§ 1 Zuwendungen unter Lebenden / 3. Hinweise zum Muster
 

Rz. 207

Übertragung (siehe auch Rn 10 ff., 67 ff.)

Vorliegend handelt es sich um einen klassischen Regelungsgegenstand, nämlich eine Grundstücksübergabe mit z.T. höchstpersönlichen Gegenleistungen.

Vorliegender Übergabevertrag ist im Gegensatz zur Hofübergabe kein typischer Leibgedingvertrag, also kein Vertrag, auf den die landesrechtlichen Regelungen über Art. 96 EGBGB ohne weiteres anwendbar sind. Voraussetzung für das Vorliegen eines Leibgedings ist die Übergabe eines Inbegriffs von Nutzungen und Leistungen an einen Berechtigten in der Verbindung mit einem Nachrücken des Verpflichteten durch Grundstücksübernahme in eine die Existenz zumindest teilweise begründende Wirtschaftseinheit. Bei der Übergabe eines Grundstücks mit aufstehendem Haus ist diese Voraussetzung der Übergabe einer Wirtschaftseinheit sicherlich nicht erfüllt, so dass eine Anwendbarkeit der Sonderregelungen über den Altenteil nach Art. 96 EGBGB nur dadurch erreicht werden kann, dass dies gesondert, im Vertrag also explizit, zu vereinbaren ist. Wird eine solche Vereinbarung nicht getroffen, sind die Privilegien und Sonderregelungen nicht anwendbar.

Die Übergabe soll nicht unentgeltlich erfolgen, vielmehr soll der Übernehmer durch Pflegeleistungen etc. eine Gegenleistung für den zugewendeten Gegenstand erbringen. Soweit die vereinbarten Gegenleistungen dem Wert des Übergabegegenstands entsprechen, ist das Geschäft vollständig entgeltlich, Schenkungsrecht ist nicht anwendbar. Übertrifft der Wert des Übergabegegenstands, wie häufig, den Wert der Gegenleistungen, ist grundsätzlich für diesen überschießenden Anteil Schenkungsrecht anwendbar, es sei denn, dieser unentgeltliche Anteil wurde als Ausstattung übergeben.

 

Rz. 208

Wohnungsrecht

Eine häufig anzutreffende Gegenleistung bei der Übergabe von Grundstücken mit aufstehenden Immobilien ist die Einräumung eines dinglich gesicherten Wohnungsrechts zugunsten des Übergebers auf dessen Lebenszeit. Ziel ist, dem Übergeber die Nutzung an den Wohnräumen, allerdings weder vererblich noch übertragbar, zu sichern. Das dingliche Wohnungsrecht ist in § 1093 BGB geregelt und stellt eine besondere Form der Dienstbarkeit dar. Diese besteht in dem Recht, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil allein und ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Hauptnutzung muss das Wohnen sein; weiterer Gegenstand, allerdings als Nebenzweck, können andere Nutzungen sein, so z.B. die Mitbenutzung der Garage, des Gartens, des Hofs, des Treppenhauses, der Waschküche, von Freiflächen etc. Soweit einem Nebenzweck im Rahmen des Rechts erhebliches Gewicht zukommt, so dass dieser den Hauptzweck zurückdrängt, kann eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB bestellt werden, desgleichen für die Nutzung zu anderen Zwecken. Ein Gebäude oder Gebäudeteil muss Nutzungsobjekt sein. Wesensnotwendiges Tatbestandsmerkmal eines Wohnungsrechts nach § 1093 BGB ist der Ausschluss des Eigentümers von der Benutzung des Gebäudes oder zumindest eines Teils des Gebäudes. Ansonsten handelt es sich lediglich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB. Der Inhalt eines Mietvertrags kann nicht Inhalt eines Wohnungsrechts sein. Grundsätzlich ist das Wohnungsrecht weder entgeltlich noch unentgeltlich. Eine Vereinbarung, wonach ein unentgeltliches Wohnungsrecht zugewandt wird, kann daher nicht Gegenstand des dinglichen Rechts sein. Für die Frage der Entgeltlichkeit ist das zugrunde liegende schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft maßgeblich. Es besteht jedoch die Möglichkeit, die Ausübung des Wohnungsrechts mit der Bezahlung eines Entgelts zu verknüpfen.

 

Rz. 209

Bestellung an konkreten Räumen/Abgrenzung zur Wohnungsrechtsreallast

Nutzungsobjekt kann das ganze Gebäude oder ein Gebäudeteil sein. Ein ideeller Miteigentumsanteil hingegen kann nicht Belastungsobjekt sein. Denn es kommt im Gegensatz zum Nießbrauch auf die tatsächliche Nutzung an. Der Nießbrauch wiederum kann sich nicht auf einzelne Zimmer oder Gebäudeteile beschränken. In diesem Fall wäre ein umfassendes Nutzungsrecht nicht mehr vorhanden, da diese wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind.

Klarzustellen ist bei einem Gebäudeteil als Nutzungsobjekt nur, auf welches sich das Wohnungsrecht beziehen soll, da der Bestimmtheitsgrundsatz zu wahren ist. Ist nicht bestimmt, dass konkrete Räume dem Wohnungsrecht unterliegen sollen, liegt lediglich eine Wohnungsrechtsreallast nach § 1105 BGB, die sich auf das gesamte Gebäude bezieht, vor. Eine solche Wohnungsrechtsreallast nämlich sichert nur ganz allgemein die Verpflichtung des Übernehmers, Wohnraum zu gewähren, ohne hier einzelne Räume zuzuweisen. Die Eintragung einer Wohnungsrechtsreallast allein ist i.d.R. im Hinblick auf ein störungsfreies Zusammenleben von Übergeber und Übernehmer nicht sinnvoll, da eine rechtliche Absicherung in Bezug auf die Benutzung bestimmter Räume nicht gegeben ist.

Da die Zerstörung des Gebäudes nach der Rechtsprechung des BGH zum Erlöschen des Wohnungsrechts führt und dieses auch bei Wiederaufbau des Gebäude...

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