§ 10 Der Verwalter / V. Kenntniszurechnung

Rz. 15

Die Kenntniszurechnung spielt gem. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB insbesondere für den Beginn der Verjährung eine Rolle. Die Gemeinschaft als Verband kann keine eigenen Kenntnisse haben. Ihr werden aber Kenntnisse ihres Organs, des Verwalters, analog § 166 Abs. 1 BGB zugerechnet.^[13] Insbesondere bei Rückbauansprüchen wegen baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums ist die Kenntnis des Verwalters für den Verjährungsbeginn maßgeblich, weil die Anspruchsbefugnis gem. § 9a Abs. 2 WEG ausschließlich der Gemeinschaft zusteht. Eine Zurechnung von Verwalterkenntnissen an einzelne Wohnungseigentümer kommt demgegenüber im Normalfall nicht in Betracht, denn es gehört nicht zu den Aufgaben des Verwalters, im Rechtskreis einzelner Wohnungseigentümer tätig zu sein und deren Ansprüche zu verfolgen. Etwas anderes gilt nur dann – und erst ab dann –, wenn die Gemeinschaft es übernimmt, nach einer Abtretung oder Ermächtigung als Prozessstandschafterin Ansprüche ihrer Mitglieder im eigenen Namen geltend zu machen.^[14]

Rz. 16

Vom Grundsatz der Kenntniszurechnung gibt es Ausnahmen nach Treu und Glauben, insbesondere im Fall der Untreue des Verwalters. In einem vom BGH entschiedenen, leider der Art nach nicht seltenen Fall, hatte der Verwalter gemeinschaftliche Gelder rechtsgrundlos auf Konten anderer Gemeinschaften verschoben (mit dem Ziel, veruntreuende Entnahmen zu verschleiern). Nach dem "Auffliegen" der Zahlungen begann sich ein "Rückabwicklungskarussell" wechselseitiger Bereicherungsausgleichsansprüche zu drehen. Für die Frage der Verjährung der bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsansprüche der "entreicherten" Gemeinschaften gegen die "bereicherten" kam es darauf an, wann die "entreicherten" Gemeinschaft Kenntnis von den rechtsgrundlosen Zahlungen erlangt hatte. Im Ausgangspunkt war hier zwar auf die Kenntnis des Verwalters abzustellen, der die Überweisung im Zuge seiner Verwaltertätigkeit für die "entreicherten" Gemeinschaften vorgenommen hatte; in dieser Konstellation war aber nicht davon auszugehen, dass der Verwalter "zu einer sachgerechten Verfolgung des Anspruchs beitragen werde", weshalb den "bereicherten" Gemeinschaften die Berufung auf die Wissenszurechnung nach Treu und Glauben verwehrt wurde.^[15]

[13] Allgemein BGH v. 23.1.2014 – III ZR 436/12, NZM 2014, 355, Rn 11; BGH v. 4.7.2014 – V ZR 183/13, ZWE 2014, 398, Rn 13.

[14] Grundlegend BGH v. 4.7.2014 – V ZR 183/13, ZMR 2014, 996, Rn 20.

[15] BGH v. 23.1.2014 – III ZR 436/12, NZM 2014, 355, Rn 22.