Frotscher/Geurts, EStG § 7h... / 3.5 Zeitpunkt der Durchführung der Modernisierungsaufwendungen bzw. sukzessiver Erwerb
 

Rz. 27

Fraglich ist, ob es bei einseitiger Bindung des Käufers auf den Zeitpunkt des verbindlichen Angebots oder auf den rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags durch Annahme durch den Initiator ankommt. Modernisierungsmaßnahmen, die schon vor Entstehen der Erwerbsverpflichtung durchgeführt werden, sind nicht begünstigt. Nach dem Wortlaut von § 7h EStG sind in Anschaffungsfällen nur die Sanierungsmaßnahmen förderfähig, die nach Abschluss des obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts vom Käufer durchgeführt worden sind. Vorher entstandene Aufwendungen erhöhen die Bemessungsgrundlage für die "normalen" Abschreibungen nach § 7 Abs. 4 EStG. Daher ist die Frage vor dem Hintergrund entscheidend, ob ein Erwerber, bei dem der Kaufvertrag erst nach Abschluss von Modernisierungsmaßnahmen wirksam wurde, (insoweit) die Vergünstigung des § 7h EStG in Anspruch nehmen kann. In der Praxis kommt es zuweilen dazu, dass der Käufer sich zunächst einseitig für einen bestimmten Zeitraum (z. B. 3 Monate) bindet, weil der Verkäufer sich das Recht vorbehält, die Bonität des Käufers zu prüfen.

 

Rz. 28

Unter den Begriff obligatorischer Erwerbsvertrag fallen der Kauf und der Tausch eines bebauten Grundstücks. Maßgebender Zeitpunkt für den Erwerb ist die formgerechte schuldrechtliche Erwerbsverpflichtung (§ 311b BGB), von deren Bindung sich kein Beteiligter mehr einseitig lösen kann. Zu den in § 7h Abs. 1 S. 3 EStG genannten "gleichstehenden" Rechtsakten gehören die Schenkung, der Erbfall und das Vermächtnis nach Annahme sowie der Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren. Ein gleichstehender Rechtsakt kann nach Auffassung von Kaligin auch eine unwiderrufliche notarielle Ankaufsverpflichtung sein, solange der Käufer unwiderruflich gebunden ist. Bei wirtschaftlicher Betrachtung wird ein "vernünftiger" und betriebswirtschaftlich denkender Verkäufer einem Verkauf nämlich zustimmen, wenn der Käufer ausreichende Bonität aufweist. Danach wäre auf Grundlage dieser Auffassung wie folgt zu differenzieren:

  • Maßgeblicher Zeitpunkt für die Begünstigung nach § 7h EStG wäre das Datum des Angebots, wenn innerhalb einer für den Käufer unwiderruflichen Frist die Annahme erfolgte.
  • Nach Ablauf der Bindungsfrist läge keine einem Vertragsschluss gleichstehende (einseitige) Bindung vor. Vielmehr wäre in dieser Situation ein jederzeitiger einseitiger Widerruf zulässig.
 

Rz. 29

Gegen diese Auffassung spricht allerdings, dass solange, wie keine Vertragsannahme seitens des Verkäufers erfolgt ist, noch nicht feststeht, ob es (später) tatsächlich zu dem beabsichtigten Vertragsschluss kommt. Die in Rz. 28 genannte Auffassung ist daher abzulehnen. Somit liegt kein "gleichstehender Rechtsakt" im genannten Sinne vor, auch wenn in der Praxis insoweit ein Bedürfnis dafür bestehen wird, schon vor dem endgültigen Vertragsschluss eine persönliche Begünstigung anzunehmen.

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