Entscheidungsstichwort (Thema)

Immobilienfonds. Treuhandgesellschafter. Aufklärungspflicht über Umfang einer Mietgrantie

 

Leitsatz (amtlich)

Die Verpflichtung eines Treuhandgesellschafters zur Aufklärung künftiger Anleger eines Fonds über alle wesentlichen Umstände der Anlage umfasst auch Angaben hinsichtlich des Umfangs einer zugesagten Mietgarantie.

 

Normenkette

BGB §§ 195, 276 a.F.

 

Verfahrensgang

OLG München (Urteil vom 17.11.2000)

LG München I (Urteil vom 08.12.1998)

 

Tenor

I. Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 23. Zivilsenats des OLG München v. 17.11.2000 hinsichtlich der Kläger zu 2) bis 6) sowie 8) und 9) - unter Zurückweisung des diese Kläger betreffenden weiter gehenden Rechtsmittels der Beklagten zu 4) - aufgehoben und wie folgt neu gefasst:

1. Die Berufung der Kläger zu 2) bis 6) sowie 8) und 9) gegen das Urteil des LG München I v. 8.12.1998 - 28 O 14294/97 - wird zurückgewiesen.

2. Auf die Berufung der Beklagten zu 3) wird das Urteil des LG München I v. 8.12.1998 - 28 O 22899/98 - wie folgt abgeändert:

Die Klagen der Kläger zu 2) bis 6) sowie 8) und 9) gegen die Beklagte zu 3) werden abgewiesen.

3. Auf die Berufung der Beklagten zu 4) wird - unter Zurückweisung ihres weiter gehenden Rechtsmittels - das Urteil des LG München I v. 8.12.1998 - 28 O 22899/98 - wie folgt abgeändert:

Gegen die Beklagte zu 4) werden die Klagen der Kläger zu 4) und 6) sowie des Klägers zu 3) - soweit seine Beteiligung an der HAT 50 betroffen ist - abgewiesen.

Im Übrigen verbleibt es bei der Entscheidung des LG.

II. Die Sache wird zur weiteren Verhandlung und Entscheidung über den Betrag sowie die Kosten - einschließlich der Kosten des Revisionsverfahrens - an das LG München I zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

 

Tatbestand

Die Kläger, die sich an drei geschlossenen Immobilienfonds beteiligt hatten, verlangen von den Beklagten Schadensersatz und Freistellung von den in diesem Zusammenhang eingegangenen Verpflichtungen und Verbindlichkeiten. Sie gründen ihre Ansprüche insbesondere auf Prospekthaftung und positive Vertragsverletzung.

Die Beklagten zu 1) und 2) waren Geschäftsführer einer Vermögensberatungsgesellschaft mbH, die ihrerseits als persönlich haftende Gesellschafterin der inzwischen in Vermögensverfall geratenen Ha. A mbH & Co. KG (im Folgenden: Ha. A.) fungierte. Diese beiden Unternehmen und die Beklagten zu 1) und 2) persönlich gründeten mit Einlagen von jeweils 5.000 DM bzw. 10.000 DM die H.-Gewerbefonds H. 48, H. 50 und H. 52. Zweck jeder Gesellschaft war es, ein hierfür erworbenes Grundstück in D. bzw. L. mit einem Büro- und Geschäftshaus zu bebauen, es anschießend zu vermieten und zu verwalten. Die jeweils erforderlichen Mittel sollten von Anlegern aufgebracht werden, mit deren Anwerbung die Beklagte zu 3) beauftragt worden war. Hierfür standen Prospekte zur Verfügung, die aus dem eigentlichen Prospekt als Teil A sowie dem Beteiligungsgesellschafts- und einem Treuhandvertrag als Teil B bestanden. In den Prospekten bezeichnete sich die Ha. A. als "Projektinitiator, Projektherausgeber", die Beklagte zu 3) wurde mit "Vertriebskoordination" näher bezeichnet und die Beklagte zu 4), eine Treuhand- und Steuerberatungsgesellschaft, wurde als "Treuhänder" aufgeführt. Die Beklagte zu 4) hatte jeweils an der Errichtung der Gesellschaftsverträge für die einzelnen Fonds mitgewirkt und war dem Fonds H. 48 auch als weitere Gesellschafterin mit einer Einlage von 5.000 DM sowie als Beteiligungstreuhänderin für die Anleger des Fonds beigetreten. An den Fonds H. 50 und H. 52 übernahm die Beklagte zu 4) keine eigene gesellschaftliche Beteiligung, bestellte aber in Ausübung der ihr in den Verträgen erteilten Vollmachten der Anleger für alle drei Fonds die Ha. A. zur Geschäftsführerin.

