Rz. 14
Nachdem der BGH geklärt hat, dass die Verwalterstellung im Falle einer Umwandlung (oder eines Rechtsformwechsels) regelmäßig auf den übernehmenden Rechtsträger übergeht, ist der früher herrschende Auffassung von der Höchstpersönlichkeit des Amtes und die daraus abgeleitete Konsequenz, dass der Verwalter die geschuldete Tätigkeit in eigener Person erbringen müsse, überholt. Bei Verwaltungsgesellschaften gibt es schon gar keine (natürliche) Person, die persönlich zur Tätigkeit verpflichtet sein könnte: "Bei einer juristischen Person steht nämlich in aller Regel nicht die Ausführung der Dienstleistungen durch bestimmte natürliche Personen im Vordergrund. Hierauf haben die Wohnungseigentümer rechtlich gesehen auch keinen Einfluss; sie können weder die Auswechslung von Gesellschaftern oder Geschäftsführern verhindern noch die Personalauswahl bestimmen."[11] Eine Verwaltungsgesellschaft kann also innerhalb ihres Unternehmens die Verwaltungsaufgaben nach Belieben auf ihre Mitarbeiter verteilen. Aber auch bei einem Verwalter, der als Einzelkaufmann ("Ein-Mann-Betrieb") persönliches Vertrauen in Anspruch nimmt, kann es kein pauschales Verbot der Aufgabendelegation geben. Ob eine Aufgabendelegation zulässig ist, muss im Einzelfall durch Auslegung des Verwaltervertrags entschieden werden; und meistens werden sich im Vertrag keine Hinweise darauf finden, dass der Verwalter die persönliche Erbringung der geschuldeten Leistungen verspricht. Im Gegenteil wird die Vertragsauslegung regelmäßig ergeben, dass die persönliche Leistungserbringung durch den Verwalter auch und gerade beim "Ein-Mann-Betrieb" nicht einmal in Kernbereichen geschuldet ist, denn den Wohnungseigentümern ist klar, dass ein einzelner Mensch sich nicht persönlich um alle Angelegenheiten eines gut laufenden Unternehmens kümmern kann. Sowohl Verwaltungsgesellschaften als auch Einzelkaufleute dürfen im Einzelfall externe Dienstleister hinzuziehen, jedoch nicht schrankenlos: Wenn der Verwalter (ohne dies im Vertrag vereinbart zu haben) umfassend einen Dritten mit sämtlichen Verwaltungsaufgaben betraut und dieser als "faktischer Verwalter" fungiert, sind die Grenzen zulässiger Aufgabendelegation überschritten. Die Rechtsfolgen: Bei der Einberufung einer Versammlung handelt der "Dritte" i.S.d. WEG-Rechts als Nichtberechtigter mit der Folge der Anfechtbarkeit gefasster Beschlüsse;[12] und für Abberufung des Verwalters dürfte ein wichtiger Grund vorliegen.
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