BFH VI 185/65 U
 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einkommensteuer, Lohnsteuer, Kirchensteuer

 

Leitsatz (amtlich)

Aufwendungen, die der Erwerber eines zum Privatvermögen gehörenden Hauses im Anschluß an den Kauf zur Beseitigung von Mängeln macht, die beim Kaufabschluß bereits vorhanden waren, die ihm aber nicht bekannt waren (sogenannte verdeckte Mängel), sind den Anschaffungskosten des Hauses nicht als anschaffungsnaher Aufwand zuzurechnen, sondern sind sofort abziehbare Werbungskosten.

Zur Bedeutung eines bürgerlich-rechtlichen Anspruchs, den der Erwerber an den Veräußerer wegen der verdeckten Mängel beim Kauf eines solchen Hauses hat.

 

Normenkette

EStG § 7 Abs. 1 S. 4, § 9/6, § 21

 

Tatbestand

Die beschwerdeführende Grundstücksgemeinschaft (Bfin.) hat im Jahre 1960 ein bebautes Grundstück für 81 037,50 DM erworben. Von dem Kaufpreis entfielen 66 037 DM auf das Gebäude. In der Erklärung zur einheitlichen Feststellung der Mieteinkünfte für 1961 machte sie Instandsetzungsaufwendungen von 12 049 DM als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt sah diese Aufwendungen als nachträgliche Anschaffungskosten an und lehnte den Abzug als Werbungskosten ab. Der Einspruch der Bfin. hatte insofern zum Teil Erfolg, als in der Einspruchsentscheidung ein Teilbetrag von 2 500 DM, der zur Beseitigung eines nach dem Grundstückserwerb eingetretenen Sturmschadens aufgewendet worden war, als Werbungskosten abgezogen wurde.

Die Berufung, mit der die Bfin. auch den Abzug der restlichen 9 549 DM als Werbungskosten begehrte, hatte keinen Erfolg. Das Finanzgericht sah diesen Betrag ebenso wie das Finanzamt als anschaffungsnahe Aufwendungen an, der steuerlich zu den Anschaffungskosten des Hauses zu rechnen sei. Die Bfin. habe ihn zur Beseitigung von Mängeln an dem Dachstuhl aufgewendet, die bereits beim Kauf vorhanden gewesen seien und die erst bei der Behebung des Sturmschadens sichtbar geworden seien. Es habe sich um einen versteckten Mangel gehandelt, für den nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs IV 119/59 S vom 31. Januar 1963 (BStBl 1963 III S. 325, Slg. Bd. 77 S. 23) an sich eine Absetzung wegen außergewöhnlicher technischer oder wirtschaftlicher Abnutzung nach § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG 1961 in Betracht kommen könnte. Diese Möglichkeit scheide im Streitfall aber aus, weil die Schäden nicht geeignet gewesen seien, die Nutzungsdauer des Gebäudes zu beeinträchtigen. Da die Instandsetzungen umfangreiche Arbeiten erfordert hätten, seien sie nachträgliche Anschaffungskosten des Hauses.

Die Bfin. führt zur Begründung ihrer Rb. aus, es sei ihr bei dem Kauf des Grundstücks zugesichert worden, das Dach sei 1959 zur Hälfte neu gedeckt worden und befinde sich in gutem Zustand. Das habe, wie sich später herausgestellt habe, der Wahrheit nicht entsprochen. Der schlechte Zustand des Daches sei ihr also verschwiegen worden. Unter diesen Umständen seien die streitigen Aufwendungen keine nachträglichen Anschaffungskosten, sondern aufgezwungener Erhaltungsaufwand.

 

Entscheidungsgründe

Die Rb. führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung.

Aufwendungen, die der Erwerber eines Hauses im Jahre des Erwerbs und den beiden folgenden Jahren macht, sind, sofern sie nicht nur gering sind oder der Beseitigung von Schäden dienen, die erst nach dem Erwerb entstanden sind, grundsätzlich Teil der Anschaffungskosten des Hauses (z. B. Urteil des Senats VI 212, 213/61 U vom 26. Oktober 1962, BStBl 1963 III S. 39, Slg. Bd. 76 S. 104) Das Urteil des Bundesfinanzhofs VI 26/55 U vom 12. Dezember 1956 (BStBl 1957 III S. 36 Slg. Bd. 64 S. 92) nahm dies auch an bei Aufwendungen, die zur Beseitigung von Mängeln gemacht wurden, die bei dem Erwerb vorhanden waren, von denen der Erwerber damals aber nichts wußte.

