BFH I R 68/92
 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Bewertung eines von einem Kreditinstitut zur Vermeidung höherer Forderungsausfälle ersteigerten Grundstücks

 

Leitsatz (amtlich)

1. Grundstücke, die ein Kreditinstitut zur Vermeidung höherer Forderungsausfälle ersteigert, sind grundsätzlich mit den Anschaffungskosten zu bewerten.

2. Die Rechtsprechung des BFH zur retrograden Ermittlung des Einzelveräußerungspreises läßt für derartige Grundstücke eine Minderung des voraussichtlichen Veräußerungserlöses um die künftig zu zahlenden (Spar-)Zinsen und einen banküblichen Unternehmergewinn nicht zu. Dasselbe gilt im Regelfall für die künftig auf die Grundstücke entfallenden Gemeinkosten.

3. Ein Grundstück kann nicht wie eine unverzinsliche Forderung abgezinst werden.

 

Normenkette

EStG § 6 Abs. 1 Nr. 1 S. 3

 

Verfahrensgang

FG des Saarlandes (Entscheidung vom 30.09.1992; Aktenzeichen 1 K 93/92)

 

Tatbestand

I. Die Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin), eine Sparkasse, erwarb im Wege von Zwangsversteigerungen zur Vermeidung höherer Forderungsausfälle Immobilien. Zum 31. Dezember 1986 ermittelte sie den Wertansatz für fünf dieser Grundstücke in der Handels- und Steuerbilanz nach folgendem, vom Sparkassen- und Giroverband vorgeschriebenen Bewertungsschema:

1. künftig erzielbar erscheinender Verkaufspreis

2. ./. Betrag der Abzinsung (Zinssatz 5,5 % vom

angenommenen Verkaufszeitpunkt)

= 3. Wert am Bilanzstichtag

abzüglich:

4. Kosten der Fertigstellung

5. Kosten für die Behebung von Mängeln oder

entsprechende Abschläge

6. Kosten für die Verwertung

7. Kosten für die Vermarktung

zuzüglich:

8. Erträge aus der Vermietung des Objekts (hier: 0 DM)

= 9. In Höhe eigener Grundpfandrechte anrechenbarer

Sicherungswert (bzw. Schätzwert der ersteigerten

Grundstücke).

Im Anschluß an eine Betriebsprüfung erkannte der Beklagte und

Revisionsbeklagte (das Finanzamt --FA--) unter Berufung auf

das Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 22. August 1968 IV R

234/67 (BFHE 93, 378, BStBl II 1968, 801) die "Abzinsung"

nicht an. Auch könnten vom voraussichtlichen Verkaufspreis die

nach dem Bilanzstichtag voraussichtlich anfallenden

Betriebsunkosten und Ertragsminderungen steuerlich nicht

abgezogen werden, solange die Klägerin die Grundstücke mit dem

zum Bilanzstichtag erzielbaren Verkaufspreis anbiete. Für

Grundstücke, die die Klägerin im Jahr 1987 verkaufte, setzte

das FA allerdings die gegenüber den Anschaffungskosten

niedrigeren tatsächlichen Verkaufspreise an.

Einspruch und Klage der Klägerin hiergegen hatten keinen

Erfolg.

Mit der Revision beantragt die Klägerin, das Urteil des

Finanzgerichts (FG) aufzuheben und unter Abänderung des

Körperschaftsteuerbescheides 1986 in Gestalt der

Einspruchsentscheidung die Körperschaftsteuer nach einem um 43

814 DM geminderten Einkommen festzusetzen. Nach Auffassung der

Klägerin ist gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 des

Einkommensteuergesetzes (EStG) bei Ermittlung des Teilwerts

der streitigen Grundstücke der voraussichtliche Renditeausfall

bis zum Zeitpunkt des Verkaufs von dem zu erwartenden

Verkaufserlös abzusetzen.

Das FA beantragt, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.

Das Bundesministerium der Finanzen ist dem Verfahren beigetreten.

 

Entscheidungsgründe

II. Die Revision ist als unbegründet zurückzuweisen (§ 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung --FGO--).

