24.09.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Oktober 2014

WEG § 16 Haftung des werdenden Wohnungseigentümers

Kapitel
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AG München, Urteil vom 29.4.2014, 483 C 30900/13

Für Hausgelder, Sonderumlagen etc. haften Aufteiler und Erwerber als werdender Wohnungseigentümer nicht als Gesamtschuldner. Wenn es nur um die Frage der Verteilung von Rechten und Pflichten zwischen Aufteiler und Erwerber geht, dann kommt es nicht darauf an, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft noch zeitlich vor den Erwerbsverträgen durch Eintragung eines zweiten Eigentümers entstanden und damit in Vollzug gesetzt ist.

Sachverhalt
Die Klägerin ist eine WEG in München. Die Verwalterin ist zum Inkasso für Ansprüche der WEG bevollmächtigt. Auf der Eigentümerversammlung vom 27.06.2013 wurden Beschlüsse zum Wirtschaftsplan 2013 und zu einer Sonderumlage gefasst. Die Beklagte firmierte bis 2008 unter C. N-… GmbH. Bzgl. der Einheiten Nr. 3 und 19 ist die Beklagte nach wie vor, wenn auch unter ihrem früheren Namen als C. N-… GmbH, als Grundstückeigentümerin im Grundbuch eingetragen. Bzgl. der Einheiten Nr. 4, 13 und 14 war die Beklagte Grundstückeigentümerin. Nach ihr ist die O-Grundstücks-GmbH zwischen dem 11.10.2103 und 17.1.2014 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen worden.

Die Klägerin trägt u. a. vor:
Weil die Beklagte als Eigentümerin der Einheiten Nr. 3, 4, 13, 14 und 19 lt. Aufteilungsplan im Grundbuch eingetragen und damit Mitglied der Klägerin war bzw. sei, sei sie wegen der bestandskräftigen Beschlüsse v. 27.6.2013 zur Zahlung der Sonderumlage v. 27.6.2013 und der Wohngelder Januar bis September 2013 verpflichtet.

Begründung

Die Klage auf Zahlung von Wohngeld und Sonderumlage ist nur zu einem kleinen Teil begründet.

a) Nach den vorgelegten Grundbuchauszügen v. 7.3.2014 ist bzw. war die Beklagte Mitglied der WEG:
aa) Bzgl. der Einheiten Nr. 3 und 19 ist die Beklagte nach wie vor unter ihrem früheren Namen C. N-… GmbH als Grundstückeigentümerin eingetragen.
bb) Bzgl. der Einheiten Nr. 4, 13 und 14 war die Beklagte unter ihrem früheren Namen C. N-… GmbH Grundstückeigentümerin. Nach ihr ist die O-Grundstücks-GmbH zwischen dem 11.10.2103 und 17.1.2014 als Eigentümerin dieser drei Einheiten im Grundbuch eingetragen worden.
cc) Als zum Zeitpunkt der Fälligkeit (27.6.2013 bis September 2013) der streitgegenständlichen Ansprüche im Grundbuch eingetragene Eigentümerin der Einheiten Nr. 3, 4 13, 14 und 19 wäre die Beklagte nur dann trotz § 16 II WEG nicht zahlungspflichtig, wenn die Person, die von der Beklagten (als teilender Eigentümerin) die Einheiten gekauft hätte, als „werdender Eigentümer“ anzusehen wäre. Das wäre dann der Fall, wenn die Erwerberin O-Grundstücks-GmbH (der von der Klägerin der Streit verkündet wurde) einen wirksamen, auf die Übereignung der Einheiten Nr. 3, 4, 13, 14 und 19 gerichteten Kaufvertrag hätte, für die Erwerberin eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen worden wäre und der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten vor dem 27.6.2013 an die Erwerberin erfolgt wäre, mithin die O-Grundstücksverwaltung GmbH zwischen dem 27.6.2013 und 10.10.2013 als „werdende“ Eigentümerin im Sinne von BGH ZMR 2012, 711, U. v. 11.05.2012, V ZR 196/11 anzusehen wäre.

