§ 12 Verschiedenes / I. Gebäudeversicherung

Rz. 46

Gem. § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG gehören die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.^[71] Als derartige "Neuwertversicherung" ist eine verbundene Wohngebäudeversicherung üblich und sinnvoll, die außer Feuer (inkl. Blitzschlag) auch sonstige sog. Elementarschäden wie Sturm, Hagel, Überschwemmung, Erdbeben usw. umfasst, ferner Glasbruch und Leitungswasserschäden (Nässeschäden/Rohrbruch). Infolge der klimabedingten Häufung von Unwetterschäden spielt vor allem die Elementarschädenversicherung eine zunehmende Rolle. Eine Kündigung der Feuerversicherung (bzw. einer verbundenen Gebäudeversicherung, in der die Feuerversicherung enthalten ist) setzt die Zustimmung derjenigen Grundpfandgläubiger voraus, die ihre Hypothek oder Grundschuld beim Versicherer angemeldet haben. Liegt die Zustimmung nicht spätestens einen Monat vor Ablauf des Versicherungsvertrags vor, ist die Kündigung gem. §§ 144, 148 VVG unwirksam.

Rz. 47

Obliegenheitsverletzungen einzelner Wohnungseigentümer oder deren Mieter (leicht oder grob fahrlässig) haben keine Auswirkung auf die Leistungspflicht der Versicherung, soweit es um Schäden am Gemeinschaftseigentum geht; auch sind Regressansprüche der Versicherung ausgeschlossen. Die Versicherungsbedingungen sehen i.d.R. Folgendes vor: "Wenn der Versicherer wegen des Verhaltens einzelner Wohnungseigentümer ganz oder teilweise leistungsfrei ist, bleibt er den übrigen Wohnungseigentümern zur Leistung verpflichtet. Das gilt für deren Sondereigentum und deren Miteigentumsanteile. Nicht oder teilweise entschädigt wird der Miteigentumsanteil desjenigen, gegenüber dem der Versicherer ganz oder teilweise leistungsfrei ist. Die übrigen Wohnungseigentümer können dennoch Entschädigung für diesen Miteigentumsanteil verlangen. Das setzt voraus, dass diese zusätzliche Entschädigung verwendet wird, um das gemeinschaftliche Eigentum wiederherzustellen. Der Wohnungseigentümer, gegenüber dem der Versicherer ganz oder teilweise leistungsfrei ist, muss dem Versicherer diese zusätzliche Entschädigung ersetzen."^[72] Anders im Fall grob-fahrlässiger Verursachung: Hier kann die Versicherung den Ersatz des Schadens (nur) am Sondereigentum kürzen und wegen der Versicherungsleistung insgesamt Regress beim Verursacher nehmen.^[73] In Bezug auf Schäden am Sondereigentum wirken sich Obliegenheitsverletzungen eines Wohnungseigentümers aber aus. Ferner trifft einen Wohnungseigentümer nach § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB die Schadensminderungspflicht. Wenn eine (ehedem vermietete) Wohnung nach einem Wasserschaden unbewohnbar ist, muss der Wohnungseigentümer ggf. eigene Mittel vorstrecken, um die Wohnung wieder in einen vermietbaren Zustand zu versetzen; andernfalls kann sein (dem Grunde nach ersatzfähiger) Mietausfallschaden gekürzt werden.^[74]

Rz. 48

Generell ist der Umstand, dass ein Versicherungsfall durch einen Gebäudemangel bzw. eine fehlerhafte Handwerkerleistung (mit-)verursacht wurde, kein Grund für eine Leistungskürzung. "Gegen versteckte mangelhafte Werkleistungen muss ein Versicherungsnehmer keine Vorkehrungen treffen".^[75] Wenn aber Wasser durch undicht gewordene (mit Silikon oder Acryl versehene) Fugen (z.B. in Sanitärräumen) ungewollt in die Gebäudesubstanz eindringt, ist nach neuerer Rspr. des BGH (entgegen der zuvor h.M.) die Gebäude-(Leitungswasserschaden-)Versicherung nicht eintrittspflichtig.^[76] In diesem Fall kann die Gemeinschaft bei dem für die Instandhaltung der (Silikon-)Fugen zuständigen Sondereigentümer Regress nehmen.^[77]

Rz. 49

Die Gebäudeversicherung unterscheidet nicht zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum. Versichert ist das Gebäude als Ganzes mit seinen Bestandteilen. Beim Wohnungseigentum handelt es sich um eine Versicherung für fremde Rechnung (§§ 43 ff. VVG): Die Gemeinschaft ist Versicherungsnehmerin (d.h. Vertragspartner des Versicherers und Prämienschuldner), Versicherte sind die Wohnungseigentümer,^[78] und zwar sowohl hinsichtlich ihres Sondereigentums und als auch hinsichtlich ihrer Beteiligung am Gemeinschaftseigentum.^[79] Eine Konsequenz hieraus ist der vorstehend dargestellte Umstand, dass der Versicherer keinen Regress nehmen kann, wenn ein Wohnungseigentümer leicht fahrlässig einen Versicherungsfall verursachte.

Rz. 50

Ein Leitungswasserschaden richtet sowohl am Gemeinschafts-, als auch am Sondereigentum Schäden an. Der Verwalterpflichten zur Untersuchung und Instandsetzung sind im Prinzip keine anderen als sonst beim Auftreten eines Erhaltungsbedarfs (→ § 10 Rdn 116). Für die Regulierung des Schadens mit der Versicherung ist im Ausgangspunkt nur der Verwalter zuständig. In Bezug auf das Sondereigentum ist eine gespaltene Zuständigkeit die Folge: Für die Beauftragung von Reparaturen am Sondereigentum im Gefolge des Wasserschadens ist der Verwalter nicht zuständig und nicht befugt (außer wenn ihn der Sondereigentümer damit gesondert beauftragt und bevollmächtigt), wohl...