§ 11 Schönheitsreparaturen / I. Allgemeine Anforderungen
 

Rz. 91

In einem Formularmietvertrag über Wohnraum kann nicht geregelt werden, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen (auch nicht am Ende der Mietzeit) durch eine Fachkraft oder ein Fachunternehmen ausführen lassen muss (sog. Fachhandwerkerklausel), da eine solche Bestimmung dem Mieter die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nimmt und über das hinausgeht, was der Vermieter nach § 535 BGB ansonsten selbst schulden würde.

Dementsprechend ist auch eine Formularklausel unwirksam, wonach der Mieter verpflichtet ist, in der Wohnung "Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen". Denn auch diese Klausel kann hinsichtlich einer Ausführung der geschuldeten Schönheitsreparaturen dahin verstanden werden, dass dem Mieter die Möglichkeit einer Selbstvornahme verschlossen sein soll.

Allerdings kann – je nach Ausgestaltung der Fachhandwerkerklausel – unter Umständen eine bloße Teil­unwirksamkeit anzunehmen sein mit der Folge, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen auch selbst ausführen darf. Entscheidend ist insoweit die konkrete Formulierung der Regelung. Lässt sich mithilfe des blue-pencil-Tests der unwirksame Teil eliminieren, ohne dass der verbleibende Teil seinen Sinn verliert, bleibt die Regelung mit ihrem reduzierten Inhalt bestehen. Nach der Gegenansicht soll hierin ein Verstoß gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion liegen.

 

Rz. 92

Auch ohne besonderen Zusatz müssen Schönheitsreparaturen jedoch stets "fachgerecht in mittlerer Art und Güte" ausgeführt werden. Was darunter zu verstehen ist, wird nicht einheitlich bewertet. Fest steht jedenfalls, dass die Qualität der durchgeführten Arbeiten nicht den Regeln eines Fachhandwer­kerbetriebes entsprechen muss. Bei der Beurteilung der Qualität können also nicht ohne Weiteres die VOB bzw. die dazu ergangenen DIN-Normen angewendet werden. Schönheitsreparaturen entsprechen regelmäßig dann mittlerer Art und Güte, wenn sie, ohne die Mietsache zu beschädigen, sorgfältig und geschickt ausgeführt sind und zu einem Zustand geführt haben, der bis zum Ablauf der nächsten Renovierungsfrist eine Erneuerung nicht erforderlich macht.

 

Rz. 93

Ausnahmsweise kann sich eine Hinweispflicht des Vermieters zu einer konkreten Ausführungsart ergeben, um die fachgerechte Erfüllung durch den Mieter zu ermöglichen. Das ist z.B. der Fall, wenn sich in den Mieträumen Glasfasertapete befindet, die nicht ohne Weiteres von Raufasertapete zu unterscheiden ist und nur mit Latex-, nicht aber mit Dispersionsfarbe gestrichen werden darf. Haben die Parteien zur Ausführung der Renovierung keine Vereinbarungen getroffen, kann der Mieter eine unrenoviert überlassene Wohnung mittels einer Lasurtechnik bearbeiten.

 

Rz. 94

Die Dekoration der Mieträume während der Dauer des Mietverhältnisses ist grundsätzlich dem Mieter überlassen. Während der Mietzeit ist sein Geschmack ausschlaggebend. Daher sind Farbwahlklauseln, die den Mieter dazu verpflichten, die Wohnung auch während der Dauer des Mietverhältnisses in einem der Formularklausel entsprechenden Zustand "vorzuhalten" nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam. Unzulässig ist auch eine Klausel, wonach der Mieter bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters erheblich von der bisherigen Ausführungsart abweichen kann.

Folge einer unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin.

Hat der Mieter eine Wohnung in neutraler Dekoration übernommen, ist er allerdings verpflichtet, diese bei Mietende in einem Zustand zurückzugeben, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und somit einer baldigen Weitervermietung nicht entgegensteht. Die formularmäßige Einengung der Farbwahl auf nur eine einzige Farbe ("weiß") ist jedoch auch für den Zeitpunkt der Rückgabe unzulässig; auch hier muss dem Mieter noch ein gewisser Spielraum verbleiben.

Die Leistung muss handwerklich einwandfrei sein.

 

Rz. 95

Im Einzelfall bleibt die Entscheidung jedoch schwierig. Als Orientierung soll die nachstehende Tabelle dienen:

 
Aktion Fachgerecht (+/–) Fundstelle
Farbgestaltung
Altrosafarbene intensiv gestaltete Mustertapete mit unterschiedlich glänzender Oberfläche LG Berlin v. 5.1.2007 – 65 S 224/06, NZM 2007, 801
Braunbeizen von weißen Türen + AG Münster v. 6.5.1987 – 7 C 98/87, WuM 1988, 110; a.A. Harsch, Schönheits- und Kleinreparaturen, Rn 277
Bordüre sowie lindgrüner Anstrich LG Berlin v. 21.8.2001 – 64 S 135/01, NZM 2002, 120
Dunkelbrauner Anstrich der Türen bei Gewerbemietraum + KG GE 1985, 251
Farbliche Umgestaltung, die das äußerliche Erscheinungsbild wesentlich verändert/Überschreitung der Grenze des normalen Geschmacks in untragbarer Weise LG Aachen v. 17.10.1996 – 6 C 90/96, WuM 1998, 596
Hellblau marmorierte Tapete LG Lübeck NZM 2002, 485
Anstrich der Wände in grüner, roter und blauer Farbe AG Burgwedel v. 30.9.2005 – 73 C 123/05, WuM 2005, 771
Anstrich der Wände in lila, blau und sc...

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