Rz. 38

Von der Steuerpflicht ausgenommen sind nach dem auch für Veräußerungen nach dem 31.12.1998 geltenden § 23 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG Wirtschaftsgüter (Grundstück und grundstücksgleiche Rechte oder Teile davon), die

  • im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich oder
  • im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren

zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Dasselbe gilt bei Veräußerung eines teilweise zu eigenen Wohnzwecken und teilweise zu anderen Zwecken genutzten Gebäudes, z. B. einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung, eines betrieblich oder beruflich genutzten Arbeitszimmers einschließlich des Gebäudeanteils eines Grundstücks von untergeordnetem Wert nach § 8 EStDV.[1] Der Begriff "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" kann der Rspr. und den Verwaltungsanweisungen zu § 10e EStG entnommen werden, obwohl angesichts der verschiedenen Regelungszwecke der Wohnungsbauförderung und des § 23 EStG im Einzelnen zu prüfen ist, ob die Begriffe sich entsprechen.[2] Ein Wirtschaftsgut dient Wohnzwecken, wenn es dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Wirtschaftsgüter, die zur vorübergehenden Beherbergung von (fremden) Personen bestimmt sind, z. B. Ferienwohnungen, dienen nicht Wohnzwecken.[3] Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken setzt voraus, dass der Eigentümer die Wohnung tatsächlich selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzt, wenn er das Wirtschaftsgut allein, mit seinen Familienangehörigen oder einem Dritten bewohnt und dabei einen selbstständigen Haushalt führt. Die Nutzung beginnt bereits mit Bezugsbeginn.[4] Unschädlich ist die unentgeltliche Überlassung einzelner Räume an Dritte. Dabei reicht es aus, dass die Wohnung zur jederzeitigen Nutzung zur Verfügung steht, auch wenn sie nur gelegentlich genutzt wird. Der Stpfl. kann somit mehrere Wohnungen selbst nutzen[5], sodass der zeitliche Umfang der Nutzung ohne Bedeutung ist.[6] Leer stehende Wohnungen erfüllen diese Voraussetzungen nicht. Ferienwohnungen fallen aber dann unter § 23 EStG, wenn sie jederzeit zur Eigennutzung zur Verfügung stehen. Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Stpfl. nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Unter § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG können deshalb auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden, fallen.[7] Ein häusliches Arbeitszimmer dient selbst dann nicht Wohnzwecken, wenn die Aufwendungen nach § 4 Abs. 5 S. 1 Nr. 6b, § 9 Abs. 5 EStG nicht abziehbar sind. Das gilt auch für die alleinige Überlassung der Wohnung an ein zu berücksichtigendes Kind i. S. d. § 32 EStG aufgrund der zivilrechtlichen Unterhaltspflicht der Eltern.[8] Demgegenüber ist die Überlassung an andere – auch unterhaltsberechtigte – Angehörige nicht begünstigt.

 

Rz. 39

Begünstigt ist auch der entsprechende Anteil des Grund und Bodens, der zur begünstigten Wohnung gehört, soweit die Flächen für die Nutzung des Gebäudes erforderlich und üblich sind, obwohl es sich bei dem Gebäude und dem Grund und Boden um 2 selbstständige Wirtschaftsgüter handelt.[9] Dabei ist auch die künftige Nutzung zu berücksichtigen. Bei einer Parzellierung, die zu einem weiteren bebauungsfähigen Grundstück führt, gehört das Bauland nicht zum begünstigten Grundstücksanteil.[10] Wird ein Gebäude veräußert, das  z. T. zu eigenen Wohnzwecken,  z. T. zu anderen Zwecken genutzt wird, ist der Grund und Boden nach dem Verhältnis der Nutzflächen des Gebäudes aufzuteilen; der Anteil des Grund und Bodens, der auf die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entfällt, ist nicht in den Veräußerungsgewinn einzubeziehen.

 
Praxis-Beispiel

Nutzung eines unbebauten Grundstücks zu Erholungszwecken

A erwirbt ein unbebautes Grundstück in 2010, das er bis zur Veräußerung in 2017 ausschließlich zu Erholungszwecken nutzt.

Die Nutzung eines unbebauten Grundstücks ist keine begünstigte Nutzung, sodass der Veräußerungsgewinn vollen Umfangs nach § 23 EStG zu erfassen ist. Das gilt auch dann, wenn eine vorgesehene Bebauung mit einer zu eigenen Wohnzwecken vorgesehenen Wohnung nicht realisiert werden konnte.

 
Praxis-Beispiel

Verkauf eines unbebauten Grundstücksteils

B erwirbt ein unbebautes Grundstück in 2010, das er mit einem selbst genutzten Einfamilienhaus bebaut. In 2017 wird das Grundstück geteilt und ein unbebauter Grundstücksteil von 1.000 qm veräußert.

Der Veräußerungsgewinn aus dem abgeteilten Grundstücksteil fällt vollen Umfangs unter § 23 EStG.

 
Praxis-Beispiel

Verkauf eines Hauses mit eigengenutzter und vermieteter Wohnung

C erwirbt ein unbebautes Grundstück in 2010, das er mit einem Zweifamilienhaus bebaut. Eine Wohnung nutzt er zu eigenen Wohnzwecken, die andere wird vermietet. Er veräußert das Grundstück in 2017.

Die Veräußerung der selbst genutzten Wohnung ist begünstigt, die der vermieteten nicht. Grund und Boden ist entsprechend der Nutzflächen beider Wohnunge...

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