§ 11 Bauträgerrecht / VIII. Kaufpreis (zu § 6 des Mustervertrags)

1. Umsatzsteueränderungen (zu § 6 Abs. 1 letzter Satz des Mustervertrags)

Rz. 21

Die im Entwurf nicht verwendete Klausel "Änderungen des Umsatzsteuersatzes berechtigen beide Teile zur entsprechenden Preisanpassung" kann gegen § 309 Abs. 1 Nr. 1 BGB verstoßen, wenn ein einheitlicher Kaufpreis ohne gesonderte Ausweisung der Mehrwertsteuer vereinbart ist. Ein entsprechender Steuervorbehalt ist gleichwohl zulässig, wenn die vereinbarten Leistungen später als vier Monate nach dem Vertragsabschluss erbracht werden sollen. Abzustellen ist dabei auf den vereinbarten Bezugsfertigstellungstermin. Die Klausel ist also nur dann aufzunehmen, wenn die Bezugsfertigkeit später als vier Monate nach Vertragsschluss eintreten soll.

2. Nichteinhaltung der Zahlungstermine durch den Käufer (zu § 6 Abs. 3 des Mustervertrags)

Rz. 22

Wie in jedem anderen Schuldverhältnis kann auch beim Bauträgervertrag der Schuldner nach Eintritt der Fälligkeit gemäß § 286 Abs. 1 S. 1 BGB durch Mahnung in Verzug gesetzt werden.

Nach § 286 Abs. 2 BGB ist eine Mahnung dann entbehrlich, wenn "der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt". Das ist für den Bauträgervertrag insofern von Gewicht, als er häufig – und so auch hier – Mitteilungen des Verkäufers zum jeweiligen Baufortschritt und Mitteilungen des Notars zur Fälligkeit des Kaufpreises vorsieht: denn beide Vorgänge können als "Ereignisse" im vorstehend zitierten Sinne angesehen werden und den Käufer somit auch insoweit in Verzug setzen.^[35] Auf die "angemessene Zeit", die ihm dann bis zur Zahlung verbleiben muss, ist zu achten.

Geldschulden sind nach § 288 BGB mit 5 % über dem Basiszinssatz zu verzinsen, wenn ein Verbraucher (§ 13 BGB) in Verzug gerät, andernfalls werden 9 % über dem Basiszinssatz geschuldet.

[35] Wälzholz/Bülow, MittBayNot 2001, 509, 521. Vgl. einschränkend dazu Basty, Rn 201 f.

3. Bauabzugssteuer (zu § 6 Abs. 5 des Mustervertrags)

Rz. 23

Die Bauabzugssteuer hat für Bauträgerverträge in aller Regel keine Relevanz. Einen unternehmerisch tätigen Auftraggeber, der Empfänger einer Bauleistung i.S.v. § 48 Abs. 1 S. 1 EStG ist, trifft zwar grundsätzlich die Verpflichtung, wegen aller auf den Kaufpreis zu zahlenden Beträge eine Anmeldung nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck gem. § 48a EStG vorzunehmen sowie 15 % des jeweils betreffenden Betrags einzubehalten und an das zuständige Finanzamt abzuführen. Dem kann der Bauträger entgegenwirken, indem er seinem Vertragspartner eine Bescheinigung nach § 48b EStG vorlegt.

Nach der Praxis der Finanzverwaltungen werden Bauträgerverträge der Bauabzugssteuer jedoch nur dann unterworfen, wenn der Vertragspartner des Bauträgers nicht Erwerber, sondern (i.S.d. BMF-Schreibens vom 31.8.1990, BStBl I 1990, 366) selber Bauherr ist. Er muss danach ein Gebäude auf eigene Rechnung errichten und das Baugeschehen beherrschen. Ferner muss er das umfassend zu verstehende Bauherrenwagnis tragen und Planung und Ausführung sowohl rechtlich als auch tatsächlich in der eigenen Hand haben. Bauherr ist somit nicht, wer für den Gesamtaufwand einen Höchstpreis vereinbart, über den gegenüber den Beteiligten nach Abschluss der Bauarbeiten selbst nicht detailliert Rechnung gelegt zu werden braucht.^[36] Das BMF-Schreiben vom 27.12.2002 – IV A5-S2272–1/02 – hat diese Position abermals bestätigt.

[36] Vgl. Mitteilungen der Bundesnotarkammer, DNotZ 2002, 241.

4. Zwangsvollstreckungsunterwerfung (zu § 7 des Mustervertrags)

Rz. 24

Keine Bedenken bestehen gegen eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Bauträgers wegen der Herstellung der geschuldeten Bauleistung.^[37]

Eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers ist jedenfalls nicht sinnvoll.^[38] Denn der Erwerber muss die Fälligkeitsvoraussetzungen in öffentlicher Form, d.h. durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden, nachweisen (§ 726 ZPO). Dieser Nachweis ist jedenfalls für die Bauleistung kaum zu führen.^[39] Ein Verzicht auf den Nachweis der Fälligkeit ist nach der Rechtsprechung des BGH ausgeschlossen. Mit seinem Urt. v. 22.10.1998 – VII ZR 99/97 – hatte der BGH die Unterwerfung eines Erwerbers in einem Bauträgervertrag unter die sofortige Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen gem. §§ 3, 12 MaBV i.V.m. § 134 BGB für nichtig erklärt, weil der Notar zugleich ermächtigt war, die Vollstreckungsklausel ohne besonderen Fälligkeitsnachweis zu erteilen.^[40] Die bis dahin heftig umstrittene Frage der Zulässigkeit eines Nachweisverzichts ist seither geklärt.

Denkbar wäre eine Vollstreckungsunterwerfung, wenn die Zahlung allein gegen Bürgschaft nach § 7 MaBV fällig gestellt werden könnte, da eine solche ohne weiteres nachgewiesen werden könnte. Entgegen der früheren Praxis geht die ganz überwiegende Meinung seit einem Vorlagebeschluss des VII. Zivilsenats des BGH an den EuGH vom 2.5.2002^[41] und einem daraus resultierenden Schreiben des Senatsvorsitzenden an die Parteien^[42] jedoch davon aus, dass eine– wenn auch bürgschaftsgesicherte – Vorauszahlungsvereinbarung unabhängig vom Baufortschritt grundsätzlich unzulässig ist.^[43] Damit wäre auch in diesem Fall ein Nachweis des Baufortschritts durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden erforderlich.

Rz. ...