§ 11 Bauträgerrecht / X. Fertigstellungstermin (zu § 9 des Mustervertrags)

1. Verbindliche Terminfestlegung (zu § 9 Abs. 1 des Mustervertrags)

Rz. 29

Dass es vor allem aus der Sicht des Erwerbers wünschenswert wäre, Termine sowohl für die Bezugsfertigstellung als auch für die endgültige Fertigstellung verbindlich festzulegen, liegt auf der Hand; dem trägt § 9 Abs. 1 S. 1 des Mustervertrags Rechnung. Dass andererseits der Bauträger eher an flexiblen Vorgaben interessiert sein wird, ist ebenso plausibel; er will sich der Gefahr von Vertragsverstößen möglichst gar nicht erst aussetzen.

Prüft man zu diesem Thema die Rechtsprechung, so findet man nur indirekte Klärungsversuche. Dazu gehört ein Urt. des BGH v. 8.3.2001, dem ein Vertrag ohne vereinbarten Fertigstellungstermin zugrunde lag. Der VII. Zivilsenat entschied, dass in einem solchen Fall der Bauträger im Zweifel gem. § 271 BGB mit der Herstellung des Bauwerks "alsbald nach Vertragsschluss beginnen und sie in angemessener Zeit zügig zu Ende führen" müsse.^[55] Häufig wird eine Art von Kompromiss gesucht, der den Wünschen beider Parteien gerecht werden soll: Man benennt zwar einen Termin, kennzeichnet ihn aber nicht als verbindlich, sondern relativiert ihn vorsorglich durch Aufzählung zulässiger Hinderungsgründe oder durch abschwächende Adjektive wie "voraussichtlich" o.Ä. Solche Flexibilisierungsversuche sind nicht von vornherein unwirksam, jedoch nur eingeschränkt zulässig. Ihre Begrenzung ergibt sich zumindest aus § 308 Nr. 1 und 2 BGB; die Frist selber wie auch eine etwa vereinbarte Nach- oder Schonfrist muss vor den Erfordernissen der Angemessenheit und der hinreichenden Bestimmtheit bestehen können.^[56]

[55] BGH v. 8.3.2001 – VII ZR 470/99768, DNotZ 2001, 767 ff.

[56] Basty, Rn 979; vgl. dazu auch DNotI-Report 2005, 3 f.

2. Beeinträchtigungen nach Bezugsfertigkeit (zu § 9 Abs. 3 des Mustervertrags)

Rz. 30

Auch die "Staubklausel" des § 9 Abs. 3 hilft, künftigen Streit zu vermeiden, da jedenfalls bei größeren Bauvorhaben die Bezugsfertigkeit einzelner Objekte erhebliche Belästigungen durch fortdauernde Baumaßnahmen nicht ausschließt. Handelt es sich um ein kleines Bauvorhaben, so kann § 9 Abs. 3 entfallen; die letzten beiden Sätze des vorstehenden Formulierungsvorschlags von § 9 Abs. 3 sollten dann in § 9 Abs. 2 eingefügt werden.