Arbeitsrechtliche Aspekte d... / 5.4 Ausübung der Telearbeit in der Mietwohnung des Telearbeiters

Mit den Formen der isolierten oder alternierenden Telearbeit wird die betriebliche Aufgabenwahrnehmung in das häusliche Arbeitszimmer der vom Telearbeiter gemieteten Wohnung verlagert. Das Mietverhältnis des Telearbeiters mit seinem Vermieter unterliegt aber in seinem Gebrauch gewissen Grenzen, die sich aus Gesetzen oder dem geschlossenen Mietvertrag selbst ergeben.

Die vertragliche Grenze ist dann erreicht, wenn das Verhalten des Mieters und der Vertragszweck nicht mehr übereinstimmen, beispielsweise bei rein gewerblicher Nutzung der Mietwohnung. Gewisse sich aus seiner beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit ergebende Nebengeschäfte, wie beispielsweise telefonieren oder Geschäftspost empfangen, beeinträchtigen den Wohnzweck jedoch nicht. Dies trifft nach herrschender Meinung auch auf Büroarbeiten zu, die nur gelegentlich zu Hause ausgeführt werden. Erst wenn der Mieter seine berufliche Tätigkeit ganz oder teilweise planmäßig in die Wohnung verlegt, kann von einer gewerblichen oder beruflichen Nutzung gesprochen werden. Diese ist jedoch nur zulässig, wenn

  • durch die Nutzung keine unzumutbaren Nachteile oder Belästigungen für den Vermieter oder Dritte, insbesondere andere Mitmieter entstehen,
  • durch die Arbeiten eine Veränderung des Charakters oder der Beschaffenheit der Wohnung nicht eintritt und
  • die Gefahr einer Beschädigung der Wohnung oder des Mietgrundstücks nicht unzumutbar erhöht wird.

Wird die Wohnung trotz beruflicher Nutzung noch überwiegend zu Wohnzwecken benutzt, bedeutet dies noch keine Veränderung ihres Charakters.

 

Praxis-Beispiel

Überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken

Der Telearbeiter nutzt in einer gemeinsam mit seiner Ehefrau bewohnten Drei-Zimmer-Wohnung ein Zimmer als Arbeitszimmer.

Überschreitet der Telearbeiter den Vertragszweck als Mietwohnung, sodass das Wohnen nur noch von untergeordneter Bedeutung ist, liegt ein unzulässiger Mietgebrauch vor.

 

Praxis-Beispiel

Unzulässiger Mietgebrauch

Der Telearbeiter mietet eine Drei-Zimmer-Wohnung an, nutzt einen Raum für sich allein und stellt die Wohnung im Übrigen anderen Telearbeitern zur Verfügung, damit diese von dort aus ihre Arbeitsleistung erbringen.

In diesem Fall hat der Vermieter gegen den Mieter einen Unterlassungsanspruch gemäß § 541 BGB, wenn der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch trotz Abmahnung fortsetzt, d. h. der Vermieter kann gegen den Mieter auf Unterlassung klagen. Ist es für den Vermieter unzumutbar geworden, das Vertragsverhältnis fortzusetzen, steht ihm sogar ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 543 BGB zu. Der Vertragsverstoß muss allerdings erheblich sein.

Seine weitere Grenze findet der Mietgebrauch in Gesetzen, die eine Zweckentfremdung von Wohnraum verhindern sollen (z.  B. WoBindG). Es soll verhindert werden, dass insbesondere durch die gewerbliche Nutzung der vorhandene Wohnraum immer knapper wird (z.  B. § 12 WoBindG, der ein sog. Zweckentfremdungsverbot für öffentlich geförderten Wohnraum enthält). Gegen dieses Verbot wird jedoch nur dann verstoßen, wenn der Charakter der Wohnung als solche verloren geht. Dies wird jedoch nur für Beispiel 2 dieses Kapitels zutreffen, nicht jedoch dann, wenn der Telearbeiter lediglich ein Zimmer als "Telearbeitszimmer" verwendet.

 

Achtung

Anspruch auf Aufwendungsersatz kann entstehen

Nutzt ein Arbeitnehmer auf Anordnung seines Arbeitgebers zur Erfüllung seiner Arbeitspflicht in seinem Eigentum stehende Räumlichkeiten im Interesse des Arbeitgebers, kann er gegen diesen einen Aufwendungsersatzanspruch entsprechend § 670 BGB haben. Die Höhe des Ersatzanspruchs richtet sich in der Regel nach der ortsüblichen Vergleichsmiete.

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