29.09.2015 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht und Strafrecht Oktober 2015

Unbestimmte Beschlussinhalte

Kapitel

WEG §§ 23, 28, Unbestimmte Beschlussinhalte, AG Hamburg-Blankenese, Beschluss vom 27.4.2015, 539 C 21/14

Formulierungen in Eigentümerbeschlüssen wie  „noch zu verhandelnde“ Angebote, eine Obergrenze von „max. ca. ….  €“ oder dass „bei Wegfall von Treppenhausfenster und Kellerfenster und Gefährdung der KFW-Förderung überlegt werden soll, wenn es wirtschaftlich ist, die verbleibenden Fenster auch auszutauschen“ sind zu unbestimmt.

Sachverhalt

Der Kläger als Wohnungseigentümer der Wohnung … in der WEG … hat mit Klage vom 22.08.2014 Nichtigkeitsfeststellung beziehungsweise Ungültigerklärung der zu TOP 8 am 23.07.2014 gefassten Beschlüsse beantragt.

Auf der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 19.12.2014 wurden die angefochtenen Beschlüsse zu Nr. 58 in der Versammlung vom 23.07.2014 bestandskräftig aufgehoben.

Die Parteien haben daraufhin am 10.03. / 31.03./13.4./20.4.2015 den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt und wechselseitig Kostenanträge gestellt.
Unter X. Ziffer 8 heißt es in der Teilungserklärung: „In Ergänzung des § 23 WEG wird bestimmt, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung außer den dort genannten Bestimmungen die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist. Das Protokoll ist vom Verwalter und zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Eigentümern zu unterzeichnen.“

Im Jahr 1986 wurden laut Protokoll die für die Berechnung des Wohngelds maßgeblichen Verteilerschlüssel neu festgelegt.

Begründung

Den Beschlüssen Nr. 58 a bis b fehlt als Gültigkeitsvoraussetzung wegen der eingeschränkten Gegenzeichnung durch den Kläger die vom BGH als heilbar angesehene Gültigkeitsvoraussetzung von 2 Unterschriften der vorher bestimmten Wohnungseigentümer, die nicht identisch mit dem Versammlungsleiter/ Verwalter sind. Der BGH (ZMR 2012, 644-646) hat bereits mehrfach entschieden, dass 2 verschiedene natürliche Personen neben dem Verwalter unterschreiben müssen.

Dass in diesem Fall Verwalter und Wohnungseigentümer in der Person H identisch sind, führt nicht dazu, dass die Unterschriftsleistungen als ausreichend anzusehen sind.
Die Unterschrift R auf dem Protokoll vom 28.07.2014 bezieht sich ausdrücklich nicht auf den Beschluss zu Nr. 58 a bis e.
Die unter „Beschluss Nr. 58“ aufgeführten Einzelbeschlüsse sind existent geworden. Zwar hat der Verwalter lediglich das Beschlussabstimmungsergebnis protokolliert. Im Hinblick auf dessen Eindeutigkeit wird jedoch von einer konkludenten Beschlussverkündung ausgegangen (BGH ZMR 2001, 809).
Die Beschlüsse waren schon zu unbestimmt formuliert.
58 a: Dort heißt es, das bei Wegfall von Treppenhausfenster und Kellerfenster und Gefährdung der KFW-Förderung „überlegt werden soll, wenn es wirtschaftlich ist, die verbleibenden Fenster auch auszutauschen“.
Eine derartige Beschlussfassung ist zum Einen völlig unklar, weil nicht feststellbar ist - aus der Sicht eines externen Dritten - wann eine KFW-Förderung „gefährdet sein soll“ und weil darüber hinaus nicht festgelegt ist, was passieren soll, wenn die KFW-Förderung versagt wird, da dann lediglich „überlegt“ werden soll. Damit ist dem Verwalter als Vollzugsorgan keine hinreichende Handlungsanweisung gegeben.