1. Gemäß § 8 Abs. 1 des Körperschaftsteuergesetzes (KStG) i.V.m. § 5 Abs. 1 EStG hat die bücherführende Klägerin ihren Gewinn nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung zu ermitteln. Die Bewertung einzelner Wirtschaftsgüter richtet sich für die Steuerbilanz gemäß § 5 Abs. 5 EStG 1983 (heute: § 5 Abs. 6 EStG) nach den steuerrechtlichen Vorschriften. Gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 EStG kann die Klägerin die ersteigerten Immobilien, die nach den insoweit gemäß § 118 Abs. 2 FGO bindenden Feststellungen des FG dem Umlaufvermögen zuzurechnen sind, mit dem gegenüber den Anschaffungskosten niedrigeren Teilwert ansetzen. Teilwert ist nach der Legaldefinition in § 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG der Betrag, den ein Erwerber des ganzen Betriebs im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen würde. Dabei ist davon auszugehen, daß der Erwerber den Betrieb fortführt. In Ausfüllung dieser Teilwertdefinition ist bei der Bewertung von Umlaufvermögen grundsätzlich davon auszugehen, daß der Teilwert den Wiederbeschaffungskosten entspricht (vgl. z.B. BFH-Urteil vom 30. Januar 1980 I R 89/79, BFHE 130, 28, BStBl II 1980, 327; Schmidt/Glanegger, Einkommensteuergesetz, § 6 Anm. 56 b). Nach der Rechtsprechung des BFH kann sich bei Warenvorräten ein im Vergleich zu den Wiederbeschaffungskosten niedrigerer Teilwert ergeben, wenn der voraussichtliche künftige Veräußerungserlös die Selbstkosten und einen im Betrieb üblichen Unternehmergewinn nicht mehr deckt. In diesem Fall ist in Höhe des ungedeckten Betrags eine Teilwertabschreibung von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich anzuerkennen (vgl. BFH-Urteile vom 27. Oktober 1983 IV R 143/80, BFHE 139, 282, BStBl II 1984, 35 m.w.N.; vom 13. Oktober 1976 I R 79/74, BFHE 122, 37, BStBl II 1977, 540 m.w.N., und vom 19. November 1963 I 279/61 U, BFHE 79, 346, BStBl III 1964, 358). Danach eröffnet der gesetzliche Teilwertbegriff über die dem gedachten Erwerber zugestandenen betriebswirtschaftlichen Überlegungen die Möglichkeit, u.a. künftige Aufwendungen vorwegzunehmen (vgl. BFH in BFHE 79, 346, BStBl III 1964, 358; BFH-Urteil vom 13. März 1964 IV 236/63 S, BFHE 79, 529, BStBl III 1964, 426; Christiansen, Die steuerliche Betriebsprüfung --StBp-- 1983, 28; Schmidt/Glanegger, a.a.O., § 6 Anm. 54, 59 b: sog. Verlustantizipation). Der Senat kann offenlassen, ob diese Rechtsprechung gegen den Grundsatz verstößt, daß künftig entgehende Gewinne am Bilanzstichtag unberücksichtigt bleiben müssen (vgl. Keßler, Deutsches Steuerrecht --DStR-- 1994, 1289/1295). Sie rechtfertigt jedenfalls im Streitfall die begehrte Teilwertabschreibung nicht, auch wenn man sie für sonstige, für den Betrieb entbehrliche Wirtschaftsgüter anwendet (vgl. Groh, Steuer und Wirtschaft --StuW-- 1976, 32).

