ABC der Werbungskosten / Veräußerung der Einkunftsquelle

Nicht mit stpfl. Einnahmen in Zusammenhang stehen Aufwendungen, die ganz oder überwiegend durch die Veräußerung der Einkunftsquelle (Mietshaus, Kapitalvermögen) verursacht sind, da Veräußerungsgewinne im Bereich der Überschusseinkünfte nicht steuerbar sind.[1] Durch diese Aufwendungen wird eine Einkunftsquelle des Stpfl. beseitigt, sie dienen daher nicht dem Erwerb, der Sicherung oder Erhaltung von Einnahmen.

Ausgeschlossen vom Abzug als Werbungskosten sind daher z. B.

  • Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veräußerung eines Hauses, aus dem Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gezogen worden sind[2]; generell gelten jedoch während der Vermietungszeit durchgeführte Renovierungen als durch die Vermietung veranlasst, auch wenn sie im Hinblick auf eine geplante Veräußerung erfolgen; vgl. "Wohnung");
  • eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Ablösung eines Darlehens, um das Haus lastenfrei verkaufen zu können[3]; vgl. "Vorfälligkeitsentschädigung";
  • Rentenzahlungen, um den Berechtigten zur Aufgabe eines Nießbrauchs an einem Grundstück zu bewegen, um es lastenfrei veräußern zu können[4];
  • Aufwendungen, z. B. Reparaturaufwendungen, für ein leer stehendes, zum Verkauf bestimmtes Einfamilienhaus[5];
  • Kosten eines Verkaufsauftrags[6];
  • Kosten einer Zinsfreistellung für die von dem Käufer übernommenen Grundpfandrechte[7];
  • Kosten für ein unbebautes Grundstück bis zur Veräußerung nach Aufgabe der Bebauungsabsicht.[8].

Vgl. auch "Räumungskosten".

Wird ein Grundstück veräußert, bei dem das aufstehende Mietobjekt wertlos ist, weil es auf eine bestimmte Nutzung zugeschnitten war, diese Nutzung aber in dem Objekt nicht mehr wirtschaftlich zu betreiben ist, sind die Abbruchkosten und die Abschreibung für außergewöhnliche Abnutzung der (beendeten) Vermietung zuzurechnen und daher Werbungskosten. Indiz dafür ist, dass der Veräußerungspreis nur den reinen Grund und Boden berücksichtigt.[9]

Keine Werbungskosten sind vergebliche Veräußerungskosten, auch wenn danach weiterhin stpfl. Einkünfte aus der Einkunftsquelle erzielt werden. Auch dann stehen die Kosten mit der (gescheiterten) Veräußerung in wirtschaftlichem Zusammenhang, nicht mit der Erzielung stpfl. Einnahmen.[10]

Entsprechendes gilt für Aufwendungen zur Veräußerung von Kapitalvermögen.[11]

Führt die Veräußerung jedoch zu stpfl. Einnahmen (vgl. "Veräußerungsgeschäfte, private"), sind die Aufwendungen Werbungskosten bei den sonstigen Einkünften.[12]  Aufwendungen (z. B. Notar- und Gerichtskosten), die anfallen, weil der Stpfl. sein vermietetes Grundstück veräußern will, sind nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar und können auch nicht bei den privaten Veräußerungsgeschäften berücksichtigt werden, wenn das Grundstück zwar innerhalb der maßgebenden Veräußerungsfrist hätte veräußert werden sollen, es aber – aus welchen Gründen auch immer – nicht zu der Veräußerung kommt.[13]

Auch Aufwendungen, die zur Verhinderung des Entstehens einer Einkunftsquelle gemacht werden, sind keine Werbungskosten (Rz. 52ff.).

Ein Veräußerungsverlust stellt keine Werbungskosten dar, weil ein Veräußerungsgewinn (außerhalb der privaten Veräußerungsgeschäfte) nicht steuerbar wäre.[14]

[2] BFH v. 23.1.1990, IX R 17/85, BStBl II 1990, 465 für Reparaturaufwendungen, zu denen sich der Verkäufer im Kaufvertrag verpflichtet hatte, um das Haus verkaufen zu können; ebenso BFH v. 14.12.2004, IX R 34/03, BStBl II 2005, 343, BFH/NV 2005, 620 auch für den Fall, dass der Veräußerer in dem Verkaufsvertrag sich zu der Renovierung verpflichtet hatte, auch wenn die Renovierungsarbeiten noch während der Vermietungszeit durchgeführt wurden (vgl. FG Baden-Württemberg v. 30.10.2007, 4 K 292/04, EFG 2008, 290; BFH v. 11.2.2014, IX R 22/13, BFH/NV 2014, 1195 für Maklerkosten anlässlich der Veräußerung eines Grundstücks.
[6] FG Rheinland-Pfalz v. 25.3.1993, 7 K 2039/90, EFG 1994, 390; FG Hamburg v. 22.12.1994, III 323/90, EFG 1995, 614.
[11] FG Münster v. 7.12.1994, 13 K 3775/92 E, EFG 1995, 424.
[12] FG Baden-Württemberg v. 23.2.1988, XII K 602/85, EFG 1988, 517.

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