Rz. 20
Sonderwünsche können die Bauabläufe und die Fertigstellungstermine in Gefahr bringen. Sie als möglich festzuschreiben, wird dennoch gerade auch von den Bauträgern selber häufig gewünscht, weil man sich davon eine verkaufsfördernde Wirkung erhofft. Vielfach werden sie in der Weise ausgestaltet, dass der Bauträger den Käufer direkt an die Bauhandwerker verweist, mit denen dieser dann unter Umgehung des Verkäufers entsprechende Sondervereinbarungen trifft. Zu empfehlen ist dies aber nicht, weil die damit beabsichtigte Entlastung des Bauträgers oft in ihr Gegenteil umschlägt im Hinblick darauf, dass er Art und Umfang solcher Sondervereinbarungen und deren Wirkung nicht mehr selber ausreichend kontrollieren kann. Wenn die Auflassung noch nicht beurkundet ist, stellt sich die Frage, ob die Vereinbarung von Sonderwünschen, die teilweise erhebliche Abweichungen von der Baubeschreibung darstellen und den Gesamtpreis maßgeblich verändern, ebenfalls beurkundungspflichtig sind.[33] Bis zur Beurkundung der Auflassung ist grundsätzlich von einer Beurkundungspflicht auszugehen.
Äußert ein Erwerber Sonderwünsche, muss der Bauträger überprüfen, ob sich die Sonderwünsche auch in das Gesamtkonzept der übrigen Bauleistungen störungsfrei einfügen lassen.[34] Unter Umständen muss er darüber hinaus möglicherweise planerische Anweisungen erteilen. Diese Koordinationspflicht des Bauträgers besteht auch dann, wenn die Ausführung des jeweiligen Sonderwunsches direkt an den Nachunternehmer vergeben wird. Der Bauträger nimmt in diesem Fall eine dem Sachwalter ähnliche Stellung gegenüber dem Erwerber ein. Überträgt der Bauträger seine Verpflichtung zur Koordinierung auf Dritte, so etwa den ausführenden Bauhandwerker, muss er sich dessen Versäumnisse nach § 278 BGB zurechnen lassen. Die Entscheidung stärkt die Position des Erwerbers.
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