Frotscher/Geurts, EStG § 21... / 2.4 Ausnahmen der Unterstellung der Einkunftserzielungsabsicht
 

Rz. 32

Die Unterstellung der Einkunftserzielungsabsicht gilt nur für die Vermietung von Gebäuden, nicht aber für die dauerhafte Verpachtung von unbebautem Grundbesitz. In diesen Fällen ist immer die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen. Sie gilt auch nicht bei der Vermietung von Gewerbeobjekten. Auch hier ist die Einkunftserzielungsabsicht im Einzelfall festzustellen (Rz, 17).

 

Rz. 33

Ausnahmen von der Unterstellung der Einkunftserzielungsabsicht bei der Vermietung von Gebäuden sind dann gegeben, wenn sich aufgrund besonderer Umstände Beweisanzeichen ergeben, dass der Stpfl. in der Zeit seiner nicht auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit kein positives Gesamtergebnis erzielen kann. Das kann der Fall sein, wenn der Stpfl. ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußert. Dabei ist i. d. R. von einem Zeitraum von 5 Jahren auszugehen. Entsprechendes gilt bei einer nur kurzfristigen Vermietung wegen beabsichtigter Selbstnutzung, wenn in diesem Zeitraum kein positives Gesamtergebnis erreicht werden kann. Auch in diesen Fällen trägt der Stpfl. die Feststellungslast für das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht. Er kann die Beweisanzeichen widerlegen, wenn er Umstände vorträgt und nachweist, wonach er den Entschluss der Veräußerung erst später gefasst hat, da der spätere Entschluss zur Veräußerung die zunächst vorliegende Einkunftserzielungsabsicht unberührt lässt. Kann der Stpfl. die Vermutung nicht widerlegen, besteht bereits im Zeitpunkt des Ankaufs die Wiederverkaufsabsicht. Das führt dann aber dazu, dass der Stpfl. wie ein Händler auftritt und damit einen gewerblichen Grundstückshandel hat. Die Drei-Objektgrenze gilt nur als Indiz für eine bereits bei Anschaffung bestehende (bedingte) Verkaufsabsicht. Dieses Indiz ist aber nicht erforderlich, wenn bereits aus anderen Gründen die (bedingte) Verkaufsabsicht feststeht.

 

Rz. 34

Bei Erwerb einer leer stehenden Wohnung können bereits vor der Erzielung von Einnahmen Aufwendungen als vorab entstehende Werbungskosten abgezogen werden, sofern objektive Umstände gegeben sind, die den Entschluss zu einer dauerhaften Vermietung durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen nachweisen bzw. glaubhaft machen, z. B. durch Beauftragung eines Maklers, durch Anzeigen usw. Entsprechendes gilt, wenn die Wohnung zunächst vermietet war, anschließend aber leer steht, oder wenn der Leerstand nach einer Selbstnutzung eintritt. Auch hier gilt zur Feststellung der fortbestehenden bzw. entstehenden Einkunftserzielungsabsicht, dass der Stpfl. ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen unternimmt, z. B. bei einem langandauernden Leerstand eine möblierte Wohnung auch unmöbliert anzubieten. Es obliegt dem FG als Tatsacheninstanz, die nachhaltigen und ernsthaften Vermietungsbemühungen als Voraussetzungen für die Einkunftserzielungsabsicht festzustellen und zu würdigen. Der Stpfl. trägt hierfür die Feststellungslast. Dabei entscheidet das FG nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnener Überzeugung, ob im Einzelfall Einkunftserzielungsabsicht gegeben ist. Das gilt auch, wenn die leer stehende Wohnung zunächst renoviert oder umgebaut wird. Werden langjährige Bauarbeiten aber nicht beendet, ist dies ein Indiz gegen die Vermietungsabsicht. Die Einkunftserzielungsabsicht kann in diesen Fällen der langjährigen Renovierung oder des langjährigen Leerstands auch ohne Zutun oder Verschulden des Stpfl. wegfallen. Steht die Wohnung nach langfristiger Vermietung leer, bleibt die Einkunftserzielungsabsicht bis zu ihrer endgültigen Aufgabe, z. B. durch Aufnahme von Verkaufsverhandlungen, bestehen.

 

Rz. 35

Bei Beteiligung an einem Mietkaufmodell oder einem anderen Modell, bei dem der Stpfl. keine langfristige Vermietung, sondern die Veräußerung nach dem Zeitraum der Werbungskostenüberschüsse beabsichtigt, fehlt es an der Einkunftserzielungsabsicht, da der Stpfl. deutlich macht, keinen Überschuss erzielen zu wollen. Angesichts der Besteuerung des Veräußerungsgewinns bei Veräußerungen innerhalb von 10 Jahren und der dabei wieder hinzuzurechnenden AfA (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, Abs. 3 S. 4 EStG), haben Mietkaufmodelle keine Bedeutung mehr.

 

Rz. 36

Da es auf die Einkunftserzielungsabsicht des Stpfl. ankommt, ist ein Rückkaufangebot nur dann von Bedeutung, wenn der Stpfl. es kannte; Kenntnis des Vertriebsvermittlers schadet nicht.

 

Rz. 37

Im Fall einer Wieder-(Rück-)kaufsgarantie ist die Einkunftserzielungsabsicht aber nur dann zu verneinen, wenn erkennbar ist, dass der Stpfl. die Veräußerung bereits bei Erwerb ernsthaft in Betracht gezogen hat, z. B. weil der Erwerber für die Rückkaufsgarantie ein Entgelt gezahlt hat. Zur Würdigung dieser Frage sind auch spätere Tatsachen zu berücksichtigen, z. B. der Umstand, dass die Garantie tatsächlich nicht in Anspruch genommen worden ist. Wird aber eine Verkaufsgarantie unter einer aufschiebenden Bedingung eingeräumt, entfaltet sie auch hinsichtlich des Zeitraums vor...

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