Die Kläger beteiligten sich, wie folgt, an den einzelnen Fonds:

Die Einlagen wurden größtenteils durch Bankdarlehen finanziert und teilweise durch mitvermittelte Kapitallebensversicherungen abgesichert.

Alle drei Fondsgesellschaften entwickelten sich nach Fertigstellung und Übergabe der Bauten nicht wie erwartet. Die Gebäude konnten nur zu einem geringen Teil vermietet werden. Die Ha. A. teilte am 31.1.1997 den Anlegern mit, dass die eingegangenen Mietgarantien schon zum Jahresende 1996 erschöpft gewesen seien.

Die Kläger begehren von den Beklagten die Freistellung von den Verpflichtungen aus den von ihnen im Rahmen der Beteiligungen eingegangenen Kredit- und Lebensversicherungsverträgen sowie Ersatz ihrer diesbezüglichen bisherigen und zukünftigen Aufwendungen sowie des eingesetzten Eigenkapitals gegen Abtretung ihrer Beteiligungen an den Fondsgesellschaften. Sie sind der Ansicht, dass die Angaben zur Mietgarantie sowie zu einer Vielzahl anderer Punkte in den Prospekten unzutreffend seien. Insbesondere werde der Eindruck erweckt, dass sich die Begrenzung der Mietgarantien nur jeweils auf ein Vermietungsjahr und nicht auf einen einmaligen Betrag für die gesamte Garantiedauer beziehe.

Die Beklagten halten die Prospektangaben für zutreffend und berufen sich im Übrigen auf die Verjährung eventueller Ersatzansprüche.

Das LG hat die Klage gegen die Beklagten zu 3) und 4) dem Grunde nach wegen falscher Prospektangaben für gerechtfertigt erklärt und gegen die Beklagten zu 1) und 2) abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das OLG auch die Klagen gegen die Beklagten zu 1) und 2) für gerechtfertigt erklärt. Die Berufung der Beklagten zu 3) und 4) hat es zurückgewiesen.

Die Revision der Beklagten ist hinsichtlich der Kläger zu 1) und 7), deren Ansprüche innerhalb von drei Jahren nach Beitritt zum Fonds klageweise geltend gemacht worden sind, durch Senatsbeschluss v. 24.2.2003 nicht angenommen worden. Die Beklagten verfolgen mit der Revision ihren Klageabweisungsantrag gegen die Kläger zu 2) bis 6) und 8) bis 9) weiter.

 

Entscheidungsgründe

Die Revision der Beklagten zu 1) bis 3) führt im Umfang der Annahme zur Abweisung der Klagen. Dasselbe gilt für die Revision der Beklagten zu 4), soweit sich Kläger an den Fonds H. 50 und H. 52 beteiligt haben; im Übrigen verbleibt es beim Grundurteil des LG.

I. Die Revision der Beklagten zu 1) bis 3) führt zur Abweisung der Klagen der Kläger zu 2) bis 6) und 8) bis 9), weil die Ansprüche verjährt sind.

1. Nach der Rechtsprechung des Senats verjähren Ansprüche aus typisierter Prospekthaftung - auch soweit sie den Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds betreffen - in sechs Monaten ab Kenntnis des Prospektfehlers, spätestens aber drei Jahre nach dem Erwerb der Anteile (BGH, Urt. v. 18.12.2000 - II ZR 84/99, MDR 2001, 638 = BGHReport 2001, 245 = ZIP 2001, 369). Entgegen der Auffassung des OLG können sich Anleger auf eine längere Verjährungsdauer nur dann berufen, wenn Initiatoren, Gründer oder Gestalter der Gesellschaft sowie deren Vertreter oder Sachwalter bei Anbahnung der Vertragsverhandlungen nicht nur typisiertes, sondern auch persönliches Vertrauen in Anspruch genommen und dadurch das Zustandekommen des Beitritts beeinflusst haben (BGH v. 22.3.1982 - II ZR 114/81, BGHZ 83, 222 [223 f.] = MDR 1982, 644; Urt. v. 17.2.1986 - II ZR 238/84, NJW-RR 1986, 968). Diese Voraussetzungen treffen nach den bindenden Feststellungen des Berufungsgerichts auf die Beklagten zu 1) bis 3) nicht zu.

