22.08.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht September 2014

WEG §§ 21 Abs. 3, 10 Abs. 6 Vergemeinschaftung und einheitliche ­Installation von Rauchwarnmeldern

Kapitel
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AG Bad Homburg, Urteil vom 29.1.2014, 2 C 1749/13 (n. rkr., zzt. LG Frankfurt/M., 2-09 S 22/14)

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss (§§ 21 Abs. 3, 10 Abs. 6 Satz 3, Fall 2 WEG) Beschlussgegenstände an sich ziehen mit dem Ergebnis, dass nach einer sog. Vergemeinschaftung die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer auf die teilrechtsfähige WEG übertragen sind, woraus dann weiter folgt, dass der einzelne Wohnungseigentümer nicht mehr handeln kann, vgl. PWW-Elzer/Riecke, Rn. 26 ff. zu § 10 WEG. Wenn die Eigentümer wirksam in einer vorangegangenen Versammlung so beschlossen haben, dann war für jeden Eigentümer klar, dass die Gemeinschaft im nächsten Jahr mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit die Installation von Rauchwarnmeldern durch die Verwaltung gemeinschaftlich vornehmen wird. Wer trotzdem eigene Rauchwarnmelder einbaut, handelt dann auf eigenes Risiko.

Sachverhalt
Beide Parteien bilden eine WEG, die am 26.6.2012 unter TOP 8 einstimmig, mit 21 Jastimmen, beschloss, die Veraltung damit zu beauftragen, drei Angebote zur Installation von Rauchwarnmeldern gemäß den gesetzlichen Vorlagen zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung vorzulegen. Diese fand am 5.6.2013 statt, es waren 24 Stimmberechtigte und 819/1000stel Miteigentumsanteile anwesend. Zu TOP 6 traf die WEG einen Beschluss zum Umgang mit der Rauchwarnmelderpflicht, es lag eine Gegenüberstellung von zwei Angeboten vor. Die WEG beschloss, den Auftrag für den Einbau und die jährliche Überprüfung an eine Firma X … zu vergeben, die einmaligen Kosten der Installation sollten über die Reparaturrücklage finanziert werden, die jährlichen Kosten über die Jahresabrechnung. Der Kläger behauptet, das Protokoll sei unrichtig, er habe gegen die Beschlussvorlage gestimmt, er hat Rechnungen vom 26.10.2012 und vom 8.3.2013 für die Installation von insgesamt drei Rauchmeldern vorgelegt.

Begründung
Der angefochtene Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

1. Es bleibt offen, wie der Kläger abgestimmt hat, seine Gegenstimme würde einerseits an der Mehrheit für den Beschluss nichts ändern, andererseits darf ein Eigentümer einen Beschluss auch dann anfechten, wenn er für ihn gestimmt hat.

2. Es ist jetzt höchstrichterlich geklärt, dass die WEG durch Mehrheitsbeschluss, §§ 21 Abs. 3, 10 Abs. 6 Satz 3, Fall 2 WEG, Beschlussgegenstände an sich ziehen kann mit dem Ergebnis, dass nach einer sog. Vergemeinschaftung die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer auf die teilrechtsfähige WEG übertragen sind, woraus dann weiter folgt, dass der einzelne Wohnungseigentümer nicht mehr handeln kann, vgl. PWW-Elzer/Riecke, Rn. 26 ff. zu § 10 WEG. Dies haben die Eigentümer wirksam in der vorangegangenen Versammlung vom 26.6.2012 getan. Danach war für jeden Eigentümer klar, dass die WEG im nächsten Jahr mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit die Installation durch die Verwaltung gemeinschaftlich vornehmen wird. Zwar durfte der Kläger darauf spekulieren, dass die WEG vielleicht auch die gegenteilige Entscheidung trifft und die Verwaltung von dieser Aufgabe in vollem Umfang freistellt, dabei handelte er aber auf eigenes Risiko.

3. Möglich wäre es für den Kläger gewesen, vor der Abstimmung über den angefochtenen Beschluss seine eigene Situation zu schildern, dann hätten sich die anderen Eigentümer damit befassen müssen. Es ist allerdings nicht zu sehen, dass der Kläger dies angesprochen hat; die anderen Eigentümer waren nicht verpflichtet, von sich aus Informationen über etwa bereits vorhandene Rauchwarnmelder einzuziehen. In jedem Fall durften sie vom Kläger erwarten, dass er den Beschluss aus dem Vorjahr respektiert. Rechtsfragen um Rauchwarnmelder in Wohnungseigentumsanlagen sind noch nicht vollständig geklärt, die Entscheidung des Amtsgerichts Rendsburg (ZMR 2009, 239) betrifft einen anders gelagerten Fall.

Umsetzung für die Praxis

Für fast alle Bundesländer (außer Sachsen, Berlin und Brandenburg) bejaht der BGH (ZMR 2013, 642) eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft wegen der öffentlich-rechtlichen eigentumsbezogenen Pflicht nach den jeweiligen Landesbauordnungen zum Nachrüsten der Bestands­immobilien mit Rauchwarnmeldern. Die Rechtsnatur der Melder ist umstritten. Brand- bzw. Rauchwarnmelder gehören nach OLG Frankfurt (ZMR 2009, 864) sogar zu den Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen und aus diesem Grund gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind. Zum Umfang der Ausstattung bei vermieteten Einheiten: Das AG Halle/S. (ZMR 2014, 455) bejahte jüngst die Möglichkeit der Vollausstattung; das AG Hamburg-Blankenese (ZMR 2011, 395 und ZMR 2013, 965) bejaht eine Dispositionsbefugnis des vermietenden Eigentümers.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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