21.08.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG Recht September 2013

WEG § 16 Abs. 2 Interne Verteilung der Kosten eines Rechtsstreits

Kapitel
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LG München I , Urteil vom 13.5.2013, 1 S 10826/12

Kosten eines Rechtsstreits der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer sind Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG. Ohne abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung sind an diesen Kosten im Innenverhältnis sämtliche Wohnungseigentümer zu beteiligen. Anders als bei den Kosten von Anfechtungsklageverfahren ist daher der beklagte Wohnungseigentümer im Rahmen der Kostenverteilung nicht auszunehmen.

Sachverhalt
Die Klägerin und die Beklagten bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, welche zwei Beweissicherungsverfahren wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum gegen den Bauträger führte. Der Bauträger wurde zwischenzeitlich durch Rückabwicklung eines Kaufvertrags wieder Wohnungseigentümer.
Die Wohnanlage besteht aus zwölf Wohneinheiten, welche sich auf drei Baukörper verteilen. Die Klägerin ist Eigentümerin der Wohneinheiten 10 und 11, welche im sog. ursprünglichen Wohngebäude gelegen sind. Der Bauträger ist Eigentümer der Wohneinheit 12 („Ausstellungsraum”) im sog. Garagenbauwerk. Die übrigen neun Wohneinheiten bilden den dritten Gebäudekomplex (sog. ehemaliges Betriebsgebäude). Gegenstand der Beweissicherungsverfahren waren Baumängel betreffend der Gebäudekomplexe des ehemaligen Betriebsgebäudes sowie des Garagenbauwerks, nicht jedoch betreffend des Bauernhauses, in welchem sich die Wohneinheiten der Klägerin befinden. In der Teilungserklärung der Gemeinschaft ist unter § 12 Folgendes bestimmt:

(1) (...)
(2) Sämtliche Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums sind grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen aufzubringen, soweit in dieser Urkunde nichts anderes bestimmt ist.
(3) Beim ursprünglichen Wohngebäude (Einheiten Nr. 10 und 11), bei dem ehemaligen Betriebsgebäude (Einheiten Nr. 1 bis 9) und bei dem Ausstellungsraum (Einheit Nr. 12) handelt es sich im Prinzip um wirtschaftlich drei getrennte Gebäudeteile. Sämtliche Kosten und Lasten, soweit ausscheidbar und den einzelnen Gebäudeteilen zurechenbar, insbesondere somit die Kosten der Unterhaltung und Instandhaltung haben die Eigentümer der jeweiligen Gebäudeteile selbst zu tragen. Lediglich die den einzelnen Gebäudeteilen nicht zurechenbaren Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums sind grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen aufzubringen, soweit in dieser Urkunde nichts anderes bestimmt ist. Dies gilt insbesondere für die Kosten der gemeinsamen Heizungsanlage sowie für die gemeinsamen Außenanlagen und Zufahrtsflächen. Klargestellt wird, dass der Eigentümer der Einheit Nr. 12 (Ausstellungsraum) lediglich die Kosten der Unterhaltung und Instandhaltung für die ihn betreffende Außenfassade allein zu tragen hat, da sich im gleichen Gebäudeteil die Carports und die Abstellräume befinden. Die Kosten der Unterhaltung und Instandhaltung hat, soweit nicht direkt der Einheit Nr. 12 zurechenbar, die Gemeinschaft zu tragen, insbesondere die Kosten der Unterhaltung und Instandhaltung des Daches.
In der Eigentümerversammlung vom 11.4.2011 wurden u. a. die Jahresabrechnung 2010 und der Wirtschaftsplan 2011 beschlossen. Die Kosten, welche der Gemeinschaft im Zusammenhang mit den geführten Beweissicherungsverfahren entstanden sind bzw. voraussichtlich im Wirtschaftsjahr 2011 entstehen, wurden dabei nach Miteigentumsanteilen auf alle Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Eigentümers der Einheit 12 (Bauträger) verteilt. Eine gerichtliche Kostenentscheidung lag zum Zeitpunkt der angegriffenen Beschlussfassung noch nicht vor.
Die Klägerin wendet sich mit ihrer Anfechtungsklage dagegen, dass sie im Rahmen der beschlossenen Jahresabrechnung sowie des Wirtschaftsplans mit Gerichts- und Rechtsanwaltskosten belastet wurde, welche durch die Beweissicherungsverfahren entstanden sind.
Insoweit rügt die Klägerin zum einen, dass es sich jeweils um ausscheidbare Kosten im Sinne von § 12 Abs. 3 GemO handeln würde.
Darüber hinaus macht die Klägerin geltend, dass der Wohnungseigentümer, gegen welchen sich die Verfahren richteten, zu Unrecht nicht anteilig an den entstandenen Kosten beteiligt worden sei.
Das Amtsgericht hat der Anfechtungsklage betreffend der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 11.4.2011 im Ergebnis weitgehend zu Recht stattgegeben. Lediglich im Hinblick auf die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 6 war die Anfechtungsklage teilweise zurückzuweisen.

