24.09.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Oktober 2014

WEG §§ 23 ff., 43 Nr. 4 Folgen des Verfehlens einer qualifizierten Mehrheit

Kapitel
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LG München I, Urteil vom 13.1.2014, 1 S 1817/13

1. Die Anfechtung "der Beschlüsse" zu einem bestimmten TOP bedeutet nicht die Anfechtung aller/jeglicher Beschlüsse zu diesem TOP, wenn in der Begründung nur einzelne Beschlussgegenstände genannt sind.

2. Eine Öffnungsklausel mit 4/5-Mehrheit kann auch Beschlusskompetenz für die Änderung des Kostenverteilerschlüssels für die Instandsetzungskosten verleihen.

3. Wird das nach der Gemeinschaftsordnung erforderliche Quorum (4/5) nicht erreicht und dennoch ein positiver Beschluss verkündet, ist kein Nichtigkeitsgrund gegeben.

Sachverhalt

1. Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die von der Beigeladenen verwaltet wird.
§ 15 der Gemeinschaftsordnung enthält unter der Überschrift Nutzungsentgelt und Instandsetzungs- und Reparaturrücklage Regelungen.
§ 23 der Gemeinschaftsordnung ("Schlussbestimmungen") hat auszugsweise folgenden Inhalt: "(4) Eine Änderung dieser Gemeinschaftsordnung bedarf, um wirksam zu werden, der Zustimmung von 4/5 – vier Fünftel – aller vorhandenen Stimmen der Wohnungseigentümer und, soweit erforderlich, der Zustimmung der Gläubiger aller derzeit im Grundbuch (Wohnungsgrundbuch) eingetragenen Lasten sowie der Zustimmung des Verwalters."

2. Auf der Eigentümerversammlung vom 22.5.2012 beschlossen die Eigentümer unter TOP 4 Beschlussantrag 1 mehrheitlich die Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2011. Unter Beschlussantrag 2 fassten die Eigentümer zu TOP 4 ferner mehrheitlich weiteren Beschluss:
"Aufgrund der von Herrn A... gemachten Hinweise beauftragt die Gemeinschaft die Verwaltung, die bisher nach dem Verhältnis des ersten Wohngeldes abgerechneten Positionen ab dem Wirtschaftsjahr 2012 nach Miteigentumsanteilen gem. Teilungserklärung abzurechnen, um so einen Rechtsstreit mit der Garagengemeinschaft zu vermeiden."
Unter TOP 6 fassten die Eigentümer sodann folgende Beschlüsse zum vorgelegten Einzel- und Gesamtwirtschaftsplan 2012.

