§ 11 Schönheitsreparaturen / 3. Starre Fristenpläne
 

Rz. 22

Unter "starren Fristenplänen" sind Vereinbarungen zu verstehen, die für die Fälligkeit allein auf den Fristablauf abstellen, ohne dass – insbes. unter Berücksichtigung des Transparenzgebotes – der Zustand der Räume von Bedeutung ist.

Diese Klauseln formulieren regelmäßig, dass die Renovierung "spätestens", "mindestens" oder "innerhalb" bestimmter Zeiten auszuführen ist, können aber auch durch die bloße Verwendung der Formulierung "verpflichtet ist" entstehen. Der BGH sieht bei Formulierungen, die die Fristen nicht nur als Orientierungshilfe darstellen, eine "starre" Fälligkeitsregelung, die zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führt, und zwar selbst dann, wenn der Fristenplan mit der starren Formulierung in einem gesonderten Absatz geregelt ist. Denn auch bei objektiv fehlender Renovierungsbedürftigkeit der Räume bestehe nach dem Wortlaut solcher Klauseln nach Ablauf der im Vertrag genannten Fristen die ausnahmslose Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen.

 

Rz. 23

Die Unzulässigkeit der Fristenbestimmung führt zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung insgesamt, weil sie sich unmittelbar auf den Inhalt der Renovierungspflicht auswirkt. Denn soll sich die Renovierungspflicht allein an festgelegten Zeiten orientieren, ist auch die Anzahl der während der Dauer eines Mietverhältnisses durchzuführenden Schönheitsreparaturen von dem Fristenplan abhängig, sodass die bestimmten Zeiten auch die wirtschaftliche Belastung festlegen. Dies gilt selbst dann, wenn in der Klausel die Fristen nur durch Angabe eines nach Jahren zu bemessenden Zeitraums ohne jeden Zusatz bezeichnet sind. Die Annahme eines starren Fristenplanes ist also nicht nur gerechtfertigt, wenn i.V.m. den Fristen "mindestens", "spätestens" oder "innerhalb" formuliert wird. Gleiches gilt für eine Formulierung, nach welcher auf die üblichen Fristen Bezug genommen wird und diese mit drei Jahren, vier–fünf Jahren und sechs Jahren angegeben werden.

 

Rz. 24

Zulässig sind nach der Rechtsprechung des BGH hingegen Klauseln, wonach die vorgesehenen Fristen lediglich "für den Regelfall" oder für einen "im Allgemeinen" entstehenden Renovierungsbedarf gelten sollen. Für eine zulässige "weiche" Fristenregelung sprechen auch Formulierungen wie "in der Regel" oder "regelmäßig". Umstritten ist die Bedeutung des Begriffes "grundsätzlich". Auch die Formulierung "i.d.R … spätestens …" führt nicht zur Annahme einer starren Frist, da für den verständigen Mieter ersichtlich ist, dass innerhalb der Fristen eine Renovierung nur durchzuführen ist, wenn eine normale Abnutzung vorliegt.

Als wirksam angesehen wurde auch die Formulierung "Die Schönheitsreparaturen sind … regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist."

 

Rz. 25

Obwohl ein starrer Fristenplan vereinbart wurde, tritt die Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel nicht ein, wenn dem Mieter ein Anspruch auf Verlängerung der Fristen eingeräumt wird. Dies soll durch folgende Klausel erreicht werden können:

 

Rz. 26

Muster 11.1: Verlängerungsklausel

 

Muster 11.1: Verlängerungsklausel

Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der in _________________________ vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitglieds verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bzgl. der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

 

Rz. 27

Selbst wenn der Mieter keinen Antrag stellen kann, sondern die Verlängerung vom Vermieter allein nach billigem Ermessen entschieden wird, wird die Starrheit eines Fristenplans wieder aufgehoben.

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