Nachdem im Grundsatzurteil IV 119/59 S vom 31. Januar 1963 (a. a. O.) bei solchen versteckten Mängeln die Möglichkeit einer außergewöhnlichen Absetzung nach § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG 1961 anerkannt wurde, hält der Senat an seiner früheren Beurteilung nicht mehr fest. Die Zurechnung von anschaffungsnahen Aufwendungen zum Kaufpreis beruht auf wirtschaftlichen Erwägungen. Der Erwerber eines reparaturbedürftigen Hauses berücksichtigt in der Regel die Voraussichtlichen Reparaturkosten bei der Bemessung des Kaufpreises, der im allgemeinen etwa um den Betrag niedriger sein wird, der zur Behebung der Schäden voraussichtlich aufzuwenden sein wird. Bei dieser Sachlage sind diese Aufwendungen wirtschaftlich nicht Erhaltungsaufwand, sondern Erwerbskosten des Hauses. Soweit der Erwerber aber Mängel des Gebäudes bei dem Kauf nicht gekannt hat und sie infolgedessen auch in seine Kalkulation nicht einbeziehen konnte, liegen die Verhältnisse anders, weil der sonst bei anschaffungsnahen Aufwendungen wesentliche Zusammenhang zwischen der Bemessung des Kaufpreises und den zur Beseitigung der verdeckten Mängel aufgewendeten Beträgen fehlt. Bei dieser Sachlage ist es vertretbar, mit dem Urteil IV 119/59 S (a. a. O.) von der Zurechnung der zur Mängelbeseitigung gemachten Aufwendungen zu den Anschaffungskosten des Hauses abzusehen und die Reparaturkosten, obwohl sie Schäden aus der Besitzzeit des Verkäufers betreffen, als Werbungskosten bei den Einkünften des Erwerbers aus Vermietung und Verpachtung abzuziehen. Hierfür spricht auch Die Erwägung, daß die Zurechnung des anschaffungsnahen Aufwandes zum Kaufpreis eine Ausnahme von den sonst für Reparaturkosten geltenden Grundsätzen bildet, und daß es nicht sinnvoll ist, solche Ausnahmen auf Fälle auszudehnen, die wirtschaftlich anders liegen. Der Senat tritt daher dem Urteil IV 119/59 S (a. a. O.) auch insofern bei, als dieses den Abzug von Aufwendungen als Werbungskosten zuläßt, die der Erwerber eines Hauses in unmittelbarem Anschluß an den Kauf zur Beseitigung von verdeckten Mängeln macht.

Im Streitfall spricht manches dafür, daß die Bfin. als Käuferin wegen der verdeckten Mängel den Verkäufer hätte in Anspruch nehmen können. Dies kann für die Besteuerung des Käufers unter Umständen von Bedeutung sein. Hat der Erwerber eines Hauses gegen den Verkäufer nämlich nach bürgerlichem Recht wegen verdeckter Mängel Ansprüche, so ist es möglich, daß der Kaufpreis wegen der Mängel gemindert wird. In diesem Fall ist der Berechnung der Absetzung für Abnutzung (AfA) der geminderte Kaufpreis zugrunde zu legen; die zur Schadensbeseitigung aufgewendeten Beträge sind - wie ausgeführt - auch dann Erhaltungsaufwand des Erwerbers. Die Entschädigung des Erwerbers kann aber auch darin bestehen, daß der Veräußerer ihm den für die Beseitigung des Schadens aufgewendeten Betrag ersetzt. Die Entschädigung ist dann Ersatz der von dem Erwerber aufgewendeten Werbungskosten. Dieser Ersatz ist in dem Jahr, in dem er dem Erwerber zufließt, von den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzuziehen. Erhält der Erwerber den Ersatz im gleichen Kalenderjahr, in dem er die Reparaturen bezahlt hat, so entfällt in Höhe der Ersatzleistung der Abzug der Reparaturkosten als Werbungskosten.

Es ist aber auch denkbar, daß der Erwerber den Veräußerer nicht in Anspruch nimmt, obwohl er es rechtlich könnte, gleichviel ob dies geschieht, um eine Verschlechterung der Beziehungen zum Veräußerer zu vermeiden, oder ob der Erwerber das Risiko eines Prozesses nicht eingehen möchte, oder ob ihn andere Erwägungen bestimmen. Unterläßt der Käufer aus irgendeinem Grund, den Verkäufer in Anspruch zu nehmen, so sind die Reparaturkosten für ihn Werbungskosten. Da der Ersatzanspruch bei einem zum Privatvermögen gehörenden Gebäude zum Privatvermögen des Erwerbers gehört, ist der Verzicht auf den Ersatzanspruch ein den Vermögensbereich des Erwerbers betreffender Vorgang, der für die Ermittlung seines Einkommens keine Bedeutung hat. Unterläßt der Erwerber es also, den Veräußerer wegen eines verdeckten Mangels in Anspruch zu nehmen, so kann er die Reparaturaufwendungen als Werbungskosten abziehen. Der Verzicht hat dann auch keine Bedeutung für die Berechnung der AfA.

Da das Finanzgericht von einer anderen rechtlichen Beurteilung ausgegangen ist, war die Vorentscheidung aufzuheben. Die Sache wird zur erneuten Entscheidung unter Beachtung der vorstehenden Ausführungen an das Finanzgericht zurückverwiesen.

 

Fundstellen

Haufe-Index 411824

BStBl III 1966, 16

BFHE 1966, 44

BFHE 84, 44

BB 1966, 191

DB 1966, 174

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