29.09.2015 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht und Strafrecht Oktober 2015

Bauplanungsrechtlicher Abwehranspruch eines Wohnungseigentümers

Kapitel
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WEG §§ 1 Abs. 2, 13; BauGB § 31 Abs. 2; BauNVO § 15, Bauplanungsrechtlicher Abwehranspruch eines Wohnungseigentümers, OVG Bremen, Urteil vom 13.2.2015, 1 B 355/14 

1. Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht in gleicher Weise wie dem Eigentümer eines Wohngrundstücks bauplanungsrechtlicher Nachbarschutz zu. Das gilt auch für den sog. Gebietserhaltungsanspruch.

2. Der sog. Gebietserhaltungsanspruch setzt voraus, dass Bau und Nachbargrundstück im selben Baugebiet nach § 1 Abs. 2 BauNVO liegen.

3. Ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb kann in einem Mischgebiet zulässig sein, wenn es sich um einen etablierten Nahversorgungsstandort handelt, der für den betreffenden Stadtteil eine wichtige Versorgungsfunktion besitzt, und sichergestellt ist, dass von dem Betrieb keine schädlichen Umwelteinwirkungen auf die Nachbarschaft ausgehen.

4. Bei der Frage, ob eine Befreiung von nicht nachbarschützenden Festsetzungen eines Bebauungsplans gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstößt, ist maßgeblich auf die tatsächlichen Auswirkungen abzustellen, die die betreffende Befreiung hervorruft.

Sachverhalt

Die Antragstellerin zu 1. ist Mieterin, die Antragstellerin zu 2. bewohnt eine ihr gehörende Eigentumswohnung in dem Gebäudekomplex B. in B.-N.. Der auf einem 6.000 m² großen Grundstück errichtete Gebäudekomplex besteht aus drei Baukörpern mit insgesamt 85 Wohnungen. Im Erdgeschoss befinden sich jeweils Büros, Praxen, Ladenlokale etc. Seit 2009 ist eine städtische Wohnungsbaugesellschaft Eigentümerin von 45 Wohnungen; 40 Wohnungen stehen im Wohnungseigentum Privater.
Nord-östlich an das Grundstück des B.s grenzt das 10.361 m² große Grundstücks B.weg, das im Eigentum der Beigeladenen steht. Der Bebauungsplan Nr. B1 setzt für das Grundstück Mischgebiet (MI) fest. Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans befand sich auf dem Grundstück ein im Jahr 1987 genehmigter Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche von 1.050 m² und einer Geschossfläche von 1.486 m². Am 12.07.2001 erteilte die Antragsgegnerin die Genehmigung, den Lebensmittelmarkt auf eine Verkaufsfläche von 1.634 m² und eine Geschossfläche von 2.454 m² zu erweitern.
Am 11.07.2014 erteilte die Antragsgegnerin der Beigeladenen die Genehmigung, an der Stelle des vorhandenen, eingeschossigen Lebensmittelmarktes ein Wohn- und Geschäftsgebäude zu errichten. Das Gebäude sieht im Erdgeschoss wiederum einen Lebensmittelmarkt vor, und zwar mit einer Verkaufsfläche von 1.488 m2 und einer Geschossfläche von 2.473 m2, darüber hinaus sollen im 2. und 3. Obergeschoss sowie in einem Staffelgeschoss insgesamt 66 Wohneinheiten geschaffen werden.
Unter demselben Datum erteilte die Antragsgegnerin der Beigeladenen die Genehmigung, auf dem Grundstück ein dreigeschossiges Mehrfamilienhaus mit 43 Wohneinheiten zu errichten.
Die Antragstellerinnen legten gegen die Baugenehmigungen am 11.08.2014 Widerspruch ein.

Begründung

1. Der Antragstellerin zu 1. kann bereits deshalb kein einstweiliger Rechtsschutz gegen die beiden am 11.07.2014 ergangenen Baugenehmigungen gewährt werden, weil der von ihr gestellte Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung (§ 212a Abs. 1 BauGB, §§ 80a Abs. 3, 80 Abs. 5 VwGO) unzulässig ist. Der Antragstellerin zu 1., die Mieterin in dem Gebäudekomplex B. ist, fehlt die Antragsbefugnis (vgl. § 42 Abs. 2 VwGO).
Der nur obligatorisch zur Nutzung eines Grundstücks Berechtigte (Mieter, Pächter) kann keinen Nachbarschutz aus den Vorschriften des Bauplanungsrechts geltend machen. Das Bauplanungsrecht ist grundstücksbezogen und beschränkt seinen nachbarschützenden Gehalt auf die jeweiligen Eigentümer bzw. sonst dinglich Berechtigten (st. Rspr., vgl. BVerwG, B. v. 20.4.1998 – 4 B 22/98 – NVwZ 1998, 956; zuletzt VGH München, B. v. 11.8.2014 – 15 CS 14.740). Der Ausschluss der obligatorisch Berechtigten vom bauplanungsrechtlichen Nachbarschutz verletzt nicht das Gebot effektiven Rechtsschutzes. Die Betreffenden können sich wegen etwaiger planungsrechtlicher Beeinträchtigungen des Mietgegenstandes zum einen an den Vermieter halten. Liegt die Beeinträchtigung nicht im Bereich des bauplanungsrechtlichen Nachbarschutzes, können den Mietern zum anderen Abwehransprüche nach anderen Vorschriften zustehen (BVerwG, B. v. 20.4.1998 – 4 B 22/98 – a.a.O.)
Der Umstand, dass die Vermieterin der Wohnung nicht bereit ist, die von der Antragstellerin zu 1. erhobenen Einwände aufzugreifen und mit Rechtsbehelfen gegen die Baugenehmigung vorzugehen, ist nicht dazu geeignet, der Antragstellerin zu 1. eine Antragsbefugnis zu vermitteln.

2. Der Aussetzungsantrag der Antragstellerin zu 2. ist demgegenüber zulässig, insbesondere ist die Antragstellerin zu 2. antragsbefugt.
Die Antragstellerin zu 2. ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz Eigentümerin einer Wohnung in dem Gebäudekomplex B.. Das Sondereigentum an der Wohnung vermittelt ihr in gleicher Weise wie einem Grundstückseigentümer bauplanungsrechtlichen Nachbarschutz.

Der einzelne Wohnungseigentümer (§ 1 Abs. 2 WEG) kann aus eigenem Recht nach § 13 Abs. 1 WEG öffentlich-rechtliche Beeinträchtigungen seines Sondereigentums abwehren. Weder den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes noch den zum öffentlichen Nachbarrecht entwickelten Grundsätzen lassen sich Gesichtspunkte entnehmen, die den Ausschluss des öffentlich-rechtlichen Nachbarschutzes für das Sondereigentum rechtfertigen könnten. Insbesondere spielt es hier keine Rolle, dass der einzelne Wohnungseigentümer bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Beschränkungen durch die Rechte des Verwalters und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unterliegt. Soweit es um die Abwehr von öffentlich-rechtlichen Beeinträchtigungen der Wohnnutzung geht, besteht kein Anlass, den Sondereigentümer anders zu behandeln als etwa den Eigentümer eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks (BVerwG, B. v. 20.8.1992 – 4 B 92/92 – Buchholz 406.19 Nachbarschutz Nr. 110).

