Rz. 110

Bei der Vermietung oder Verpachtung von Großkomplexen wie Bürokomplexen, Einkaufs- oder Innovationszentren führen Zusatzleistungen des Vermieters erst dann zum Überschreiten der Grenze zur Gewerblichkeit, wenn sie das bei langfristigen Vermietungen übliche Maß überschreiten. Üblich i. d. S. sind Reinigungsleistungen jedenfalls dann, wenn sie nur die Gemeinschaftsräume und -einrichtungen[1] sowie die erforderlichen Wartungs- und Instandhaltungsleistungen betreffen. Wenn die Größe des Objekts die Unterhaltung besonderer Service-Einrichtungen erfordert ("Center-Manager" mit Hilfspersonal), so ist dies nicht schädlich.[2] Dabei sind auch Bemühungen des Vermieters zur Erhaltung und Steigerung der Attraktivität des Komplexes jedenfalls dann noch verwaltungskonform, wenn der Vermieter hierbei nicht nach außen hin dominant in Erscheinung tritt, sondern von den Mietern selbst gegründete Interessen- bzw. Werbegemeinschaft finanziell unterstützt.[3] Bei einem Einkaufzentrum gehören Sanitäranlagen, Abstellräume, Parkplätze, Zugangssicherung, Bewachung und Vermarktung der Lokalflächen zu den üblichen und unschädlichen Sonderleistungen.[4]

 

Rz. 111

Die Vermietung bzw. Untervermietung möblierter Zimmer ist keine gewerbliche Betätigung. Dies gilt selbst dann, wenn mit der Nutzungsüberlassung bestimmte Nebenleistungen, wie z. B. Frühstück oder Reinigung, verbunden sind.[5] Diese Nebenleistungen gelten insoweit als üblich. Dagegen ist die Vermietung im Rahmen einer Fremdenpension regelmäßig Gewerbebetrieb.[6]

 

Rz. 112

Die Vermietung von Ferienwohnungen kann im Hinblick auf die besondere Art des vermieteten Objekts und der Vermietung eine gewerbliche Betätigung darstellen. Dies ist dann der Fall, wenn sie hotelmäßig angeboten werden. Es müssen hierbei die folgenden Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein[7]:

  • Die Wohnung muss in einem Ferienzentrum, d. h. in einem reinen Feriengebiet, liegen und sich im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen befinden, sodass diese eine einheitliche Wohnanlage bilden.
  • Die Wohnung muss durch eine Feriendienstorganisation laufend wechselnden Mietern in ähnlicher Weise angeboten werden, wie das Hotelgewerbe die Vermietung von Zimmern und Appartements anbietet.
  • Die Wohnung muss jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden. Es muss deshalb nach Art einer Rezeption laufend Personal anwesend sein, das mit den Feriengästen Mietverträge schließt, abwickelt und dafür sorgt, dass die Wohnung in einem vermietungsfähigen Zustand bleibt.
  • Die Wohnung muss zur Führung eines Haushalts voll eingerichtet sein, d. h. insbesondere Möblierung, Wäsche und Geschirr enthalten.
 

Rz. 113

Sind die vorstehenden Voraussetzungen sämtlich erfüllt, kommt es nicht darauf an, ob die hotelmäßig angebotene Wohnung tatsächlich auch in dieser Weise genutzt wird. Liegen jedoch nicht alle Voraussetzungen vor, ist eine gewerbliche Betätigung nur anzunehmen, wenn eine hotelmäßige Nutzung tatsächlich vorliegt. Zur hotelmäßigen Nutzung gehören insbesondere die Gestellung von Wäsche sowie die tägliche Zimmerreinigung. Die Möglichkeit zur Einnahme von Mahlzeiten gehört jedoch nicht zwingend dazu.[8] Die laut Finanzverwaltung[9] für den Bereich des InvZulG enthaltene (widerlegbare) Vermutung einer gewerblichen Tätigkeit bei Vermietung von mehr als 2 Ferienwohnungen gilt nicht für § 15 EStG.[10] Solange also der Ferienhausvermieter wegen der Anzahl der Wohnungen nicht selbst eine gewerbliche Organisation unterhält, verbleibt es bei den dargestellten Grundsätzen der Abgrenzung.

Grundsätzlich nicht von Bedeutung ist, ob der Stpfl. diese Leistungen selbst erbringt oder in seinem Auftrag durch einen Dritten erbringen lässt. Überträgt der Eigentümer die Bewirtschaftung der Ferienwohnung jedoch auf eine Ferienhausagentur, die die übernommenen Aufgaben eigengewerblich und im eigenen Namen erledigt, so kann diese Tätigkeit dem Eigentümer nicht zugerechnet werden mit der Folge, dass dieser nicht gewerblich tätig ist (s. Rz. 106). Denn die Eigenschaft als Gewerbetreibender kann dem Vermieter nicht zugerechnet werden, wenn der Auftragnehmer nicht weisungsgebunden ist und in eigenem Namen und auf eigene Rechnung und Gefahr tätig wird.[11] Die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers führt nicht zwangsläufig dazu, dass deshalb auch der Vermieter eine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Entscheidend ist, inwieweit in der Person des Vermieters die Vermietung einer Ferienwohnung im Hinblick auf die Art des vermieteten Objekts und die Art der Vermietung einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist. Dabei können dem Vermieter nur solche Tätigkeiten zugerechnet werden, die der gewerbliche Vermittler für ihn erbringt.[12] Die tatsächlichen Verhältnisse des Einzelfalls sind dafür entscheidend.[13] Der Vermieter einer Ferienwohnung erzielt keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb, wenn der von ihm mit der treuhänderischen Vermietung beauftragte Vermittler diese hotelmäßig anbietet, aber ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der T...

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