Kommt es nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses zu einer Kündigung des Werkmietwohnungsverhältnisses durch den Vermieter und macht dieser von seinem Sonderkündigungsrecht des § 576 BGB Gebrauch, muss unterschieden werden, ob es sich um eine normale/einfache Werkmietwohnung oder aber eine funktionsgebundene Werkmietwohnung handelt:
- Eine normale Werkmietwohnung hat lediglich die Funktion, dass ein Beschäftigter hierin wohnt.[1] Normale Werkmietwohnungen können nach § 576 Abs. 1 Nr. 1 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden, wenn der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird, vorausgesetzt der Wohnraum war dem Mieter weniger als 10 Jahre überlassen. Erforderlich ist somit ein Eigenbedarf für einen anderen Beschäftigten bzw. Bewerber, sonstige betriebliche Interessen werden nicht berücksichtigt.[2] Wurde der Wohnraum für einen längeren Zeitraum überlassen, gelten die normalen Kündigungsfristen, nämlich § 573c BGB. Gleiches gilt, wenn kein Betriebsbedarf besteht. Für die Berechnung der Überlassungsdauer ist der Zeitpunkt der Übertragung des Besitzes an der Werkmietwohnung entscheidend. Damit wird für normale Werkmietwohnungen durch § 576 Abs. 1 Nr. 1 BGB gegenüber einer normalen Mietwohnung die Kündigungsfrist nur für die Wohnungen verkürzt, deren Mietdauer zwischen 5 und 10 Jahren liegt. Nach herrschender Meinung muss der Vermieter nicht sofort nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses die Wohnung mit der Frist des § 576 Abs. 1 Nr. 1 BGB kündigen, es kann vielmehr auch eine gewisse Zeitspanne dazwischen liegen, da das Kündigungsrecht erst dann entsteht, wenn ein Betriebsbedarf bezüglich des Wohnraums besteht.[3] Sind seit dem Zeitpunkt der Besitzübertragung an der "normalen" Werkmietwohnung mehr als 10 Jahre vergangen, so greift nur die allgemeine Regelung des § 573c BGB ein; § 576 Abs. 1 Nr. 1 BGB findet dann keine Anwendung.
- Bei der funktionsgebundenen Werkmietwohnung erfordert das Arbeitsverhältnis seiner Art nach die Überlassung der Wohnung in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zum Arbeitsort (§ 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB), dies ist insbesondere bei Schulhausmeistern und Pförtnern und oftmals auch bei Klärwärtern gegeben. Erforderlich ist stets eine enge sachliche und räumliche Beziehung zwischen Arbeits- und Mietverhältnis. Die Unterscheidung von (Werk-)Dienstwohnung und funktionsgebundener Werkmietwohnung ist in der Praxis oft schwierig. Meistens kann diese Unterscheidung danach vorgenommen werden, ob ein eigenständiger Mietvertrag oder ein gemischter Vertrag geschlossen wurde.[4] Funktionsgebundene Werkmietwohnungen können nach § 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf dieses Monats gekündigt werden, wenn das Dienstverhältnis seiner Art nach die Überlassung von Wohnraum erfordert hat, der in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Arbeitsstätte steht und der Wohnraum aus dem gleichen Grund für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird. Die Wohnung muss also für einen anderen Beschäftigten wegen der gleichen Funktion benötigt werden; es muss sich aber nicht um den Nachfolger des ausgeschiedenen Mieters am Arbeitsplatz handeln.[5] Anders als bei Kündigungen nach § 576 Abs. 1 Nr. 1 BGB kommt es auf die Dauer der Wohnraumüberlassung nicht an, d. h. auch bei Vermietungen, die länger als 10 Jahre bestehen, ist § 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB anwendbar.
Bei der Berechnung der Kündigungsfristen wird auf Werktage abgestellt, Sonntage und gesetzliche Feiertage sind keine Werktage. Der Samstag/Sonnabend hingegen ist ein Werktag; fällt allerdings der letzte Tag der Frist auf einen Samstag, so tritt gemäß § 193 BGB an seine Stelle der nächste Werktag.
Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines Werkmietwohnungsverhältnisses (und nicht etwa eines normalen Mietverhältnisses) liegt im Falle einer Kündigung beim Vermieter, da dieser im Falle eines Werkmietwohnungsverhältnisses verkürzte Kündigungsfristen geltend machen kann und somit Rechte für sich herleitet.
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