§ 1 Die nichteheliche Lebensgemeinschaft / 2. Die Wohnung ist von beiden Partnern angemietet

Rz. 237

Sind beide Partner gemeinsam Mieter der von ihnen genutzten Wohnung, müssen sie das zwischen ihnen und dem Vermieter bestehende Mietverhältnis auch gemeinsam beenden. Die Kündigung durch nur einen von ihnen, etwa mit dem Ziel, das Mietverhältnis mit dem anderen fortbestehen zu lassen, ist nicht möglich, solange nicht alle Beteiligten damit einverstanden sind. Weder der Vermieter noch der Mitmieter muss dulden, dass einer der Vertragspartner aus dem Vertragsverhältnis entlassen wird. Deshalb kann auch der Mitmieter ohne die Zustimmung des anderen Partners keinen Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter schließen.

Rz. 238

Lässt sich eine Einigung zwischen den Partnern nicht erzielen und beanspruchen beide die Wohnung für sich, so bleibt, weil § 1568a BGB keine Anwendung findet, nur die Möglichkeit der gemeinsamen Kündigung durch beide in der Hoffnung, dass der Vermieter bereit sein wird, ein neues Mietverhältnis mit einem der beiden Partner zu begründen.

Rz. 239

Weigert sich ein Partner, an der Kündigung des Mietverhältnisses mitzuwirken, so besteht gleichwohl eine Möglichkeit der Beendigung des Mietverhältnisses. Denn in diesem Fall finden die Vorschriften des Gesellschaftsrechts Anwendung, weil dem Mietverhältnis ein Gesellschaftsverhältnis zugrunde liegt.^[199] Dieses Rechtsverhältnis kann aber jederzeit auch ohne wichtigen Grund gekündigt oder seine Aufhebung verlangt werden. Gegebenenfalls kann also der Partner, der seine Mitwirkung an der Kündigung verweigert, verpflichtet werden, an ihr als der für die Beendigung des Gesellschaftsvertrages erforderlichen Maßnahme mitzuwirken.^[200]

Rz. 240

Diese Verpflichtung besteht auch für den Partner, der die Wohnung gern für sich behalten möchte. Auch er ist verpflichtet, die Kündigungserklärung auszusprechen und muss sodann versuchen, eine Einigung mit dem Vermieter zu erzielen.

Rz. 241

Folge der Anwendung der gesellschaftsrechtlichen Grundsätze ist, dass die aus Anlass der Kündigung entstehenden Kosten zwischen den Partnern zu teilen sind. Dazu zählen auch die unter Umständen erforderlich werden Kosten der Renovierung der Wohnung.

Rz. 242

Praxistipp

Um im Streitfall die sich aus der Verpflichtung zur Mitwirkung an der Kündigung ergebenden Prob­leme zu umgehen, ist es anzuraten, im Mietvertrag zu vereinbaren, dass die durch einen der Partner ausgesprochene Kündigung auch für und gegen den jeweils anderen gilt.

Rz. 243

Beide Partner sind dem Vermieter gegenüber Gesamtschuldner. Daraus folgt, dass sie im Innenverhältnis nach § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich zu gleichen Teilen verpflichtet sind und dass der Vermieter als Gläubiger nach § 421 BGB berechtigt ist, die volle Leistung nach seinem Belieben von jedem der beiden Partner zu fordern. Dies kann im Fall der Trennung zu Problemen führen, wenn einer von beiden eigenmächtig die Wohnung verlässt und der andere allein in ihre verbleibt.

Rz. 244

Im Innenverhältnis ist derjenige der beiden Partner zur Zahlung der Miete verpflichtet, der in der Wohnung verbleibt. Denn aus dem Umstand, dass nur einer die Vorteile der Nutzung zieht, ergibt sich ohne weiteres, dass diese Partner auch verpflichtet ist, die vollen Lasten allein zu tragen.^[201] Gegebenenfalls ­besteht ein Freistellungsanspruch desjenigen Partners, der die Wohnung verlassen hat, gegen den anderen.^[202] Dasselbe gilt auch dann, wenn beide Partner zu Beginn ihrer Beziehung einen Mietvertrag abschließen, letztlich aber nur einer von beiden in die Wohnung einzieht. Auch dann besteht im Innenverhältnis kein Ausgleichsanspruch nach § 426 Abs. 1 BGB; die Miete ist allein von dem Partner zu tragen, der die Wohnung übernommen hat.^[203]

Rz. 245

Praxistipp:

Sind beide Partner Mitmieter, sind sie dem Vermieter gegenüber Gesamtschuldner.

Eine einseitige Entlassung aus dem Mietverhältnis ist nicht möglich.

Es besteht aber ein Anspruch des einen Partners gegen den anderen auf Mitwirkung an der Kündigung des Mietvertrages.

Rz. 246

Haben allerdings beide Partner einen befristeten Mietvertrag im Hinblick auf eine spätere Heirat geschlossen und trennen sich beide sodann, ohne dass sie aus dem Vertragsverhältnis entlassen werden könnten, so tragen beide das Risiko der Beteiligung an den unvermeidbar höheren Kosten, so dass beide auch im Innenverhältnis je zur Hälfte haften.

Rz. 247

Praxistipp:

Ist es der finanzstärkere der Partner, der die Wohnung verlässt und verbleibt der andere in ihr, so besteht die Gefahr, dass der in der Wohnung verbliebene Partner nicht in der Lage ist, die angefallene Miete zu bezahlen. In diesem Fall steht es dem Vermieter frei, sich an den finanzstärkeren der beiden Partner zu wenden, der dann zwar einen Ausgleichsanspruch gegen den anderen hat, diesen aber möglicherweise nicht durchsetzen kann. Der finanzstärkere Partner sollte deshalb in jedem Fall darauf bedacht sein, das Mietverhältnis zu beenden, will er nicht Gefahr laufen, die Miete für eine Wohnung zahlen zu müssen, die er nicht genutzt hat.

[199] LG Karlsruhe FamRZ 1995, 94.

[200] OLG Düsseldorf FamRZ...