Dienstwohnung / 4 Werkdienstwohnung

Zu den Werkwohnungen i. S. d. §§ 576 bis 576 b BGB gehört auch die Werkdienstwohnung. Diese setzt voraus, dass der Wohnraum im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen worden ist. Als Dienstverhältnis kommen insbesondere ein Arbeitsverhältnis mit Beschäftigten sowie ein Ausbildungsverhältnis in Betracht. Dienstverträge mit Organen juristischer Personen, die auf eine Geschäftsbesorgung gerichtet sind, fallen nicht unter den Begriff des Dienstverhältnisses im Sinne des § 576b BGB, weil es an einer Weisungsgebundenheit der Tätigkeit fehlt. Für die Beamten, Richter und Soldaten gelten die Dienstwohnungsvorschriften unmittelbar, sodass es sich bei einer Wohnraumüberlassung an diesen Personenkreis um eine Dienstwohnung im engeren Sinne handelt.

Die Überlassung einer Werkdienstwohnung kann auch im Rahmen eines befristeten Arbeitsvertrages erfolgen. Ebenso ist die Überlassung an Teilzeitbeschäftigte möglich, die nur nebenberuflich tätig werden.

Anders als bei einer Werkmietwohnung bestehen nicht Arbeits- und Mietverhältnis nebeneinander, sondern die Überlassung der Wohnung ist im Arbeitsvertrag geregelt und ist Teil der Vergütung für die geleisteten Dienste. Nicht erforderlich ist eine einheitliche Vertragsurkunde, es reicht ein Arbeitsvertrag und die Vereinbarung der Nutzungsbedingungen in einer besonderen Vertragsurkunde aus, denn dies ändert nichts an der funktionellen Verknüpfung zwischen Arbeitsverhältnis und Wohnraumüberlassung.

Wird ein Hauswartsdienstvertrag geschlossen und eine Wohnung ohne selbstständigen Mietvertrag überlassen, handelt es sich um eine Werkdienstwohnung.

Es kann sich sowohl um eine werkseigene (dem Arbeitgeber gehörende) als auch um eine werksfremde Werkdienstwohnung handeln.

Wird eine Werkdienstwohnung an mehrere Personen aufgrund mehrerer Arbeitsverträge (z. B. Hausmeisterehepaar) überlassen, so endet das Nutzungsrecht an dieser Wohnung erst, wenn kein Arbeitsverhältnis mit allen beteiligten Personen mehr besteht.

 
Wichtig

Es ist unstreitig, dass auch an Beschäftigte (Arbeiter und Angestellte) des öffentlichen Dienstes eine Werkdienstwohnung überlassen werden kann.

Im Falle eines Betriebsübergangs gehört die Pflicht zur Überlassung der Werkdienstwohnung zu den Rechtsbeziehungen, die als Bestandteil des Arbeitsverhältnisses nach § 613a Abs. 1 Satz 1 BGB auf den neuen Betriebsinhaber übergehen, d. h., die Pflicht zur Stellung einer Wohnung geht auf den Betriebserwerber über.

4.1 Anwendung mietrechtlicher Vorschriften

Die Rechte und Pflichten der Parteien hinsichtlich des Wohnraums beruhen auf der arbeitsvertraglichen Vereinbarung (dem gemischten Vertrag).

Wenn im Arbeitsvertrag auf Regelungen des Mietrechts verwiesen wird, gelten diese aufgrund der vertraglichen Bezugnahme. Regelmäßig enthält der Arbeitsvertrag Regelungen hinsichtlich der Wohnraumnutzung (gemischter Vertrag), die den mietrechtlichen Vorschriften vorgehen. Dies ist zulässig, sofern diese Regelungen nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) bzw. gegen §§ 305 ff. BGB bei Formularmietverträgen verstoßen. Bei ungeregelten Rechtsfragen sind diese im Rahmen einer ergänzenden Vertragsauslegung zu klären, dabei kann ergänzend auf das allgemeine Mietrecht zurückgegriffen werden, dies gilt allerdings nicht für die Regelungen der Miethöhe, da die Preisbildung bei Dienstwohnungen nach anderen Maßstäben erfolgt als bei einer Wohnungsmiete.

Die Beendigung eines (Werk-)Dienstwohnungsverhältnisses während eines bestehenden Arbeitsverhältnisses richtet sich allein nach arbeitsrechtlichen Bestimmungen. § 576b BGB kommt erst zur Anwendung, wenn das bestehende Arbeitsverhältnis beendet wurde. Einzelne Vertragsbedingungen können insbesondere durch eine einvernehmliche Änderung des Arbeitsvertrags, durch eine Änderungskündigung oder durch die Ausübung eines vereinbarten Widerrufsvorbehalts geändert werden.

Ansonsten gelten während des Bestands des Arbeitsverhältnisses für die Werkdienstwohnung die Vorschriften des Mietrechts (§§ 535 ff. BGB) nur subsidiär. Lücken sind im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen, wobei dann auch auf die mietrechtlichen Grundsätze zurückgegriffen werden kann.

4.1.1 Hausordnung

Auch bei einer Werkdienstwohnung kann eine Hausordnung vereinbart werden, siehe hierzu Punkt 2.9.

4.2 Anwendung der Dienstwohnungsvorschriften

Da ein Arbeitgeber in dem gemischten Vertrag auch vom Mietrecht abweichende Regelungen treffen kann, ist es auch möglich, in diesem Vertrag auf die Dienstwohnungsvorschriften ganz oder teilweise Bezug zu nehmen. Ein Verstoß gegen §§ 242, 315 BGB ist hierin nicht zu sehen, da die Dienstwohnungsvorschriften eine sachgerechte Abwägung der Interessen des Wohnungsüberlassers und Wohnungsinhabers enthalten. Es sollte angegeben werden, welche Dienstwohnungsvorschriften (des Bundes oder eines Landes) gelten. Wichtig ist eine ausdrückliche Bezugnahme. Dies kann durch eine Nebenabrede geschehen, dabei kann auf die Dienstwohnungsvorschriften in vollem Umfang oder auch teilweise Bezug genommen werden.

4.3 Berechnung der Wohnraumgröße

Die Berechnung der Wohnungsgröße erfolgt beim öffentlich geförderten Wohnungsbau nach der Verordnung zur Berechnung der...

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