Frotscher/Geurts, EStG § 21... / 5.2 ABC der Mieteinnahmen
 

Rz. 133

 

Abfindungen

Abstandszahlungen

Abtretung

Altlasten

Aufwendungsbeihilfen

Ausgleichszahlungen

Baukostenzuschüsse

Bausparguthaben

Bausperre

Bergschädenvergütungen

Beschlagnahme

Darlehen

Dienstbarkeit

Enteignung

Entschädigungen

Erbbaurecht

Erstattung von Werbungskosten

Hochspannungsfreileitung

Kaufpreisminderung

Kaufpreisraten

Kaution

Mietausfallversicherung

Mieteraufwendungen

Mietvorauszahlungen

Nebenleistungen

Nießbrauch

Nutzungswert

Prämie

Sachleistungen

Schadensersatz

Schönheitsreparaturen

Versicherungsleistungen

Zinsen

Zuschüsse des Mieters

Abfindungen, die der Eigentümer für den Verzicht eines obligatorischen Wohnrechts zahlt, sind beim Empfänger keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Abstandszahlungen des Mieters für die vorzeitige Entlassung aus einem Miet- oder Vormietvertrag führen beim Vermieter zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, sofern nicht ein zusätzlicher Schaden beglichen werden soll. Dann liegen Entschädigungen nach § 24 EStG mit ermäßigter Besteuerung nach § 34 EStG vor. Abstandszahlungen des Vermieters an den Mieter, der zugleich Untervermieter war, zur Auflösung des Untermietvertrags, sind beim Mieter Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Zur entgeltlichen Ablösung eines Nutzungsrechts vgl. Rz. 90ff.

Abtretung: Die unentgeltliche Abtretung einer Mietforderung führt bei Zufluss zu Mieteinnahmen des Abtretenden, nicht des Abtretungsempfängers. Die entgeltliche Abtretung führt zu Einnahmen nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 EStG (Rz. 127).

Altlasten: Die Zahlung bei Erwerb eines wegen Altlasten unbewohnbaren Grundstücks durch eine Gemeinde führt nicht zu Mieteinnahmen.

Angehörige: vgl. Rz. 96ff.

Arbeitnehmer: Vermietet ein Arbeitnehmer seinem Arbeitgeber für dessen betriebliche Zwecke ein in seinem Haus oder seiner Wohnung (Einliegerwohnung) belegenes Büro, erzielt der Arbeitnehmer nur dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wenn die Nutzung des Büros im vorrangigen Interesse des Arbeitgebers erfolgt; daher geht die Entlohnung des Stpfl. als Arbeitnehmer und seine Arbeitsleistung im Rahmen des Dienstverhältnisses hinaus. In den übrigen Fällen ist die "Mietzahlung" als Arbeitslohn zu versteuern. Die Finanzverwaltung unterstellt in diesen Vermietungsfällen typischerweise die Einkunftserzielungsabsicht. Dem ist der BFH nicht gefolgt, sondern verlangt wie in anderen Ausnahmefällen auch (Rz. 32f.) die Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht durch eine Prognose. Anders als beim häuslichen Arbeitszimmer unterliegt diese Vermietung keinen Beschränkungen. Diese Grundsätze gelten auch für Mietzahlungen des Arbeitgebers für eine vom Arbeitnehmer an den Arbeitgeber vermietete Garage, in der ein Dienstwagen untergestellt wird.

Aufwendungsbeihilfen nach § 42 Abs. 6 des II. WoBauG gehören zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, nicht aber Aufwendungsdarlehen nach § 88 des II. WoBauG.

Ausgleichszahlungen eines Miteigentümers an den anderen sind Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Zu Baukostenzuschüssen vgl. Zuschüsse.

Bausparguthaben: Zinsen aus einem Bausparguthaben sind Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, wenn sie in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb, Umbau usw. eines vermieteten Hauses stehen, oder wenn die Abschlussgebühr eines Bausparvertrags zu Werbungskosten führt. Die Zinsen sind Einnahmen aus Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG), wenn das Bausparguthaben nicht zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zum Erwerb einer selbstgenutzten Wohnung verwendet wird.

Bausperre: Entschädigungen für eine faktische Bausperre führen nicht zu Mieteinnahmen, da der zahlende Hoheitsträger das Grundstück nicht als Mieter nutzt.

Bergschädenvergütungen gehören nicht zu den Mieteinnahmen.

Beschlagnahme: Nutzungsentschädigungen für die Beschlagnahme eines Grundstücks zum Zweck der Wohnungszuweisung sind Mieteinnahmen.

Darlehen: Gewährt der Mieter dem Vermieter ein zinsloses Darlehen, können in Höhe der üblichen Zinsen Mieteinnahmen vorliegen, die aber in gleicher Höhe als Werbungskosten abziehbar sind, wenn das Darlehen für die Vermietung eingesetzt wird.

Dienstbarkeit: Die Bestellung einer Dienstbarkeit kann zu Mieteinnahmen oder einem ggf. nicht steuerbaren Veräußerungsentgelt führen. Vgl. zum Nießbrauch Rz. 73f.

Enteignung: Das Entgelt für eine Enteignung ist Ausgleich für den Vermögensverlust und keine Mieteinnahme. Zinsen auf eine Enteignungsentschädigung führen zu Einnahmen aus Kapitalvermögen.

Entschädigungen, die wegen der Vorenthaltung der Mietsache bei Vertragsende, wegen übermäßiger Beanspruchung der Mietsache oder wegen einer Beschlagnahme gezahlt werden, gehören zu den Mieteinnahmen, nicht aber wenn sie als Schadensersatz für die Zerstörung oder Beschädigung der Mietsache geleistet werden. Ersetzt der Mieter den Schaden, kann der Vermieter die für eine Reparatur getätigten Aufwendungen nicht als Werbungskosten abziehen. Die Entschädigung für die Duldung eines Bauvorhabens auf dem Nachbargrundstück oder der bestimmten Nutzung von Teileigentum fällt unter § 22 Nr. 3, oder ist nicht steuerbar, wenn e...

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