§ 11 Vermögensbezogenes Steuerrecht / 3. Gewerblicher Grundstückshandel

Rz. 83

Neben einer möglichen Steuerpflicht nach § 23 EStG kommt auch eine Steuerpflicht wegen gewerblichen Grundstückshandels^[85] im Rahmen der Übertragung von Grundstücken bei Vermögensauseinandersetzung in Betracht. Die Rechtsprechung zum gewerblichen Grundstückshandel stellt nach Auffassung des BVerfG eine zulässige Rechtsfortbildung dar.^[86]

Rz. 84

Es gilt auch insoweit die Drei-Objekt-Grenze, die allerdings in besonderen Fallgestaltungen auch unterschritten sein kann.^[87] Bei der Veräußerung von nicht mehr als drei Objekten, die schon in Weiterveräußerungsabsicht erworben wurden, kann bereits gewerblicher Grundstückshandel vorliegen.^[88] Umgekehrt kann bei der Veräußerung von mehr als drei Objekten in einem Kaufvertrag ohne beabsichtigte spätere Veräußerungen wegen fehlender Nachhaltigkeit ein gewerblicher Grundstückshandel zu verneinen sein.^[89] Bauten auf einem ungeteilten Grundstück (etwa Doppel- oder Mehrfamilienhäuser) gelten als ein Objekt;^[90] eine verfassungsrechtlich zu beanstandende Ungleichbehandlung zu den Fällen der Veräußerung mehrerer WEG-Objekte sieht der BFH darin nicht.^[91] Bei Einschaltung nahestehender Dritter können Gewinne aus gewerblichem Grundstückshandel gegebenenfalls subjektiv zugerechnet werden.^[92]

Rz. 85

Der BFH nimmt zwar auch in sog. Errichtungs- (z.B. Bebauung mit anschließendem Verkauf der errichteten Eigentumswohnungen) bzw. Sanierungsfällen einen gewerblichen Grundstückshandel grundsätzlich nur dann an, wenn in einem Zeitraum von bis zu fünf Jahren mindestens vier Objekte verkauft werden.^[93] In besonders gelagerten Fällen kann jedoch auch bei einem Verkauf von weniger als vier Objekten bzw. bei einem länger als fünf Jahre bemessenen Zeitraum eine gewerbliche Betätigung vorliegen,^[94] etwa wenn der Veräußerer maßgeblich auf die Finanzierung des Objekts und auf die Bauplanung Einfluss nimmt,^[95] wenn das Bauvorhaben nur kurzfristig finanziert wurde, wenn bereits während der Bauzeit Verkaufsmaßnahmen (Einschaltung eines Maklers, Aufgabe von Annoncen) ergriffen wurden, wenn vor Fertigstellung des Bauwerks ein Vorvertrag mit dem künftigen Käufer geschlossen wurde oder wenn Gewährleistungspflichten über den bei Privatverkäufen üblichen Umfang hinaus übernommen wurden.^[96]

Rz. 86

Erwirbt der ausgleichsberechtigte Ehegatte von dem ausgleichsverpflichteten bebaute Immobilienobjekte oder unbebaute Grundstücksflächen, die er nach Begründung von Wohn- und Teileigentum oder nach Parzellierung in mehr als drei Objekte innerhalb der Frist von fünf Jahren wieder veräußert, nimmt die Finanzverwaltung gewerblichen Grundstückshandel des ausgleichsberechtigten Ehegatten an. Ob dies für den ausgleichsverpflichteten Ehegatten auch gilt, wenn er zur Erfüllung der Zugewinnausgleichschuld mehr als drei Objekte überträgt, ist noch nicht abschließend geklärt. Dagegen spricht, dass diese Übertragungsvorgänge nicht "geschäftstypisch ihrer Art nach in einem Gewerbebetrieb anfallen" und ihre private Veranlassung "aufgrund der vorliegenden Tatsachen" eindeutig erscheint.^[97] Für den Fall des Verkaufs einer selbstbewohnten Immobilie wegen einer finanziellen Notlage hat der BFH die Einbeziehung in die Drei-Objekt-Grenze bereits abgelehnt.^[98]

Rz. 87

Ein veräußertes, vormals auf Dauer angelegtselbstgenutztes Einfamilienhaus ist nicht in die Gesamtbetrachtung anhand der Verkehrsanschauung mit einzubeziehen, wenn Eheleute es neben drei anderen Objekten innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren verkaufen, um ein neues Eigenheim zu errichten.^[99]

Rz. 88

Allerdings hat das FG Nürnberg^[100] inzwischen eine teilentgeltliche Übertragung auf einen nahen Angehörigen (hier: Sohn) im Rahmen der Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Verkauf von einzelnen Wohnungen nicht als schädliche (vierte) Veräußerung mit der Begründung angesehen, dass die Rechtsprechung zur unentgeltlichen Überlassung an nahe Angehörige auf die Fälle der teilentgeltlichen Übertragungen entsprechend anzuwenden sei. Die Vorbesitzzeiten des ausgleichspflichtigen Ehegatten werden dem ausgleichsberechtigten Ehegatten angerechnet; unabhängig davon gilt aber die Spekulationsfrist von zehn Jahren.

[85] BFH, Urt. v. 2.6.1976 – I R 57/74 – n.v.; BFHE 148, 480; 178, 86; 206, 141; BMF vom 20.12.1990, BStBl I 1990, 884, und vom 26.3.2004 – DStR 2004, 632; dazu EStR 1990 Anhang 9; Söffing, DStR 2004, 793; Ehlers, DStR 1989, 687; Altfelder, FR 2000, 349; Vogelgesang, BB 2004, 183; zur Abgrenzung von der privaten Vermögensverwaltung siehe OFD Münster vom 27.7.2000, BB 2000, 2397; BFHE 200, 388 – Zuordnung eines Grundstücks zum Privatvermögen oder Betriebsvermögen eines gewerblichen Grundstückshändlers sowie Tatsachenfeststellung der Indizwirkung der zeitnahen Veräußerung; BFHE 206, 141 zur Einbeziehung von Objekten, die Fünf-Jahres-Frist überschreiten, aber von vornherein zur Veräußerung bestimmt sind.

[86] BVerfG DStRE 2005, 698.

[87] BFHE 197, 240 = NJW 2002, 1518; BFHE 200, 168; 200, 293; 200, 380; 200, 512; 201, 180; 204, 93; 207, 162; BFH/NV 2004, 1629; 2005...