Begründung
1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 11.4.2011 zu TOP 4 betreffend die Genehmigung der Jahresabrechnung war auf Anfechtungsklage hinsichtlich der angegriffenen Positionen „Gutachter plus Prozesskosten Bodenplatte” sowie „Rechtsanwaltskosten o.WE.12” für ungültig zu erklären.
a) Die Klägerin hat ihre Anfechtungsklage hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 4 wirksam auf die Anfechtung der genannten Abrechnungspositionen beschränkt. Die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses kann auch auf einen abtrennbaren Teil des Beschlusses beschränkt werden. Dies ist etwa bei einzelnen Kostenpositionen in einem Beschluss über die Jahresabrechnung der Fall (vgl. BGH NZM 2010, 243, 244).
b) Die Beschlussfassung zur Genehmigung der Jahresabrechnung war hinsichtlich der Abrechnungsposition „Gutachter plus Prozesskosten Bodenplatte” aufzuheben. Insoweit greift die fristgerecht erhobene Rüge der Klägerin, die Kosten seien nicht entsprechend dem Kostenverteilungsschlüssel der Teilungserklärung umgelegt worden, durch. aa) Nach § 12 Abs. 2 GemO sind die Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen aufzubringen. Hiervon sieht § 12 Abs. 3 GemO eine Ausnahme für Kosten und Lasten vor, welche „ausscheidbar und den einzelnen Gebäudeteilen zurechenbar” sind. Hierbei kann im vorliegenden Fall im Ergebnis offenbleiben, ob es sich bei den Gutachter- und Prozesskosten hinsichtlich des Beweissicherungsverfahrens betreffend die Bodenplatte um ausscheidbare Kosten im Sinne von § 12 Abs. 3 GemO handelt.
Soweit es sich bei diesen Kosten um ausscheidbare Kosten handeln sollte, welche – wie von der Klägerin behauptet – alleine die Eigentümer der Wohneinheiten 1-9 betreffen, so entspräche die vorgenommene Kostenverteilung nicht dem Kostenverteilungsschlüssel gem. § 12 Abs. 3 GemO, da in diesem Falle die Klägerin nicht an diesen Kosten zu beteiligen gewesen wäre. Soweit es sich jedoch nicht um ausscheidbare Kosten handelt, wäre der Kostenverteilungsschlüssel gem. § 12 Abs. 1 GemO anzuwenden gewesen. Auch insoweit wäre die in der vorliegenden Jahresabrechnung vorgenommene Kostenverteilung unzutreffend, da auch der Eigentümer der Wohneinheit Nr. 12 gem. § 12 Abs. 1 GemO an den entsprechenden Kosten zu beteiligen wäre.
bb) Bei Kosten eines Rechtsstreits, welchen die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst gegen einen Dritten führt, handelt es sich um Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, welche gem. § 16 Abs. 2 WEG bzw. nach dem vereinbarten allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen sind (vgl. BGH NJW 2007, 1869; BayObLG NJW 1993, 603; BayObLG NZM 2001, 766; Engelhardt in MüKo BGB, § 16 Rn. 15; Becker in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 16 Rn. 171; a. A. Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn. 165).
Insoweit handelt es sich nicht um Kosten eines Rechtsstreits gem. § 43 WEG, welche gem. § 16 Abs. 8 WEG nicht zu den Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 16 Abs. 2 WEG gehören. Das gilt insbesondere für Kosten eines Rechtsstreits betreffend der Durchsetzung von Mängelansprüchen bezüglich des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. BayObLG NJW 1993, 603; BayObLG NZM 2001, 766, vgl. auch Engelhardt in MüKo BGB, § 16 Rn. 15; Becker in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 16 Rn. 171).
Im Hinblick auf die Umlage von Kosten eines Rechtsstreits ist nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH NJW 2007, 1869) zwischen Binnenstreitigkeiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft und Rechtsstreitigkeiten, an denen die Eigentümergemeinschaft selbst oder sämtliche Wohnungseigentümer gleichgerichtet beteiligt sind, zu unterscheiden. Bei den Kosten der letztgenannten Verfahren handelt es sich um solche der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dies gilt nach der Rechtsprechung des BGH auch dann, wenn die Streitigkeit die Durchsetzung gemeinschaftlicher Beitrags- und Schadensersatzansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer zum Gegenstand hat (vgl. BGH NJW 2007, 1869; vgl. auch Niedenführ, WEG, 10. Aufl., § 16 Rn. 87; a. A. Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn. 165).