58 b: Dieser Beschluss leidet auch an der fehlenden Bestimmtheit. Schließlich soll „auf Basis des vorliegenden und noch zu verhandelnden Angebots (max. ca. 110.000,00 Euro) der Auftrag an die Firma L vergeben werden. Hier sind mehrere Unbestimmtheiten:
1. Es zeigt die Formulierung „noch zu verhandelnden“, dass kein konkretes Angebot und möglicherweise auch keine Vergleichsangebote vorlagen.
2. Obendrein ist eine Grenze von „max. ca.“ ungeeignet. Wenn die Wohnungseigentümer tatsächlich eine Obergrenze ziehen wollten, hätten sie maximal 110.000,00 Euro beschließen müssen. Sonst wären theoretisch auch Beträge kurz darüber denkbar.
58 c: Fenster gehören nicht „grundsätzlich“, sondern zwingend zum Gemeinschaftseigentum.
Soweit hier „auf den gültigen Verteilerschlüssel für Reparaturen“ verwiesen wird, ist dies für einen externen Dritten unklar. Insbesondere nachdem der Verwalter/Wohnungseigentümer H ein Protokoll von 1986 vorgelegt hat, wonach die in der Teilungserklärung festgelegten Schlüssel geändert worden seien sollen. Ob hierfür überhaupt Beschlusskompetenz bestand ist mehr als fraglich. Die Verweisung erfolgt jedoch nicht ausdrücklich auf diese Verteilerschlüssel, sondern bleibt vage.
58 d: Kosten von ca. Euro 110.000,00 können nicht zu 15 Prozent zu Lasten der Instandhaltungsrücklage gebucht und zu 85 Prozent als Sonderumlage (ohne Angabe des konkreten Schlüssels) umgelegt werden. Die im Schreiben der Rechtsanwälte R angegebenen Werte von 50 und 15 Prozent sind ersichtlich unzutreffend.
58 e: Dieser Beschluss ist allenfalls als Grundbeschluss möglicherweise tragbar. Im Übrigen ist er zeitlich zu unbestimmt und nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend.
Auch die Instanzgerichte verlangen etwa bei Beschlüssen über Sonderumlagen, dass der Beschluss die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers betragsmäßig ausweist (AG Hannover ZMR 2005, 233).
So entscheid das BayObLG (NZM 2005, 110): Soll eine Sonderumlage erhoben werden, setzt die Zahlungspflicht einen Eigentümerbeschluss über den Gesamtbetrag der Umlage und über dessen betragsmäßige Verteilung auf die einzelnen Wohnungseigentümer voraus. Fehlt der Verteilungsschlüssel, sind die Wohnungseigentümer zur Zahlung nicht verpflichtet.
Soweit sich der Verwalter auf die Entscheidung des BayObLG (ZMR 1998, 445 = NZM 1998, 337) stützt, hilft dies hier nicht weiter. Natürlich darf sich die Höhe einer Sonderumlage am geschätzten Finanzbedarf ausrichten. Deshalb muss jedoch der Beschluss über die Höhe der Sonderumlage präzise und bestimmt sein. Im Fall des BayObLG wurde deshalb auch eine bestimmte Sonderumlage in Höhe von 350.000,00 DM erhoben, und zwar mit Verteilung nach Miteigentumsanteilen.
Die Verwaltung kann sich auch nicht erfolgreich auf die Entscheidung des OLG Braunschweig (ZMR 2006, 787) berufen. Im Fall des OLG Braunschweig war nämlich „ein bestimmter Verteilerschlüssel genannt“, aus dem sich die Einzelbelastung leicht errechnen ließ. Genau dies ist vorliegend nicht der Fall, da keine eindeutige Bezugnahme auf den - möglicherweise unzutreffenden - Verteilerschlüssel von 1986 im Beschlusstext enthalten ist.
Nachträgliche Erläuterungen sowie Sonderwissen von Verwalter oder Eigentümern können zur Rettung des Beschlusses nicht erfolgreich ins Feld geführt werden. Maßgeblich für eine Bewertung eines Eigentümerbeschlusses ist der Zeitpunkt der Beschlussfassung.
Selbst ein zustimmendes Abstimmungsverhalten des Anfechtungsklägers in der Versammlung steht einer Beschlussanfechtung nicht entgegen (vergleiche OLG Karlsruhe ZMR 2003, 290).


Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Wohnungswirtschaft

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