Das Werkmietwohnungsverhältnis endet nicht automatisch mit der Beendigung des Arbeitsverhältnisses. Es bedarf einer eigenständigen Kündigung, sofern es nicht befristet geschlossen wurde. Da im Fall der Vergabe einer Werkmietwohnung 2 eigenständige Verträge, nämlich Arbeits- und Mietvertrag, bestehen, kann das Werkmietwohnungsverhältnis grundsätzlich ohne Auswirkungen auf den Arbeitsvertrag nach den Vorschriften des Mietrechts gekündigt werden, es sei denn, die Verpflichtung zum Bezug und zur dauerhaften Nutzung ist vertraglich geregelt.
Es ist nicht zulässig, das Bestehen des Arbeitsverhältnisses etwa durch eine auflösende Bedingung an das Bestehen des Mietverhältnisses zu koppeln, mit dem Ziel, dass das Werkmietwohnungsverhältnis im Falle der Beendigung des Arbeitsvertrags endet.[1] Damit ist eine Klausel im Mietvertrag unzulässig, dass der Mietvertrag gleichzeitig mit dem Arbeitsverhältnis endet. Unzulässig wäre auch eine Klausel, dass das Mietverhältnis spätestens 3 Monate nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses endet.[2]
Sollen befristeter Arbeitsvertrag und das Mietverhältnis einer Werkmietwohnung gleichzeitig enden, so ist auch der Mietvertrag befristet zu vereinbaren.
3.8.1 Kündigungsgrund
§ 576 BGB dient lediglich der Verkürzung der Kündigungsfristen für Werkmietwohnungen, er enthält aber keine Kündigungsgründe, so dass diesbezüglich § 573 BGB zu beachten ist.
Hinsichtlich des Kündigungsgrunds ist zu unterscheiden, ob die Kündigung während des Bestands des Arbeitsverhältnisses oder nach der Beendigung des Arbeitverhältnisses erfolgt.
Als Kündigungsgrund während eines bestehenden Arbeitsverhältnisses kommt insbesondere in Betracht, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), dies betrifft insbesondere Zahlungsrückstände, aus Absicht oder Nachlässigkeit wiederholt verspätete Zahlungen, vertragswidriger Gebrauch, unbefugte Gebrauchsüberlassung, Vernachlässigung der Wohnung sowie Belästigung von Vermieter und Mietern.[1] Hier gelten keine Besonderheiten gegenüber dem allgemeinen Mietrecht.
Nach der Beendigung eines Arbeitsverhältnisses lässt sich ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung der Werkmietwohnung insbesondere damit begründen, dass der Vermieter aus vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen die Wohnung einem anderen Beschäftigten überlassen will.[2]
Ein Arbeitsverhältnis ist nicht mit Ausspruch der ordentlichen Kündigung beendet, sondern erst mit Ausscheiden des Beschäftigten aus dem Arbeitsverhältnis, also in der Regel erst nach Ablauf der Kündigungsfrist. Bei einer fristlosen Kündigung fallen der Ausspruch der Kündigung und die Beendigung des Arbeitsverhältnisses zeitlich zusammen.
In der Kündigungserklärung einer funktionsgebundenen Werkmietwohnung müssen keine näheren Angaben zur Person des neuen Mieters enthalten sein. Es ist nicht notwendig, dass als Nachfolger für den gekündigten Mieter schon ein neuer Beschäftigter eingestellt worden ist.[3]
Der Kündigungsgrund muss als konkreter Sachverhalt dargelegt werden. Es reicht für eine Kündigung einer Werkmietwohnung nicht aus, dass der Vermieter dies mit dem Bedarf des Wohnraums für einen aktiven Bediensteten begründet. Vielmehr ist erforderlich, dass der aktuelle Stand des Betriebsbedarfs angegeben wird.[4]
3.8.2 Kündigungsfristen
Die Kündigungsfristen eines Werkmietwohnungsverhältnisses können sich nach § 573c sowie § 576 Abs. 1 Nr. 1 oder 2 BGB bemessen. Gemäß § 576 BGB kann der Vermieter nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses abweichend von § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB mit verkürzten Fristen kündigen. Das Sonderkündigungsrecht des § 576 BGB gilt nur bei Werkmietwohnungen, die auf unbestimmte Zeit vermietet sind, also nicht bei befristeten Mietverhältnissen.[1] Ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit liegt vor, wenn die Dauer der Mietzeit im Vertrag nicht genau bestimmt ist und aufgrund des Vertragsinhalts nicht hinreichend fest bestimmbar ist, so dass es einer Kündigung bedarf, um das Mietverhältnis zu beenden.[2] § 576 BGB gilt zudem nur bei ordentlichen Kündigungen der Werkmietwohnung.
3.8.2.1 Kündigung vor Beendigung des Arbeitsverhältnisses
Erfolgt die Kündigung der Werkmietwohnung, ohne dass das Arbeitsverhältnis beendet ist, sind die allgemeinen Kündigungsfristen gemäß § 573c BGB einzuhalten; auf die Fristen des § 576 BGB darf der Vermieter sich nicht berufen. Dabei ist streitig, ob während des Bestehens eines Arbeitsverhältnisses das Recht zur ordentlichen Kündigung überhaupt besteht.[1] Für eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit während eines bestehenden Arbeitsverhältnisses spricht, dass durch di...
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