Hinsichtlich der Kosten einer Entziehungsklage ist bereits obergerichtlich entschieden, dass diese, da sie gem. § 16 Abs. 7 WEG ebenfalls zu den Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehören, auch im Falle des Obsiegens des Beklagten anteilig auf alle Wohnungseigentümer – einschließlich des Beklagten – umzulegen sind (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 1996, 571; vgl. auch Drasdo, ZMR 1996, 573; Niedenführ, WEG, 10. Aufl., § 16 Rn. 90; Hügel in BeckOK, § 16 Rn. 9; Becker in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 16 Rn. 164 mit Einschränkungen hinsichtlich des – hier nicht verfahrensgegenständlichen – Kostenerstattungsanspruchs des obsiegenden Eigentümers). Diese Grundsätze sind auf sämtliche Fallgestaltungen einer Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegen einzelne Wohnungseigentümer übertragbar, da die Interessenlage vergleichbar ist (so auch Becker in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 16 Rn. 171).
Die zitierten Entscheidungen sind insoweit zwar jeweils zur Rechtslage vor der Novelle des WEG ergangen. Insoweit hat sich an der grundlegenden Differenzierung zwischen Binnenstreitigkeiten und Streitigkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft als solche jedoch nichts geändert (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 16 Rn. 78; a. A. Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn. 167).
cc) Es folgt auch nichts anderes daraus, dass der Eigentümer der Wohneinheit Nr. 12 zugleich Antragsgegner im Rahmen des seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft geführten Beweissicherungsverfahrens ist und sich das Beweissicherungsverfahren damit nicht gegen einen außenstehenden Dritten richtet, sondern gegen ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Insbesondere wird in diesem Fall nicht – eine zum Zeitpunkt der Beschlussfassung noch nicht vorliegende – gerichtliche Kostenentscheidung unterlaufen. Dies würde aber auch dann gelten, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen des Rechtsstreits zur Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche unterliegt und sie nach der gerichtlichen Kostenentscheidung die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hätte. Durch diesen Ausspruch ist keine Aussage hinsichtlich der Kostenverteilung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft getroffen. Insoweit ist zwischen dem Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander (Innenverhältnis) und dem gerichtlichen Verfahren gegen den Wohnungseigentümer als „Dritten” (Außenverhältnis) zu unterscheiden (so auch BayObLG NJW 1993, 603). Soweit Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 WEG vorliegen, bestimmt sich der Ausgleich im Innenverhältnis nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel.
Als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist demnach auch der Bauträger, gegen den sich das Klage- bzw. Beweissicherungsverfahren der Gemeinschaft richtet, gem. § 16 Abs. 2 WEG verpflichtet, sich an den Kosten des Rechtsstreits nach Maßgabe des geltenden Kostenverteilungsschlüssels zu beteiligen.
Dies erscheint im Ergebnis auch nicht unbillig, da auf diese Weise ein Gleichlauf zwischen der Tragung des Kostenrisikos eines Rechtsstreits und der Anteilnahme am materiellen Erfolg des Rechtsstreits entsteht. Schließlich kommt die Beseitigung von Mängeln des gemeinschaftlichen Eigentums auch dem Bauträger selbst in seiner Funktion als Wohnungseigentümer zugute (so auch BayObLG NJW 1993, 603; Engelhardt in MüKo BGB, § 16 Rn. 15).
c) Die Beschlussfassung zu TOP 4 war auch hinsichtlich der Position „Rechtsanwaltskosten o.WE.12” für ungültig zu erklären, da die Verteilung der Rechtsanwaltskosten nicht dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel entspricht.