a) Der voraussichtliche Veräußerungserlös ist aus der Sicht der Verhältnisse des Bilanzstichtags für den Zeitpunkt der voraussichtlichen Veräußerung zu schätzen (vgl. BFH in BFHE 122, 37, BStBl II 1977, 540). Zum Nachweis eines im Vergleich zu den Anschaffungskosten niedrigeren Teilwerts setzt die Rechtsprechung des BFH für Warenvorräte allerdings grundsätzlich eine tatsächliche Herabsetzung der Verkaufspreise voraus (vgl. z.B. BFH-Urteil vom 5. Juni 1985 I R 65/82, BFH/NV 1986, 204, m.w.N.). Setzt ein Steuerpflichtiger seine ursprünglich kalkulierten Verkaufspreise nicht herab, so ist --widerlegbar-- zu vermuten, daß er selbst diese für noch erzielbar hält (zur Widerlegung s. BFH in BFHE 122, 37, BStBl II 1977, 540). Diese Grundsätze sind für den Streitfall --aus der Sicht des gedachten Erwerbers-- zu modifizieren, weil nach den bindenden Feststellungen des FG (§ 118 Abs. 2 FGO) die Klägerin die streitigen Grundstücke zur Vermeidung größerer Verluste aus einem (dinglich gesicherten) Kreditengagement und nicht zum Zweck einer gewinnbringenden Veräußerung erworben hat. Der kalkulierte Veräußerungspreis kann in diesen Fällen den Anschaffungskosten entsprechen oder sogar geringer sein. Entspricht der kalkulierte Veräußerungserlös aber den Anschaffungskosten oder ist er sogar niedriger, liegt der unter Berücksichtigung der Selbstkosten zu ermittelnde Teilwert stets unter den Anschaffungskosten, ohne daß es darauf ankommt, ob der Veräußerungspreis tatsächlich herabgesetzt wird.

b) Die dem voraussichtlichen Veräußerungserlös zur Teilwertermittlung gegenüberzustellenden "Selbstkosten" umfassen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Anteil am betrieblichen Aufwand, der auf das zu bewertende Wirtschaftsgut des Umlaufvermögens entfällt, d.h. begrifflich die bereits angefallenen und die künftigen Aufwendungen.

Bei der Ermittlung des Teilwerts können allerdings nicht mehr die Betriebsausgaben berücksichtigt werden, die bereits bis zum Bilanzstichtag angefallen sind. Anderenfalls würden sich Aufwandsposten unzulässigerweise zweimal gewinnmindernd auswirken. Auch ist der für die Beurteilung des Teilwerts maßgebliche gedachte Erwerber durch die vor dem Erwerb angefallenen Aufwendungen nicht mehr belastet (vgl. Christiansen, Steuerberater-Jahrbuch --StbJb-- 1991/92, S.125, 140; Groh, Der Betrieb --DB-- 1985, 1245, 1247; Böhme, Deutsche Steuer-Zeitung --DStZ-- 1988, 401).

Die nach dem Bilanzstichtag entstehenden Selbstkosten können bei der retrograden Ermittlung des Einzelveräußerungspreises aber nur insoweit berücksichtigt werden, als auch der gedachte Erwerber sie berechtigterweise geltend machen könnte. Grundsätzlich ist davon auszugehen, daß ein Betriebserwerber bei der Bewertung bestimmter, zum Umlaufvermögen gehörender Wirtschaftsgüter die Kosten berücksichtigt, deren Entstehen unmittelbar von dieser Bezugsgröße abhängig ist. Dies schließt beispielsweise auch nicht die Berücksichtigung unmittelbar zuordbarer Personal-, Lager- und Betriebskosten aus. Dementsprechend ist der teilwertmindernde Ansatz der Kosten für die Verwertung und Vermarktung des Grundstücks im Streitfall nicht zu beanstanden. Diejenigen Kosten, die jedoch ohne das zu bewertende Wirtschaftsgut in jedem Fall entstehen, haben auf den letztlich objektiv zu bestimmenden Teilwert des Einzelwirtschaftsguts keinen Einfluß. Handelt es sich um die Bewertung eines Wirtschaftsguts, das der Durchführung von vereinzelten Hilfs- oder Nebengeschäften dient, so kann grundsätzlich von der Vermutung ausgegangen werden, daß die Fixkosten auch ohne Durchführung dieser Geschäfte entstanden wären. Dies gilt zumindest so lange, als diese Hilfs- oder Nebengeschäfte --wie im Streitfall-- im Verhältnis zum Hauptgeschäft von untergeordneter Bedeutung sind. Die zur Veräußerung bestimmten Grundstücke haben insgesamt einen Buchwert von nur 13* Mio DM. Die Summe der Aktiva der Klägerin lag zum gleichen Stichtag --ohne diese Grundstücke-- bei 4 200* Mio DM. Der zu vermutende Anteil der Fixkosten, der auf die streitigen Grundstücksgeschäfte entfällt, ist daher so niedrig, daß die --widerlegbare-- Vermutung besteht, sie hätten sich nicht auf die Ermittlung des Teilwerts ausgewirkt. Dies gilt um so mehr, als die im Streitfall zu bewertenden Grundstücke nur einen Buchwert von insgesamt 1,6* Mio DM haben.

