Frotscher/Geurts, EStG § 21... / 5.3.3 Finanzierungskosten
 

Rz. 191

Nach § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStG sind Schuldzinsen als Werbungskosten abziehbar, wenn sie mit einer bestimmten Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Ein solcher wirtschaftlicher Zusammenhang ist dann gegeben, wenn ein objektiver Zusammenhang dieser Aufwendungen mit der Überlassung eines Vermietungsobjekts zur Nutzung besteht und subjektiv die Aufwendungen zur Förderung dieser Nutzungsüberlassung gemacht werden, wenn die Schuldzinsen für eine Verbindlichkeit geleistet werden, die durch die Einkunftserzielung, der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, veranlasst ist. Dies ist der Fall, wenn das Darlehen tatsächlich zur Erzielung von Einkünften verwendet wird. Ein rechtlicher Zusammenhang, z. B. aufgrund einer Belastung eines Grundstücks mit einer Grundschuld, reicht hierzu ebenso wenig aus wie die bloße gedankliche Zuweisung des Stpfl. Die Aufwendungen müssen vielmehr – objektbezogen – einem bestimmten Wirtschaftsgut zugeordnet werden können. Das ist der Fall, wenn mit dem den Schuldzinsen zugrunde liegenden Darlehen die Herstellungs- oder Anschaffungskosten eines bestimmten Gebäudes oder Gebäudeteils, das der Erzielung von Mieteinnahmen i. S. d. § 21 EStG dient, finanziert werden, d. h. der wirtschaftliche Zusammenhang muss nicht einheitlich auf die gesamte Tätigkeit des Stpfl., sondern bezogen auf die jeweils vermietete Wohnung vorliegen. Danach sind auch Zinsen zur Finanzierung von Verwaltungsaufwand Werbungskosten, ebenso Zinsen für einen Zwischenkredit, der in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Finanzierung des Erwerbs oder der Herstellung eines Gebäudes steht. Dies gilt auch dann, wenn der Zwischenkredit zunächst (teilweise) auf einen Bausparvertrag eingezahlt wird, der der Finanzierung des Gebäudes dienen soll.

 

Rz. 192

Zu den als Werbungskosten abziehbaren Finanzierungskosten gehören sämtliche Aufwendungen, die der Geldbeschaffung dienen. Hierzu gehören insbesondere Vermittlungskosten, Bearbeitungs- und Auszahlungsgebühren sowie Bereitstellungszinsen der Kreditinstitute, Schätzkosten der zu beleihenden Immobilie, Notar- und Gerichtskosten für die Eintragung der Grundpfandrechte sowie Bereitstellungszinsen.

 

Rz. 193

Zu den Werbungskosten gehören das Damnum, Disagio oder eine Zinsbegrenzungsprämie. Das Damnum dient der Feineinstellung des Zinses und kann daher im Zeitpunkt der Zahlung (§ 11 Abs. 2 EStG) in voller Höhe abgezogen werden, soweit § 42 AO dem nicht entgegensteht.§ 42 AO greift nicht ein, soweit unter Berücksichtigung der jährlichen Zinsbelastung die marktüblichen Beträge nicht überschritten werden. Die Verwaltung geht aus Vereinfachungsgründen von der Marktüblichkeit aus, wenn für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens 5 Jahren ein Damnum i. H. v. bis zu 5 % vereinbart worden ist. Weiter ist erforderlich, dass das Damnum nicht mehr als drei Monate vor der Auszahlung der Darlehensvaluta oder einer ins Gewicht fallenden Teilauszahlung des Darlehens (mindestens 30 % der Darlehensvaluta inklusive Damnum) geleistet worden ist.

 

Rz. 194

Erwirbt der Stpfl. ein Grundstück gegen wiederkehrende Bezüge (Leibrente, dauernde Last), ist der in den wiederkehrenden Zahlungen enthaltene Zinsanteil als Werbungskosten abziehbar. Der Zinsanteil errechnet sich aus der Ertragsanteilstabelle des § 22 Nr. 1 S. 3 Buchst. a EStG.

 

Rz. 195

Finanziert der Stpfl. die Herstellung von Eigentumswohnungen, von denen eine oder mehrere der Erzielung von Einkünften aus § 21 EStG, die andere der (nichtsteuerbaren) Selbstnutzung dienen, kann er die Zinsen nur insoweit als Werbungskosten bei den Einkünften aus § 21 EStG abziehen, als er das Darlehen tatsächlich zur Herstellung der der Einkünfteerzielung dienenden Wohnung zuordnet. Nimmt der Stpfl. ein Darlehen auf, um Grundschulden, die er als Sicherheit für fremde Schulden bestellt hat, abzulösen, sind die für dieses Darlehen aufgewendeten Zinsen und Kreditkosten nicht bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.

 

Rz. 196

Wird der Erwerb eines Grundstücks zum Zweck der Vermietung finanziert, das Grundstück später aber zu eigenen Wohnzwecken genutzt, endet der wirtschaftliche Zusammenhang mit der Vermietung; die Schuldzinsen sind nicht mehr abziehbar. Das Darlehen kann auch nicht dadurch "umgewidmet" werden, dass nunmehr eine andere Immobilie für das Darlehen haftet, da die ursprüngliche Verwendung des Darlehens für das jetzt selbst genutzte Grundstück sich nicht geändert hat. Wird das Darlehen zunächst zur Finanzierung der selbstgenutzten Wohnung eingesetzt, die Wohnung später veräußert und unter Aufrechterhaltung vom Verkaufserlös eine andere Immobilie erworben, dient das Darlehen nunmehr der Einkünfteerzielung, sodass die Schuldzinsen als Werbungskosten abziehbar sind. Wird in diesen Fällen aber nur ein Teil des Veräußerungserlöses zum Erwerb einer Immobilie verwendet, die der Einkunftserzielung dient, sind die Schuldzinsen nur noch in der Höhe abziehbar, die dem Verhältnis der Anschaffungskosten zum gesamten Ve...

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