§ 11 Schönheitsreparaturen / IV. Regelungen mit besonderen Modalitäten zur Ausführung
 

Rz. 34

Neben den zeitlichen Komponenten können bei der Wirksamkeitsprüfung die Modalitäten von Bedeutung sein, die die Klausel für die Ausführung der Renovierung aufstellt. Insoweit finden sich in der Praxis z.B. Klauseln, die den Begriff der Schönheitsreparaturen erweitern, indem sie etwa die Erneuerung von Teppichböden oder das Abziehen von Parkettböden der Renovierungspflicht zuordnen. Diese Klauseln halten den Anforderungen des § 307 BGB nicht stand. Unwirksam ist auch eine Formularklausel, die den Mieter einer mit Einbaumöbeln versehenen Wohnung im Rahmen der auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturlast auch zum Anstrich der Einbaumöbel verpflichtet. Das Gleiche gilt bei einer räumlichen Erweiterung z.B. auf den Außenanstrich der Fenster. Die Renovierungspflicht wird auch unzulässig erweitert, wenn ihre Ausführung an bestimmte Ereignisse geknüpft wird, z.B. eine Modernisierungsmaßnahme des Vermieters. Auch sog. Fachhandwerkerklauseln sind unwirksam.

 

Rz. 35

Wird in einem Formularvertrag die Verpflichtung, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, auf den Mieter von Wohnraum abgewälzt, ist dieser nicht verpflichtet, auch den infolge vertragsgemäßen Gebrauchs verschlissenen Teppichboden zu erneuern. Eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist gesetzeskonform dahin auszulegen, dass der Mieter die Wohnung nur fachgerecht renovieren muss und daher die Kosten für eine Neutapezierung nur dann zu tragen hat, wenn dies zu einer fachgerechten Renovierung erforderlich war. Problematisch ist der Fall, wenn eine Neutapezierung zwar erforderlich ist, der Mieter, der diese Arbeiten durchführen soll, aber nur eine solche Zeit in den Räumen gewohnt hat, nach der das Neutapezieren normalerweise noch gar nicht fällig wäre, sondern ein bloßes Überstreichen ausreichen würde. Hier würde die Verpflichtung zur Durchführung der Tapezierarbeiten den Mieter insoweit unbillig belasten, als der Gebrauch der Tapeten durch den oder die Vormieter verursacht worden ist. Zur Lösung dieses Problems wird vorgeschlagen, dass der Vermieter in diesen Fällen die erforderlichen Vorarbeiten (Entfernen der alten und Aufbringen der neuen Tapete) leisten müsse und der anschließende Anstrich Sache des Mieters sei. Es ist aber fraglich, ob dies – wenn eine Wohnung mit einer zwar frisch überstrichenen, aber schon älteren Tapete übergeben wird – nicht bereits in der Schönheitsreparaturklausel geregelt werden müsste, um eine unangemessene Benachteiligung des Mieters zu vermeiden.

 

Rz. 36

Bei lediglich sprachlicher Zusammenfassung zweier materiell selbstständiger Regelungen in einer Klausel des Mietvertrages (Schönheitsreparatur/Instandhaltungspflicht im Übrigen) berührt die Unwirksamkeit der einen Regelung allein nicht die Wirksamkeit der anderen Regelung. Die in den Mietverträgen aus Zeiten der DDR enthaltene Klausel, wonach der Mieter zur malermäßigen Instandhaltung verpflichtet ist, betrifft eine Renovierungsverpflichtung, die sich nach dem Recht des ZGB bewertet.

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