Entsprechende Überlegungen gelten für Schuldzinsen, die die Klägerin zu zahlen hat. Der Senat kann offenlassen, ob sich aus dem Urteil des BFH in BFHE 93, 378, BStBl II 1968, 801 ein generelles Verbot zur Berücksichtigung künftigen Zinsaufwandes ergibt oder ob dies nur für den dort entschiedenen Sachverhalt gilt, in dem mangels Herabsetzung des Verkaufspreises von der Deckung sämtlicher Selbstkosten durch den kalkulierten Erlös auszugehen ist. Die Besonderheit des Streitfalles besteht darin, daß die Klägerin ein Kreditinstitut ist. Als solches hat sie die Guthaben ihrer Anleger zu verzinsen, unabhängig davon, ob und in welcher Weise sie die bei ihr angelegten Gelder verwendet. Der von der Klägerin geschuldete Habenzins, der nach ihrem eigenen Vortrag in den Abzugszinssatz von 5,5 % eingegangen ist, ist nicht durch den Erwerb der ersteigerten Grundstücke veranlaßt. Er kann daher auch nicht in den retrograd ermittelten Einzelveräußerungspreis für die Grundstücke eingehen. Die möglicherweise unrentierliche Anlage der Sparguthaben ist ein in den Geschäftswert eingehender Faktor.

c) Im Streitfall entfällt auch der Abzug eines Unternehmergewinns. Entscheidend ist der Unternehmergewinn, den der Steuerpflichtige in seinem Betrieb für derartige Wirtschaftsgüter erzielt (vgl. BFH-Urteil vom 6. November 1975 IV R 205/71, BFHE 121, 312; Herrmann/Heuer/Raupach, Einkommensteuer- und Körperschaftsteuergesetz mit Nebengesetzen, Kommentar, § 6 EStG Rdnr.1012 m.w.N.). Werden für bestimmte betriebsentbehrliche Wirtschaftsgüter keine oder vergleichsweise niedrige Unternehmensgewinne kalkuliert, so wirkt sich dies über die absatzorientierte Teilwertbemessung auch auf den Wertansatz dieser Wirtschaftsgüter in entsprechendem Umfang aus.

Die Erzielung eines Gewinns ist beim An- und Verkauf von Grundstücken durch Kreditinstitute zur Rettung notleidender Kredite nicht bezweckt. Die Ersteigerung dient vornehmlich dazu, den Verlust aus dem ursprünglichen Kreditengagement möglichst niedrig zu halten. Den eigentlichen Unternehmergewinn erzielt die Klägerin als Kreditinstitut aus der Anlage von Geld, insbesondere der Vergabe von Krediten u.ä., nicht aber aus der Veräußerung von Grundstücken. Auch der gedachte Erwerber eines Kreditinstituts wird daher mit dem Erwerb der streitigen Grundstücke keine Aussicht auf Erzielung eines Unternehmergewinns verbinden.

Der IV.Senat des BFH hat auf Anfrage mitgeteilt, daß diese Ausführungen nicht von seiner Rechtsprechung abweichen.

