Rz. 210
Nimmt ein Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft den anderen in die von ihm allein angemietete Wohnung auf, so wird dadurch, sofern nichts anderes vereinbart wird, noch kein Untermietverhältnis begründet. Es handelt sich dabei vielmehr um eine selbstständige Gebrauchsüberlassung im Sinne § 553 BGB.[180] Der Lebensgefährte ist Dritter im Sinne dieser Norm, da Dritter jede Person ist, die nicht Partei des Mietvertrages ist. Etwas anderes gilt für die Familie des Mieters, die wegen ihrer engen, unter dem ausdrücklichen Schutz des Art. 6 GG stehenden persönlichen Beziehungen nach dem Sinn und Zweck der Norm nicht als Dritte im Sinne § 553 BGB gilt.[181] Durch die Reform des Mietrechts zum 1.9.2001 ist die Stellung des Lebensgefährten zwar gestärkt worden, indem etwa § 563 BGB nunmehr ausdrücklich die Möglichkeit des Eintritts des Partners in das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters vorsieht, doch besteht zwischen den von den beiden Normen erfassten Fallgestaltungen ein erheblicher Unterschied in tatsächlicher Hinsicht.[182]
Rz. 211
Das bedeutet, dass der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nach wie vor nicht berechtigt ist, dem Lebensgefährten den Gebrauch der Mietsache als einem Dritten zu überlassen (§ 540 Abs. 1 BGB). Nach § 553 Abs. 1 BGB steht dem Mieter, der ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme des Dritten in seine Wohnung hat, aber ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis gegen den Vermieter zu. Die Erlaubnis kann dieser nur dann versagen, wenn entweder in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, oder der Wohnraum mit seiner Aufnahme übermäßig belegt würde, oder wenn dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden könnte (§ 553 BGB).
Rz. 212
Ein wichtiger Grund in der Person des Dritten kann etwa darin gesehen werden, dass ein konkreter Verdacht besteht, der Dritte werde die Mietsache beschädigen oder den Hausfrieden stören. Allein persönliche Vorbehalte oder Antipathien des Vermieters reichen nicht aus.[183]
Rz. 213
Eine übermäßige Belegung des Wohnraums ist beispielsweise dann gegeben, wenn für jede Person oder für je zwei Kinder bis zum 13. Lebensjahr nur ca. 12 qm Wohnraum zur Verfügung stehen.[184] Im Übrigen müssen nach den Länder-Wohnraumgesetzen pro Person mindestens ein Raum und eine Nutzfläche von 6 bis 9 qm vorhanden sein.[185]
Rz. 214
Aus sonstigen Gründen ist die Überlassung an Dritte unzumutbar, wenn der Vermieter durch die Gebrauchsüberlassung an den Dritten übermäßig belastet würde. Soweit entschieden worden ist, dass dies der Fall sein kann, wenn der Vermieter selbst in unmittelbarer Nähe zur Mietwohnung lebt und durch die räumliche Nähe ständig mit der von ihm missbilligten Lebensweise konfrontiert wird,[186] scheint ein Widerspruch zu der neueren Rechtsprechung zu bestehen, nach der die generelle Ablehnung nichtehelichen Zusammenlebens keinen Grund für die Ablehnung der Aufnahme des Partners oder der Partnerin darstellt.[187]
Rz. 215
Um dem Vermieter die Möglichkeit zu geben, die für ihn erforderliche Prüfung vorzunehmen, ob er einen wichtigen Grund in der Person des Dritten sieht oder nicht, ist der Mieter ihm zur Auskunft über diesen verpflichtet. Dazu schuldet er die Angabe von Namen, Geburtsdatum, letzter Anschrift und eventuell ausgeübtem Beruf des Dritten.[188]
Rz. 216
Nicht ablehnen kann der Vermieter die Aufnahme des Lebensgefährten aus grundsätzlichen Erwägungen, also etwa deshalb, weil er nichteheliches Zusammenleben generell ablehnt. Das gilt auch für kirchliche Einrichtungen, da deren Tendenzschutzerwägungen als nicht erheblich angesehen worden sind.[189]
Rz. 217
Der Vermieter kann sich gegen die Aufnahme eines Dritten auch nicht dadurch wehren, dass er mit dem Mieter eine Vertragsklausel vereinbart, nach der diesem ein nichteheliches Zusammenleben verboten wird. Eine derartige Klausel wäre nach § 553 Abs. 3 BGB unwirksam.
Rz. 218
Duldet der Vermieter einmal die Aufnahme des Partners in der Wohnung, so belegt dies in der Regel die Zumutbarkeit dieses Zustandes im Sinne von § 553 Abs. 2 BGB, so dass nach Ablauf einer längeren Frist hierauf die Kündigung nicht mehr gestützt werden kann.
Rz. 219
Was für den Mieter gilt, gilt erst recht für den Inhaber eines dinglichen Wohnrechts. Der Wohnrechtsinhaber ist nach § 1093 Abs. 2 BGB berechtigt, auch seine Familie mit in die Wohnung aufzunehmen. Der BGH hat diese Vorschrift auf die nichteheliche Lebensgemeinschaft entsprechend angewandt,[190] so dass der Wohnrechtsinhaber auch seinen Partner mit aufnehmen darf. Voraussetzung ist allerdings, dass das Verhältnis auf Dauer angelegt ist.
Rz. 220
Hinweis:
Ein Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft ist im Sinne des Mietrechts Dritter (§ 553 BGB), so dass der Mieter der Zustimmung des Vermieters für die Aufnahme des Dritten bedarf.
Die Zustimmung darf nur dann verweigert werden, wenn die Überlassung an Dritte dem Vermieter unzumutbar ist.
Eine Vereinbarung dergestalt, dass die Aufnahme eines Partners oder einer Partnerin unzulä...
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