2. Sowohl die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Kenntnis eines Prospektfehlers als auch die Frist von drei Jahren ab Beitritt eines Anlegers war bei Einreichung der Klagen am 31.7.1997 verstrichen. Die Kläger zu 2) bis 5) und 8) bis 9) sind den Fonds noch im Jahre 1993, der Kläger zu 6) ist am 17.6.1994 beigetreten.

II. Die Revision der Beklagten zu 4) hat nur insoweit Erfolg, als den Klagen Beteiligungen an den Fonds H. 50 und H. 52 zu Grunde lagen.

1. Auch gegenüber der Beklagten zu 4) sind Ansprüche wegen typisierter Prospekthaftung verjährt. Sie hat jedoch bei Zustandekommen des Beitritts von Anlegern teilweise persönliches Vertrauen in Anspruch genommen. Anders als bei den Fonds H. 50 und 52 war sie dem Fonds H. 48 auch selbst als Gesellschafterin beigetreten. Sie war damit direkte Vertragspartnerin der künftigen Anleger des Fonds (vgl. hierzu BGH, Urt. v. 14.1.1985 - II ZR 41/84, WM 1985, 533). Deshalb ist die Beklagte zu 4) den Anlegern des Fonds H. 48 auch nach den Grundsätzen vorvertraglicher Haftung schadensersatzpflichtig, wenn und soweit sie ihrer Verpflichtung zur Aufklärung der Anleger als ihren künftigen Vertragspartnern über alle für einen Beitritt wesentlichen Punkte, insbesondere auch die negativen Umstände der Anlage, schuldhaft nicht genügte. Dies gilt nach ständiger Rechtsprechung des BGH auch dann, wenn über den Beitritt zu einem Fonds unter Verwendung von Prospekten verhandelt wird (BGH, Urt. v. 1.10.1984 - II ZR 158/84, MDR 1985, 469 = WM 1984, 1529; Urt. v. 10.10.1994 - II ZR 95/93, MDR 1995, 275 = WM 1994, 2192 [2193]; Urt. v. 14.1.2002 - II ZR 40/00, BGHReport 2002, 552 = DStR 2002, 778). Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts, welche der Revisionsentscheidung zu Grunde zu legen sind, waren die Angaben über die Mieteingangsgarantien im Prospekt des Fonds H. 48 unrichtig. Der Anspruch der Kläger zu 2), 3), 5) sowie 8) und 9) als Anleger dieses Fonds nach den Grundsätzen eines Verschuldens bei Vertragsverhandlungen verjährte nach der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung des Bürgerlichen Gesetzbuchs, welche hier nach Maßgabe der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 6 EGBGB Anwendung findet, erst nach 30 Jahren (BGH v. 22.3.1982 - II ZR 114/81, BGHZ 83, 222 [227] = MDR 1982, 644; BGH, Urt. v. 14.1.1985 - II ZR 41/84, WM 1985, 533).

2. An den Fonds H. 50 und H. 52 war die Beklagte zu 4) demgegenüber nicht als Gesellschafterin beteiligt, sodass sich insoweit Ihre Haftung, wie die der übrigen Beklagten, auf die bei Erhebung der Klage verjährten Ansprüche aus typisierter Prospekthaftung beschränkte. Das Urteil des LG war in diesem Umfang aufzuheben und die Klagen abzuweisen.

III. Das LG wird nunmehr sowohl über die Höhe der Ansprüche der dem Grunde nach erfolgreichen Kläger als auch über die gesamten Kosten des Verfahrens zu entscheiden haben.

IV. Abweichend von der Streitwertfestsetzung im Annahmebeschluss v. 24.2.2003 wird der Streitwert bis zur Annahmeentscheidung auf 664.679,45 Euro, ab der Annahmeentscheidung auf 537.025,78 Euro festgesetzt.

 

Fundstellen

Haufe-Index 965161

DB 2003, 2120

DStR 2003, 1584

DStZ 2003, 707

BGHR 2003, 1138

NJW-RR 2003, 1351

EWiR 2004, 583

IBR 2003, 578

NZG 2003, 867

NZM 2003, 774

WM 2003, 1718

WuB 2003, 1027

ZIP 2003, 1536

VuR 2003, 467

BKR 2003, 715

ZBB 2003, 372

FB 2003, 780

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