Insoweit verfängt zwar nicht bereits die Rüge der Klägerin, dass die Position „Rechtsanwaltskosten” bereits deshalb aufzuheben sei, weil hinsichtlich der beiden durchgeführten Beweissicherungsverfahren keine selbständigen Positionen gebildet wurden. Einzelpositionen dürfen grundsätzlich in der Jahresabrechnung zusammengefasst werden (vgl. LG München I, ZMR 2010, 797). Zur Straffung der Abrechnung genügt eine Aufgliederung nach Kostenarten, die schlagwortartig gekennzeichnet sind; eine Bezugnahme auf bestimmte Belege oder gar eine Aufgliederung nach Buchungsdatum, Gegenstand, Belegnummer und Betrag ist nicht erforderlich (KG, NJW-RR 1996, 526 f.). Soweit die Klagepartei ausführt, es sei auf diese Weise nicht erkennbar, ob in dieser Position Rechtsanwaltskosten bezüglich eines oder beider Beweissicherungsverfahren erfasst sind, so ist sie grundsätzlich gehalten, insoweit Belegeinsicht zu nehmen. Im Ergebnis kann vorliegend offenbleiben, auf welche(s) Beweissicherungsverfahren sich die umgelegten Kosten beziehen, da die Verteilung der entsprechenden Kosten in jedem Falle nicht dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel entspricht.
Soweit die angegriffene Kostenposition Kosten des Beweissicherungsverfahrens „Bodenplatte” (Az: LG München II, 14 W OH 6565/08) enthält, gilt das unter Ziffer 1 b) Gesagte entsprechend. Soweit Kosten des Beweissicherungsverfahrens 4 OH 5652/05 betroffen sind, gilt im Ergebnis nichts anderes. Insoweit handelt es sich nach Auffassung der Kammer bereits nicht um ausscheidbare Kosten im Sinne von § 12 Abs. 3 GemO. Unstreitig betrifft das Beweissicherungsverfahren 4 OH 5652/05 Mängel des Gemeinschaftseigentums an wenigstens zwei der drei Gebäudekomplexe.
Soweit § 12 Abs. 3 GemO eine Ausnahme vom Kostenverteilungsschlüssel gem. § 12 Abs. 1 GemO für Kosten und Lasten vorsieht, welche „ausscheidbar und den einzelnen Gebäudeteilen zurechenbar” sind, kann dies nur für solche Kosten gelten, welche eindeutig einem der Gebäudeteile zugeordnet werden können. Dies ist bei den Kosten eines selbständigen Beweisverfahrens, welches Mängel nicht nur eines, sondern mehrerer Gebäude betrifft, nicht der Fall. Insoweit ist nach Auffassung der Kammer eine klare und eindeutige Zuordnung der entstandenen Kosten nicht möglich. Insbesondere rechnet der beauftragte Sachverständige seinen Aufwand auf Stundenbasis ab, wobei eine gesonderte Zeiterfassung im Hinblick auf jeden einzelnen Mangel nicht vorgenommen wird, so dass eine eindeutige Ermittlung der auf jeden Mangel entfallenden Kosten nicht möglich ist und hier jedenfalls auch nicht vorgenommen wurde. Insoweit handelt es sich demgemäß nicht um ausscheidbare Kosten, so dass der Kostenverteilungsschlüssel gem. § 12 Abs. 1 GemO zur Anwendung zu bringen wäre. Insoweit gilt daher wiederum, dass auch der Bauträger als Eigentümer der WE 12 an den entstandenen Kosten zu beteiligen ist.
2. Die Anfechtungsklage hatte auch hinsichtlich des Beschlusses betreffend die Entlastung der Hausverwaltung (TOP 5) Erfolg …

Bedeutung für die Praxis
Als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Prozess um Baumängel auch der Bauträger, gegen den sich das Klage- bzw. Beweissicherungsverfahren der Gemeinschaft (Verband) richtet, gemäß § 16 Abs. 2 WEG verpflichtet, sich an den Kosten des Rechtsstreits nach Maßgabe des geltenden Kostenverteilungsschlüssels zu beteiligen. Auch Elzer (in Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn. 318a) sieht dies für geborene und vergemeinschaftete/gekorene Ansprüche des Verbandes so. Dies wird z. B. praktisch, wenn der Verband Wohngeld einklagt und den Prozess verliert: Dann muss der obsiegende Eigentümer anteilig Kosten des Verbandes wirtschaftlich mittragen. Anders ist es bei der Anfechtungsklage, da hier der Einzelne klagt und nach § 46 WEG nicht der Verband, sondern die übrigen Wohnungseigentümer Partei sind. Dann geht die gerichtliche Kostenentscheidung auch intern vor.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Wohnungseigentumsrecht

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