Rz. 488
Haben die Partner eine Immobilie gemeinsam gebaut oder erworben, so sind sie Miteigentümer und bilden eine Gemeinschaft im Sinne der §§ 741 ff. BGB. Die Auseinandersetzung erfolgt dann nach Gemeinschaftsrecht.
Rz. 489
Die Beteiligung an der Immobilie des anderen kann durch Geld- oder auch Arbeitsleistungen erfolgen. Hinsichtlich der Rückabwicklung ist sodann nach dem Zweck der Beteiligung zu differenzieren. Sollte die Immobilie dazu dienen, dass man gemeinsam in ihr lebte, so scheiden Ansprüche nach Gesellschaftsrecht aus, weil mit der Befriedigung des Wohnbedarfs kein Zweck verfolgt wird, der über die Verwirklichung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft hinausgeht.[377] In diesen Fällen kann aber an Ansprüche wegen Zweckverfehlung oder Wegfalls der Geschäftsgrundlage gedacht werden. Voraussetzung ist hierfür entweder der Nachweis einer Zweckabrede, etwa dahingehend, dass die Erwartung bestand, in der Immobilie bis zum Tode leben zu können, oder eine entsprechende Geschäftsgrundlage.
Rz. 490
Ist es dann zur Trennung und Beendigung mit dem Ergebnis gekommen, dass derjenige, der Vermögen übertragen hat, die Immobilie nicht mehr weiter nutzen kann, so ist entweder der vereinbarte Zweck verfehlt oder die Geschäftsgrundlage entfallen. In beiden Fällen ist für die Berechnung der Höhe des Ausgleichsanspruchs der Zeitraum zu berücksichtigen, in dem der Zweck beziehungsweise die Geschäftsgrundlage erfüllt worden sind. Kann die Immobilie gar weiter genutzt werden, weil der zuwendende Partner das Grundstück allein weiter nutzt und dies – abgesichert durch ein dingliches Wohnrecht – auch weiterhin darf, so scheiden Ansprüche aus.[378]
Rz. 491
Diente die Investition dagegen dem Erwerb oder Bau einer im Eigentum des anderen stehenden Immobilie und diente diese nicht dem gemeinsamen Wohnen, sondern etwa der Kapitalanlage, so kann Gesellschaftsrecht Anwendung finden. Voraussetzung ist, dass die Partner die Absicht hatten, einen gemeinschaftlichen Wert zu schaffen. Dabei kann auf diese Absicht noch nicht allein deshalb geschlossen werden, weil ein Partner das Grundstück erwirbt und der andere sich an den Erwerbskosten beteiligt.[379] Andererseits steht der Annahme einer entsprechenden Absicht aber auch nicht entgegen, dass ein Partner unter Verwendung wesentlicher Beiträge des anderen, Alleineigentum an dem bis dahin beiden gemeinsam gehörenden Grundstück erwirbt.[380] Es kommt vielmehr nicht entscheidend auf die dingliche Zuordnung an, sondern darauf, dass die Partner die Absicht verfolgt haben, das geschaffene Vermögen fortan gemeinsam zu nutzen. Diese Absicht kann ausdrücklich offengelegt worden sein. Auf sie kann aber auch aus Äußerungen, insbesondere des dinglich berechtigten Partners gegenüber Dritten sowie aus den sonstigen Umständen des Falles geschlossen werden. Zu diesen Umständen zählen die finanziellen Verhältnisse der Partner ebenso wie die Bedeutung des vom Partner geleisteten Beitrages.[381]
Rz. 492
Beispielsfall:
M und F haben in nichtehelicher Lebensgemeinschaft in einem Haus gelebt, das im Alleineigentum der F stand. Zur Finanzierung der Wohnhauskosten haben die Beteiligten ein Darlehen aufgenommen und eine Laufzeit von nur 10 Jahren vereinbart. Die Zins- und Tilgungsleistungen hat allein der M bewirkt. Nach der Trennung machte der M, der das Darlehen noch während des Bestehens der Lebensgemeinschaft vollständig getilgt hatte, unter anderem Zahlungsansprüche im Hinblick auf die erbrachten Kredittilgungen geltend.
Das OLG Brandenburg[382] hat im Ergebnis die Voraussetzungen für den Wegfall der Geschäftsgrundlage bejaht. Es hat es auch für unbillig gehalten, dass die durch die hohen Tilgungsleistungen geschaffene Vermögenslage beibehalten wird, weil auf Seiten des M keine entsprechende Vermögensmehrung eingetreten ist. Bei der Berechnung der Höhe der Ausgleichszahlung hat es die Dauer der tatsächlichen Nutzung durch die Partner berücksichtigt, sich aber nicht der Argumentation der F anschließen wollen, nach der von der geschuldeten Ausgleichszahlung in jedem Fall der Betrag in Abzug zu bringen sei, der als Wohnkosten für eine gemietete Wohnung aufzubringen gewesen wäre. Auch der BGH habe in seiner Entscheidung vom 8.5.2013[383] nicht nur auf die Höhe der von der Gemeinschaft Tag für Tag aufzubringenden Kosten abgestellt, sondern auch einen Zusammenhang mit dem Vermögenszuwachs hergestellt, der mit der Zahlung der Kreditraten eintritt.
Rz. 493
Dieses Ergebnis erscheint zweifelhaft. Hätte nämlich der M nur Zins- und Tilgungsleistungen in Höhe der üblichen Wohnkosten erbracht, so hätte er nach der oben dargestellten Rechtsprechung[384] keinen wesentlichen Beitrag erbracht, weshalb er keinen Ausgleichsanspruch gehabt hätte. Dass er jetzt, wo er mehr als diesen Beitrag geleistet hat, den vollen Betrag zurück erhalten kann, scheint nicht nachvollziehbar. Richtigerweise hätte die Verurteilung eher auf die Differenz zwischen der unüblich hohen Vermögensbildung einerseits und den üblichen Wohnkosten lauten müssen.
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