2. Die Teilwertdefinition des § 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG erlaubt keine Abzinsung der ersteigerten Immobilien. Insoweit gilt der Grundsatz, daß künftig entgehende Gewinne zum Bilanzstichtag nicht berücksichtigt werden dürfen. Diese haben steuerlich Einfluß erst auf die Leistungsfähigkeit der Klägerin in späteren Veranlagungszeiträumen.

Auf die Rechtsprechung zur Bewertung unverzinslicher Forderungen kann sich die Klägerin nicht mit Erfolg berufen. Die Rechtsprechung läßt zwar bei unverzinslichen Darlehen im Grundsatz eine Teilwertabschreibung auf den Barwert zu (vgl. BFH-Urteile vom 23. April 1975 I R 236/72, BFHE 116, 16, BStBl II 1975, 875; vom 30. November 1988 I R 114/84, BFHE 155, 337, BStBl II 1990, 117). Die Zulässigkeit einer solchen Abzinsung liegt in der Natur der Geldforderung, die darauf gerichtet ist, durch Zinsen Ertrag zu erwirtschaften. Ein Grundstück hingegen wird nicht in vergleichbarer Weise "verzinst", so daß auch eine Abzinsung entfällt. Auch im Bewertungsrecht ist dementsprechend eine Abzinsung nur für Forderungen und Schulden vorgesehen (vgl. § 12 Abs. 3 des Bewertungsgesetzes --BewG--). Hinzukommt, daß bei der Bewertung einer Immobilie eine isoliert zinsorientierte Betrachtung auch deswegen verwehrt bleibt, weil mit dem Eigentum am Grundstück --im Gegensatz zur Innehabung einer unverzinslichen Forderung-- Vorteile verbunden sind, die dessen "Zinslosigkeit" ausgleichen können (vgl. zur Berücksichtigung künftiger Vorteile auch Lempenau, StbJb 1978/1979, S.149). So bieten die im Eigentum der Klägerin stehenden Grundstücke die Möglichkeit, bei Verkauf der Immobilie Kredit an die Erwerber zu vergeben und damit aus ihrem Kreditgeschäft Gewinne zu erzielen, mit denen sie ohne das Eigentum an der Immobilie vernünftigerweise nicht hätte rechnen können.

Die "Ertragslosigkeit" einer Immobilie ist ein Faktor der Rentabilität und damit des Geschäftswerts eines Unternehmens, soweit nicht die oben dargestellten Grundsätze zur retrograden Ermittlung des Einzelveräußerungspreises eingreifen. Der Geschäftswert ist ein selbständiges Wirtschaftsgut. Die in ihm verkörperten Ertragsaussichten gehen daher grundsätzlich nicht in die Bewertung anderer Wirtschaftsgüter ein. Dies würde dem Grundsatz der Einzelbewertung (hier: des Geschäftswerts) widersprechen (vgl. BFH-Urteile vom 12. Mai 1993 II R 2/90, BFHE 171, 334, BStBl II 1993, 587; vom 2. März 1973 III R 88/69, BFHE 109, 63, BStBl II 1973, 475; Schmidt/ Glanegger, a.a.O., § 6 Anm. 50, m.w.N.). Nur bei einem negativen Geschäftswert kann die fehlende Eigenkapitalverzinsung bei anderen Wirtschaftsgütern berücksichtigt werden, soweit anderenfalls mangels Bilanzierbarkeit des selbstgeschaffenen Geschäftswerts (§ 5 Abs. 2 EStG) eingetretene Vermögensverluste steuerlich außer Ansatz blieben (so BFH-Urteil vom 17. September 1987 III R 201-202/84, BFHE 152, 221, BStBl II 1988, 488 m.w.N.).

* Zahlenangaben verändert

 

Fundstellen

Haufe-Index 65155

BFH/NV 1995, 34

BStBl II 1995, 336

BFHE 176, 239

BFHE 1995, 239

BB 1995, 615

BB 1995, 615-617 (LT)

DB 1995, 654-655 (LT)

DStZ 1995, 374-375 (KT)

HFR 1995, 252-253 (LT)

StE 1995, 202 (K)

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Haufe Personal Office Platin. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Haufe Personal Office Platin 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge