22.08.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht September 2014

WEG §§ 43 Nr. 4; 46 Abs. 1, NdsBauO § 44 Abs. 5 Selbstausstattung mit Rauchwarnmeldern

Kapitel
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LG Braunschweig, Urteil vom 7.2.2014, 6 S 449/13

1. Rauchwarnmelder werden nicht nur zum Schutz des jeweiligen Sondereigentümers eingebaut, sondern aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage.

2. Die WEG-Verwaltung muss für den Verband "Wohnungseigentümergemeinschaft" sicherstellen, dass sämtliche Rauchwarnmelder zuverlässig arbeiten. Dies muss auch überprüft werden können, gerade um den Versicherungsschutz zu gewährleisten.

3. Dieses Sicherungsinteresse gebietet es jedoch nicht, dass seitens der Gemeinschaft für sämtliche Wohnungen neue Rauchwarnmelder angeschafft werden (anders als im Mietrecht; vgl. AG Hamburg-Blankenese, ZMR 2013, 965) und dass die Gemeinschaft dann für diese Geräte einen einheitlichen Wartungsvertrag abschließt.

Sachverhalt

Der Kläger wendet sich im Wege der Anfechtungsklage gegen den Beschluss der Gemeinschaft, Rauchwarnmelder im Rahmen eines 10-Jahres-Vertrages anzumieten und einer Drittfirma die Funktionsprüfung, Wartung und Dokumentation vertraglich zu überlassen, wobei die Kosten jeweils im Rahmen der Verwaltungsabrechnung nach Miteigentumsanteilen verteilt werden sollen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, weil die Gemeinschaft zwar über eine entsprechende Beschlusskompetenz verfügt habe, der Beschluss aber ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche. Die Tatsache, dass der Kläger bereits seit einigen Jahren in seinen Räumen Rauchwarnmelder betreibe, die der DIN-Norm 14676 entsprechen, sei durch den Beschluss nicht berücksichtigt worden. Vielmehr werde der Kläger an den Kosten für die Anschaffung und Wartung anderer Rauchwarnmelder belastet, obwohl für seine Wohneinheit kein Bedürfnis dafür bestehe.

Begründung

Das Amtsgericht hat zu Recht den angefochtenen Beschluss für ungültig erklärt, weil es zwar von einer Beschlusskompetenz der Gemeinschaft ausgeht, aber den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung verletzt sieht.
Es folgt aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 8.2.2013 (BGH, V ZR 238/11 ZMR 2013, 642) nicht ohne weiteres, dass ein Beschluss über den Einbau von Rauchwarnmeldern grundsätzlich der ordnungsgemäßen Verwaltung entspreche. Das Urteil bezieht sich nämlich allein auf die Frage der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft, nachdem der Beschluss, der Gegenstand des dortigen Verfahrens war, vom Amtsgericht zunächst für nichtig gehalten worden war. Ob der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, war dort nicht zu prüfen, da der Kläger die Anfechtungsfrist nach § 46 Absatz 1 WEG nicht gewahrt hatte. Nur in Bezug auf die Beschlusskompetenz hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, der Gemeinschaftsbezug der Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern zeige sich auch darin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einem Verstoß einzelner Wohnungseigentümer gegen ihre Einbauverpflichtung im Schadensfall Gefahr läuft, dass die Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden (Rn. 13 in BGH ZMR 2013, 642). Die Frage, inwieweit die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung darauf Rücksicht nehmen müssen, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachgekommen sind, hat der Bundesgerichtshof unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des Amtsgerichts Rendsburg, ZMR 2009, 239, mit der diese Frage verneint worden war, ausdrücklich offen gelassen (Rn. 17 in BGH ZMR 2013, 642).

Zutreffend hat das Amtsgericht ferner darauf hingewiesen, dass § 44 Absatz 5 NdsBauO für Bestandsimmobilien eine Übergangsfrist bis zum 31.12.2015 vorsieht, so dass der Kläger bereits frühzeitig für Kosten herangezogen wird, die aus seiner Sicht unnötig erscheinen müssen.

Zwar werden Rauchwarnmelder nicht nur zum Schutz des jeweiligen Sondereigentümers eingebaut, sondern aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage. Ferner muss die Verwaltung für den Verband sicherstellen, dass sämtliche Rauchwarnmelder zuverlässig arbeiten. Dies muss auch überprüft werden können, gerade um den Versicherungsschutz zu gewährleisten. Es gebietet dieses Sicherungsinteresse jedoch nicht, dass seitens der Gemeinschaft für sämtliche Wohnungen neue Rauchwarnmelder angeschafft werden und dass die Gemeinschaft dann für diese Geräte einen einheitlichen Wartungsvertrag abschließt. Ebenso ist es möglich, dass der jeweilige Wohnungseigentümer, der bereits Rauchwarnmelder angeschafft hat, der Verwaltung gegenüber nachweist, dass die betreffenden Geräte den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und dass die Wartung in dem erforderlichen Umfang durchgeführt wird. Dies mag für den betroffenen Wohnungseigentümer dann möglicherweise zu zusätzlichen Kosten führen, falls er sich für die Wartung bzw. die Dokumentation der Wartung eines Dritten bedienen muss. Deshalb ist es auch in praktischer Hinsicht ohne weiteres möglich, Wohnungseigentümer, die bereits Rauchwarnmelder angeschafft haben, von der Anschaffung und Wartung auszunehmen und ihnen entsprechende Nachweise gegenüber der Verwaltung aufzuerlegen.

Ein Kostennachteil ist ebenfalls nicht dargetan worden.
Der Verweis der Beklagten auf die Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 26.06.2013 (ZMR 2013, 965) führt ebenfalls nicht weiter, weil die Entscheidung dort zum Mietrecht ergangen ist, Maßstab also nicht der Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung ist. Zum anderen waren dort die Rauchwarnmelder bereits vermieterseits installiert. Der Mieter hatte lediglich auf einer eigenen Funktionsprüfung bestanden. Insoweit sind die Sachverhalte unterschiedlich.

Anmerkung

Das LG Braunschweig verkennt schon den Umfang des Verwaltungsermessens (vgl. dazu ausführlich Elzer ZMR 2006, 85 f.) der Wohnungseigentümer.
Für den Einbau von Rauchwarnmeldern folgt daraus, dass der Einbau als solcher ("dem Grunde nach") mit einfacher Mehrheit beschlossen und vom einzelnen Eigentümer verlangt werden kann. Das Ermessen der Eigentümer reduziert sich nur hier kraft gesetzlicher Anordnung in den Landesbauordnungen dahin gehend »auf null«, dass nur die Installation der Rauchwarnmelder ordnungsmäßiger Verwaltung gem. § 21 Abs. 3 WEG entspricht.

Gerichtlich zu beachtendes Ermessen der Eigentümer besteht allerdings beim Einbauzeitpunkt vor dem Hintergrund der gesetzlichen Nachrüstpflichten. Fraglich ist, welches Gewicht im Rahmen der vorzunehmenden Abwägung (vgl. BGH, Beschl. v. 25.09.2003, V ZB 21/03, ZMR 2003, 937, 941) der Umstand besitzt, dass die Landesgesetzgeber für die Erfüllung der Nachrüstpflichten teilweise langjährige Übergangsfristen vorgesehen haben, etwa in Thüringen bis Ende 2018.
Macht aus diesem Grunde die Entscheidung – etwa durch Beschluss im Jahr 2014 – für einen Einbau einen Mehrheitsbeschluss ermessensfehlerhaft? Kommt es darauf an, wann (sofort?, nach Bestandskraft?, im Folgejahr?) nach dem Beschluss der Einbau erfolgen soll?

Nach richtiger Auffassung ist es vom weiten Ermessensspielraum gedeckt, wenn die Mehrheit beschließt, die gesetzlich nachgelassene Übergangsfrist zur Nachrüstung nicht ganz oder größtenteils auszuschöpfen, sondern alle vorhandenen Wohnungen sofort oder kurzfristig mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Gesichtspunkte, von denen sich die Abwägung leiten lassen kann, sind etwa die frühere Verbesserung des Brandschutzes für Bewohner und Gebäude, Kostenersparnisse durch Inflation und allgemeine Preisentwicklung, entspanntere Auftragslage bei den Auftragnehmern als am Ende der Nachrüstpflicht usw.
Auch bei Art und Umfang der Rauchwarnmelderausstattung gilt der weite Ermessensspielraum der Eigentümer. Die Mehrheit darf zwischen verschiedenen technischen Möglichkeiten entscheiden. Deshalb ist es vom Ermessen der Mehrheit gedeckt, wenn gesetzliche Mindestanforderungen überschritten und dadurch ein besserer oder optimaler Schutz hergestellt werden soll. Zu denken ist etwa daran, auch andere Räume als Schlafräume, Kinderzimmer und Flure mit Rauchwarnmeldern auszurüsten, in denen es zu Brandzündungen kommen kann, z. B. in Hobby-, Trocken-, Werk- oder sonstige Wohnräume (Von einer Installation in Küchen und Bädern wird wegen der hohen Gefahr von Fehlalarmen fachlich allgemein abgeraten, sodass eine solche Entscheidung ermessensfehlerhaft wäre.). Schwierigkeiten mit einer Kosten-Nutzen-Analyse können beim Einbau und der Wartung von Rauchwarnmeldern vernachlässigt werden, da die Kosten vergleichsweise gering sind.

Die Kammer ist im Thema nicht drin (vgl. dagegen OLG Frankfurt ZMR 2009, 864 unter Hinweis auf Schmidt/Breiholdt/Riecke ZMR 2008, 341, 343). Es wird nicht einmal erörtert, weshalb es vor dem Hintergrund des zu Recht als relevant angesehenen Versicherungsschutzes und der nicht erwähnten Verkehrssicherungspflicht gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger (§ 21 Abs.3 WEG kennt keine "ordnungsgemäße"!) Verwaltung verstoßen soll, wenn einheitlich ausgestattet wird. Innerhalb des Verwaltungsermessens liegt dies allemal. Anhaltspunkte für eine Ermessensüberschreitung zeigt das Gericht nicht auf. Das Gericht ist auch nicht der "Vormund" der Eigentümer. Der einzelne hat nie einen Anspruch auf die "optimale" Entscheidung seiner Miteigentümer.

Die Wohnungseigentümer sind berechtigt, von ihrem Zugriffsermessen Gebrauch zu machen, das ihnen nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 2 WEG zusteht (sog. gekorene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis, BGH, Urt. v. 8.2.2013, V ZR 238/11, ZMR 2013, 642). Die Beschlusskompetenz folgt richtigerweise aus § 21 Abs. 3 WEG (hier: bei gesetzlich angeordneter Einbaupflicht/Wartung der Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten). Die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht/Brandschutz kann auch zivilrechtlich ausgestaltet sein.

Außerdem darf die Gemeinschaft – s.o. – auch nach jüngster Instanzrechtsprechung beschließen, ob eine Mindestausstattung nach DIN 16676 oder eine Vollausstattung (vgl. zum Mietrecht vgl. AG Halle/S. vom 14.3.2014, 99 C 2552/13 = LG Halle/S. vom 31.43.2014, 6 S 11/14, ZMR 2014, ….: "Auch der stark rauchende Mieter muss es dulden, dass ein vom Vermieter beauftragtes Fachunternehmen in sämtlichen zum Schlafen geeigneten Räumen – auch im Raucher-Wohnzimmer – fachgerecht Rauchwarnmelder anbringt. Die Landesbauordnung richtet sich an den Bauherrn und legt nur den Mindestumfang der Ausstattung fest." sowie AG Halle/S., ZMR 2014, 455: "Selbst wenn der Mieter die von ihm genutzte Wohnung bereits selbst mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat, muss er es trotzdem dulden, dass ein vom Vermieter beauftragtes Fachunternehmen in sämtlichen zum Schlafen geeigneten Räumen – auch im Wohnzimmer – fachgerecht Rauchwarnmelder anbringt.") und wieviel Zeit vor Ablauf der Übergangsfrist nach der LBauO der Einbau erfolgen soll (zum Mietrecht vgl. AG Halle/S. vom 14.3.2014, 99 C 2552/13 = LG Halle/S. vom 31.43.2014, 6 S 11/14, ZMR 2014, …. : Der Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter ist bereits vor Ablauf der Übergangsfrist nach der LBauO – hier in Sachsen-Anhalt: 31.12.2015 – fällig. Eigenmächtig vom Mieter angebrachte Rauchwarnmelder sind allenfalls eine aufgedrängte Bereicherung des Vermieters. Außerdem bestehen Schutzpflichten des Vermieters auch gegenüber anderen Mietern.)

Die DIN 14676 (Abschnitt 7: Nachweis der Fachkompetenz für Dienstleistungserbringer) legt dort in Anmerkung 1 fest: "Die Anforderungen dieses Abschnitts gelten in Anlehnung an Artikel 26 der EG-Dienstleistungsrichtlinie 2006/123/EG [1]. Die Fachkraft für Rauchwarnmelder muss über einen Kompetenznachweis für die Projektierung, Installation und Instandhaltung von Rauchwarnmeldern verfügen, der alle fünf Jahre zu aktualisieren ist. Der zur Prüfung verwendete Aufgaben- und Fragenkatalog muss von einer kompetenten Stelle, z. B. Forum Brandrauchprävention in der vfdb bestätigt sein."

Wenn der WEG-Verwalter dies alles beim "Selbsteinbauer" kontrollieren soll und obendrein die Beauftragung eines Dienstleisters dann auf solche Unternehmen eingeschränkt wird, die auch Fremdprodukte – ggf. zumindest gegen Preisaufschlag oder Mengenrabattverlust – warten, dann diktiert ein vorpreschender Eigentümer das Verwaltungsgeschehen.

Fazit

Würde man dem LG Braunschweig folgen, dann dürften einzelne Wohnungseigentümer immer bei der Darlehensaufnahme (auch dort nur zur Beschlusskompetenz BGH ZMR 2013, 127) ausscheren, bei dem Winterdienst selbst agieren und bei Malerarbeiten etc. eigene Billigarbeiter beschäftigen. Das Verwaltungschaos wäre perfekt!

Bedeutung für die Praxis

Die im Leitsatz 3 wiedergegebene Ansicht ist verfehlt. Sie führt mit einiger Wahrscheinlichkeit zu Verwaltungschaos, Mehrarbeit und zusätzlichen Kosten für die übrigen Eigentümer. Natürlich darf sich jeder Sondereigentümer privat Rauchwarnmelder einbauen. Diese sind dann aber kein Sondereigentum, sondern Privateigentum. Dies ändert aber nichts an der Verpflichtung des Einzelnen, den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung gemeinschaftlicher Rauchwarnmelder durch die Wohnungseigentümergemeinschaft dulden zu müssen. Es hängen dann zumindest auch Rauchwarnmelder an der Zimmerdecke, die von der Gemeinschaft beschafft wurden, für die sie die Verantwortung trägt, Versicherungsschutz genießt und einen einheitlichen Wartungsvertrag mit entsprechender Haftung des Dienstleisters und dessen Dokumentationspflicht abschließt. Rechtlich sind diese Geräte Verwaltungsvermögen im Sinne des § 10 Abs. 7 WEG. Die Wohnungseigentümer sind berechtigt, von ihrem Zugriffsermessen Gebrauch zu machen (sog. gekorene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis, BGH, Urt. v. 8.2.2013, V ZR 238/11).

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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