b) Die ist bzgl. der Einheiten Nr. 3, 4, 13 und 14 der Fall. Die O-Grundstücks-GmbH hatte hinsichtlich der vorgenannten 4 Einheiten Nr. 3, Nr. 4, Nr. 13 und Nr. 14 zwischen dem 5.9.2012 und 8.10.2012 Kaufverträge mit der Beklagten als Aufteilerin des Grundstücks geschlossen. Die Auflassungsvormerkungen wurden zwischen dem 13.9.2012 und dem 13.1.2013 ins Grundbuch eingetragen. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten erfolgte zum 1.1.2013. Da die streitgegenständlichen Ansprüche nicht vor dem 27.6.2013 und nicht nach dem 10.10.2013 entstanden sind, ist die O-Grundstücks-GmbH für die streitgegenständlichen Ansprüche betreffend die Einheiten Nr. 3, Nr. 4, Nr. 13 und Nr. 14 aufgrund ihres Status als „werdende Eigentümerin“ zahlungspflichtig. Eine gesamtschuldnerische Haftung zwischen Aufteiler und Erwerber besteht nach BGH ZMR 2012, 711 nicht. Auf den Umstand, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft noch vor den Kaufverträgen v. 5.9.2012 bzw. 8.10.2012 bereits im Jahr 2011 durch Eintragung eines zweiten Eigentümers entstanden und damit in Vollzug gesetzt ist, kommt es nicht an: Denn werdender Eigentümer kann jeder werden, der vom Aufteiler erwirbt und die vorgenannten, gesicherte Rechtsposition hat (vgl. Bärmann/Klein, WEG, 12. Auflage 2013, Rn 19 zu § 10 WEG, str.). Der mit der Anerkennung der werdenden WEG als eigenständigem Personenverband verfolgte Zweck, die Entscheidungsmacht des Aufteilers – sowie korrespondierend dazu die Zahlungspflichten – möglichst früh auf den Erwerber zu übertragen, gilt in gleicher Weise für den Zeitraum nach Invollzugsetzung der WEG (Bärmann/Klein, a.a.O.). Der Zeitpunkt der Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist für die Parteien auch nicht konkret vorhersehbar. Denn sie wissen nicht, wann das Grundbuchamt Eintragungen vornimmt. Deshalb darf es auf diesen Gesichtspunkt nicht (mehr) ankommen. Da es nur um die Frage der Verteilung von Rechten und Pflichten zwischen Aufteiler und Erwerber geht, kann es auf die Eintragung Dritter als Mitglieder der WEG für die hier zu entscheidende Frage nicht ankommen.

c) Hinsichtlich der Einheit Nr. 19 ist die Klage allerdings begründet. Denn insoweit liegt schon kein Kaufvertrag zwischen der Beklagten als Aufteilerin und der O-Grundstücks-GmbH vor. Die insoweit geltend gemachten 665,25 € Sonderumlage v. 27.6.2013 und 441,00 € Wohngeld 1-9/2013 muss die Beklagte im Hinblick auf § 16 II WEG i. V. mit den während ihres Volleigentums gefassten Beschlüssen bezahlen. Nebenforderungen schuldet die Beklagte nach §§ 288 I, 291 BGB. Die Klage wurde am 27.11.2013 zugestellt.

Bedeutung für die Praxis
Die Erweiterung des Kreises der werdenden Wohnungseigentümer (vgl. BGH, ZMR 2012, 711) um solche, die zwar vom Aufteiler/Bauträger erwarben, aber erst nach Invollzugsetzen der Gemeinschaft den Besitz an ihrer Sondereigentumseinheit erlangten, führt beim Forderungsmanagement zu einem Dilemma für den Verband "Wohnungseigentümergemeinschaft". Der immer noch im Grundbuch eingetragene Aufteiler/Bauträger ist aus der schuldrechtlichen Haftung heraus; dinglich haftet das Sondereigentum nicht (BGH, ZMR 2014, 80). Wegen Ansprüchen gegen den werdenden Eigentümer kann mangels Eintragung desselben ins Grundbuch nicht vollstreckt werden.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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