Mietvorteile aus der Überlassung einer Wohnung sind mit den um übliche Preisnachlässe geminderten üblichen Endpreisen am Abgabeort zu bewerten (ortsüblicher Mietwert). Der ortsübliche Mietwert ist unter Berücksichtigung aller Eigenarten der vom Arbeitgeber überlassenen Wohnung nach dem Preis zu bemessen, der für eine nach Baujahr, Lage, Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit vergleichbare Wohnung üblicherweise gezahlt wird. Als ortsüblicher Mietwert ist die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten anzusetzen, die für eine nach Baujahr, Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbaren Wohnung üblich ist (Vergleichsmiete).
Ortsüblich sind alle Werte innerhalb der Mietpreisspanne des Mietspiegels
Ortsüblich ist auch der niedrigste Mietwert der Mietpreisspanne des Mietspiegels für eine vergleichbare Wohnung zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten, die konkret auf die überlassene Wohnung entfallen. Es ist nicht erforderlich, innerhalb der Mietpreisspanne auf den Mittelwert abzustellen. Jeder Mietwert ist als ortsüblich anzusehen, den der Mietspiegel im Rahmen einer Spanne zwischen mehreren Mietwerten ausweist.[1]
2.1 Ermittlung anhand des Mietspiegels
Der Mietwert für eine Wohnung kann im Regelfall anhand des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden. Ist für die betreffende Gemeinde kein Mietspiegel aufgestellt worden, kann die ortsübliche Miete anhand des Mietspiegels einer vergleichbaren Gemeinde, anhand entsprechender Mieten für 3 vergleichbare Wohnungen Dritter oder durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen für Mietfragen ermittelt werden. Etwaige örtlich bedingte Abweichungen sind in Form von Zu- oder Abschlägen zu berücksichtigen. Eine vergleichbare Gemeinde ist nicht immer gleichzusetzen mit der Nachbargemeinde.
Kann der ortsübliche Mietpreis nur unter außerordentlichen Schwierigkeiten ermittelt werden, kann die Wohnung mit den festgelegten Quadratmeterpreisen von 4,89 EUR[1] bzw. bei einfacher Ausstattung (ohne Sammelheizung oder ohne Bad bzw. Dusche) von 4,00 EUR[2] angesetzt werden.[3]
Überlässt der Arbeitgeber seinem Arbeitnehmer eine Wohnung zu einem Mietpreis, der innerhalb der Mietpreisspanne des örtlichen Mietspiegels liegt, scheidet die Annahme eines geldwerten Vorteils regelmäßig aus.
2.2 Niedrigere Vergleichsmiete bei Vermietung an betriebsfremde Dritte
In den Fällen, in denen der Arbeitgeber vergleichbare Wohnungen in nicht unerheblichem Umfang an fremde Dritte zu einer niedrigeren als der üblichen Miete vermietet, kann diese niedrigere Miete als ortsüblicher Mietpreis angesetzt werden.
2.3 Beeinträchtigungen nur in Ausnahmefällen wertmindernd zu berücksichtigen
Persönliche Bedürfnisse des Arbeitnehmers (z. B. hinsichtlich der Größe der Wohnung) werden bei der Mietwertermittlung für die Wohnung nicht berücksichtigt. Bei Hausmeisterwohnungen können jedoch die Beeinträchtigungen, die sich durch die Besonderheit der Berufstätigkeit ergeben, wertmindernd berücksichtigt werden. Im Übrigen ist der ortsübliche Mietpreis unabhängig davon anzusetzen, ob die Wohnung (z. B. als Werk- oder Dienstwohnung) im Eigentum des Arbeitgebers oder dem Arbeitgeber aufgrund eines Belegungsrechts zur Verfügung steht oder von ihm angemietet worden ist.
2.4 Bewertungsabschlag bei einem Mietpreis bis zu 25 EUR pro Quadratmeter
Infolge der stark steigenden Mietpreise führt die Anknüpfung der Bewertung von Dienst- bzw. Werkwohnungen an die dynamisch steigenden Mietspiegel zu zunehmenden steuerlichen Belastungen bei den Arbeitnehmern. Um dem entgegenzuwirken, wird für Lohnzahlungszeiträume seit dem 1.1.2020 ein Bewertungsabschlag eingeführt, der bei der Ermittlung des für die Vorteilsbesteuerung maßgebenden örtlichen Mietwerts abzuziehen ist, sofern die Nettokaltmiete für die Wohnung 25 EUR pro Quadratmeter nicht übersteigt. Nach den Vorgaben des Gesetzgebers unterbleibt der Ansatz eines Sachbezugs für eine vom Arbeitgeber zu Wohnzwecken überlassene Wohnung, soweit das vom Arbeitnehmer bezahlte Entgelt (tatsächlich erhobene Miete plus tatsächlich abgerechnete Nebenkosten) mindestens 2/3 des ortsüblichen Mietwerts beträgt.[1] Ausgangsgröße für die Ermittlung des geldwerten Vorteils "Wohnungsüberlassung" sind seit 2020 2/3 des ortsüblichen Mietwerts. Zahlt der Arbeitnehmer weniger, wirkt der Abschlag von 1/3 wie ein Freibetrag. Lohnsteuerpflichtig ist nur noch die Differenz zwischen dem vom Arbeitnehmer tatsächlich gezahlten Mietentgelt und der nach Abzug des Bewertungsabschlags sich ergebenden Vergleichsmiete. Um die steuerlich begünstigte Vermietung von Luxuswohnungen auszuschließen, ist die auf 2/3 des ortsüblichen Mietwerts gekürzte Bemessungsgrundlage für Kaltmieten von mehr als 25 EUR pro Quadratmeter nicht anwendbar. Die gesetzlich festgelegte Mietobergrenze bezieht sich auf die ortsübliche Miete ohne Betriebskosten.
Geldwerter Vorteil bei Anwendung des Bewertungsabschlags
Der Arbeitnehmer bewohnt eine von seinem Arbeitgeber für 780 EUR überlassene 3-Zimmer-Wohnung. Die Nebenkosten für die 50-m2-Wohnung betragen ...
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