Das bedeutet, dass dem Wohnungseigentümer auch der sog. Gebietserhaltungsanspruch zustehen kann. Dieser Anspruch hat seine Grundlage darin, dass die Festsetzungen über die Art der baulichen Nutzung (§ 1 Abs. 2 BauNVO) innerhalb eines Baugebietes nachbarschützend sind. Der Anspruch ermöglicht es, das Eindringen gebietsfremder Nutzungen in ein Baugebiet abzuwehren (BVerwG, Urt. v. 16.9.1993 – 4 C 28/91, BVerwGE 94, 151; B. v. 18.12.2007 – 4 B 55/07 – NVwZ 2008, 427; B. v. 10.1.2013 – 4 B 48/12 – BauR 2013, 934). Von einem solchen Eindringen können die Sondereigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft je nach der Lage ihrer Wohnung unterschiedlich betroffen sein; bei größeren Wohnanlagen ist das sogar naheliegend. Deshalb besteht keine sachliche Rechtfertigung dafür, den Gebietserhaltungsanspruch nur der Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes zuzubilligen und den einzelnen Sondereigentümer von diesem Anspruch auszuschließen (a. A. VGH München, B. v. 12.7.2012 – 2 B 12.1211 – BauR 2012, 1925; B. v. 8.7.2013 – 2 CS 13.873). Das Bundesverwaltungsgericht hat ausdrücklich hervorgehoben, dass für Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz Nachbarschutz „in gleicher Weise“ wie für Eigentum an Wohngrundstücken besteht (BVerwG, B. v. 20.8.1992 – 4 B 92/92 – a.a.O.).
Von diesem bauplanungsrechtlichen Nachbarschutz strikt zu unterscheiden sind Streitigkeiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Für Streitigkeiten, bei denen es um die bauliche Nutzung des gemeinschaftlichen Grundstücks geht, besteht keine öffentlich-rechtliche Klagebefugnis. Interne Auseinandersetzungen der Eigentümergemeinschaft beurteilen sich allein nach Zivilrecht (vgl. BVerfG, B. v. 7.2.2006 – 1 BvR 2304/05 – NJW-RR 2006, 726; BVerwG, Urt. v. 12.3.1998 – 4 C 3/97 – NVwZ 1998, S. 954).

3. Der Aussetzungsantrag der Antragstellerin zu 2. ist aber unbegründet.
Die der Beigeladenen erteilte Genehmigung des Lebensmittelmarktes verletzt unter dem Gesichtspunkt des Gebietserhaltungsanspruchs keine Rechte der Antragstellerin zu 2.
Der Bebauungsplan Nr. B1 vom 16.02.1993 setzt für das Grundstück der Beigeladenen Mischgebiet (MI) und für das Grundstück, auf dem der Gebäudekomplex des B.s errichtet worden ist, Fläche für den Gemeinbedarf (Sozialen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen) fest. Die Festsetzung als Gemeinbedarfsfläche erfolgte, weil ein Wohlfahrtsverband seinerzeit beabsichtigte, auf dem Grundstück eine Altenpflegeeinrichtung mit stadtteilbezogenem Serviceangebot zu verwirklichen .
Das Bauvorhaben der Beigeladenen sowie das Sondereigentum der Antragstellerin zu 2. liegen somit nicht in demselben Baugebiet; die Grundstücke unterliegen nach den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht denselben bauplanungsrechtlichen Bindungen. Bereits dies verwehrt es der Antragstellerin zu 2., sich auf den Gebietserhaltungsanspruch zu berufen (vgl. OVG Hamburg, B. v. 25.3.2014 – 2 Bs 43/14 – BauR 2014, 1438)…………
Die Unzulässigkeit des Lebensmittelmarktes kann auch nicht daraus abgeleitet werden, dass der Bebauungsplan Nr. B1 vom 16.02.1993 eine textliche Festsetzung enthält, wonach Einzelhandelsbetriebe mit einer „Geschossfläche von 800 m² bis 1.200 m²“ im Mischgebiet nur ausnahmsweise zulässig sind. Der Lebensmittelmarkt war – damals mit einer Verkaufsfläche von 1.050 m2 und einer Geschossfläche von 1.486 m2 – bereits zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan vorhanden. Der Umstand, dass der Bebauungsplan in erheblichem Umfang Flächen für Stellplätze festsetzt, trägt dieser Tatsache Rechnung.

b) Der Lebensmittelmarkt verstößt auch nicht gegen den Schutz der Antragstellerin zu 2. dienende immissionsrechtliche Vorschriften; er ruft keine Belästigungen oder Störungen hervor, die im Baugebiet selbst oder in seiner Umgebung unzumutbar i. S. v. § 15 Abs. 1 S. 2 BauNVO sind.


Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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