Begründung
II.1.Das Amtsgericht hat die Anfechtungsklage betreffend des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 22.5.2012 zu TOP 4 Beschlussantrag 2 (Abänderung des Umlageschlüssels) zu Recht abgewiesen.
a) Der Beschluss zu TOP 4 Beschlussantrag 2 wurde nicht innerhalb der Frist gem. § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG angefochten. Damit hat die Kammer gemäß § 46 Abs. 2 WEG nur eine Überprüfung des streitgegenständlichen Beschlusses auf Nichtigkeitsgründe vorzunehmen.
Nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG muss die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben sein. Die Anfechtungsfrist beginnt mit dem Tag der Beschlussfeststellung in der Wohnungseigentümerversammlung ohne Rücksicht darauf, ob der Kläger an dieser teilgenommen oder sonst Kenntnis von dem Beschluss erlangt hat (vgl. Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 46 Rn. 43).
Die Beschlussanfechtungsklage muss den Anfechtungsgegenstand bezeichnen. Dabei muss erkennbar sein, welche Beschlüsse im Einzelnen angefochten werden und welche grundsätzlich bestandskräftig werden sollen. Eine wirksame Beschlussanfechtung liegt nur vor, wenn sich dem Antrag unter Berücksichtigung aller erkennbaren Umstände sowie nach Maßgabe der allgemeinen Auslegungsgrundsätze entnehmen lässt, welche Beschlüsse im Einzelnen angefochten werden sollen (vgl. OLG Celle, OLGZ 1989, 183). Etwaige Zweifel gehen hierbei zu Lasten des Klägers (vgl. Suilmann in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 46 Rn. 85).
Die Auslegung des im Rahmen des Klageschriftsatzes vom 22.6.2012 angekündigten Antrages ergibt hierbei, dass lediglich der Beschluss über die Genehmigung der Einzel- und Gesamtabrechnung 2011 angefochten wurde. Eine umfassende Anfechtung der zu TOP 4 gefassten Beschlüsse lässt sich dem Schriftsatz jedoch nicht entnehmen. Weder aus dem Klageschriftsatz noch aus dem beigefügten Einladungsschreiben lässt sich auch nur ein Hinweis darauf entnehmen, dass zu dem Tagesordnungspunkt 4 nicht lediglich ein Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2011, sondern auch ein Beschluss über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels mit Wirkung ab dem Wirtschaftsjahr 2012 gefasst wurde und dieser Gegenstand des Anfechtungsklageverfahrens sein soll.
Allein aus der Formulierung, dass die zu TOP 4 und 6 gefassten "Beschlüsse" angefochten sein sollen, ergibt sich dies nicht. Zum einen ergibt sich der Plural "Beschlüsse" bereits daraus, dass zu TOP 4 und TOP 6 jeweils zumindest ein Beschluss angefochten sein soll. Darüber hinaus ergibt sich aus dem Zusatz betreffend Einzel- und Gesamtabrechnung 2011 und Einzel- und Gesamtwirtschaftsplan 2012 eine Beschränkung der Anfechtung auf Beschlüsse, welche die angegebenen Gegenstände betreffen.
Anhaltspunkte dafür, dass dies eine bloße Bezugnahme auf den Wortlaut der Einladung darstellen soll und ausdrücklich jegliche zu diesen Tagesordnungspunkten gefassten Beschlüsse angegriffen sein sollen, finden sich nicht.
Der Umstand, dass der Kläger mit selben Schriftsatz vorträgt, in der Eigentümerversammlung nicht anwesend gewesen zu sein, gebietet dabei nicht, den Antrag so auszulegen, dass der Kläger auch einen ihm ggf. unbekannten Beschluss in jedem Falle anfechten wollte.
b) Der angegriffene Beschluss ist, obwohl durch diesen der in der Teilungserklärung vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel abgeändert ist, nicht wegen fehlender Beschlusskompetenz als nichtig anzusehen.
aa) Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer ergibt sich insoweit jedoch nicht allein aus den gesetzlichen Vorschriften des § 16 Abs. 3 WEG, der die beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nur teilweise abdeckt, bzw. des § 16 Abs. 4 WEG, dessen Voraussetzungen nicht vorliegen.
§16 Abs. 3 WEG gibt für einen Beschluss, welcher auch die Änderung des Verteilungsschlüssels von Instandhaltungskosten umfasst, keine Kompetenz.
Auch unter dem Blickwinkel der Regelung des § 16 Abs. 4 WEG besteht für die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten keine Beschlusskompetenz. § 16 Abs. 4 WEG gibt zwar eine Kompetenz zur Abänderung der Verteilung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Die beschlossene Regelung betrifft jedoch nicht lediglich einen Einzelfall im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG, sondern den vollständigen zukünftigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf und damit eine Vielzahl von Fällen. § 16 Abs. 4 WEG gibt keine Kompetenz für eine über den Einzelfall hinausreichende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels.
bb) Hieraus ergibt sich jedoch dennoch keine Teilnichtigkeit des angegriffenen Beschlusses, welche nach dem Rechtsgedanken des § 139 BGB die vollständige Nichtigkeit des Beschlusses nach sich ziehen würde, da eine Beschlusskompetenz nach § 23 Abs. 4 der Gemeinschaftsordnung besteht.
Nach § 23 Abs. 4 der Gemeinschaftsordnung ist eine Änderung der Gemeinschaftsordnung mit 4/5 aller vorhandenen Stimmen möglich. Diese Öffnungsklausel erlaubt auch eine vollständige Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels gem. § 15 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung im Beschlusswege. Lediglich ein Verstoß gegen den sachlichen Anwendungsbereich der vereinbarten Öffnungsklausel würde zur Nichtigkeit eines entsprechenden Eigentümerbeschlusses führen. Ein solcher liegt jedoch nicht vor.
Hieran ändert es auch nichts, dass die geforderte Mehrheit von 4/5 aller vorhandenen Stimmen vorliegend nicht erreicht wurde.
(1) Soweit allein das erforderliche Quorum nicht erreicht wurde, der Versammlungsleiter jedoch dennoch einen positiven Beschluss verkündet hat, führt dies nur zur Anfechtbarkeit, nicht jedoch zur Nichtigkeit des gefassten Beschlusses (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 17; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, 10. Aufl., § 10 Rn. 46, Palandt/Bassenge, 73. Aufl., § 10 Rn. 22a; BGH 10.06.2011 – VZR 2/10, NJW-RR 2011, 1165; LG München I, 36 S 12740/10, ZWE 2011, 140).
So hat das Landgericht München I (LG München I, v. 3.11.2010, 36 S 12740/10; LG München I, v. 3.12.2007, 1 T 14033/07, ZMR 2008, 915) die Bestandskraft eines Abänderungsbeschlusses, der das Quorum nicht erreicht, bejaht. Dieselbe Rechtsauffassung vertritt auch das Landgericht Köln, ZMR 2010, 313.
Entgegen einer abweichenden Meinung (vgl. Riecke/Schmid/Elzer, WEG, § 10 Rn. 284; Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 19; Jennißen/Elzer, 3. Aufl., vor §§ 23 bis 25 Rn. 95; Dötsch, IMR 2011, 65) müssen diese Grundsätze auch im Rahmen vereinbarter Öffnungsklauseln Geltung finden.
Hierfür spricht, dass nach herrschender Meinung die unrichtige Verkündung eines Beschlussergebnisses auch sonst regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit des betreffenden Beschlusses führt.
(2) Die Gegenmeinung hält dem entgegen, dass die durch Vereinbarung eingeräumte Beschlussmacht an bestimmte Voraussetzungen geknüpft sei, so dass mit dessen Verfehlen die Beschlusskompetenz entfallen müsse (vgl. Dötsch, IMR 2011, 65; so auch Jennißen/Elzer, 3. Aufl., vor §§ 23 bis 25 Rn. 95).
Zutreffend ist insoweit, dass zur Klärung der Frage, welche Folgen das Nichterreichen des Quorums hat, zunächst die konkrete Fassung der Öffnungsklausel zu betrachten ist. Nachdem die Wohnungseigentümer im Vereinbarungswege eine Beschlussmacht verleihen, können sie in diesem Rahmen auch festlegen, dass Folge eines Verstoßes die Nichtigkeit des betreffenden Beschlusses sein soll.
Allein der Umstand, dass die Öffnungsklausel ein bestimmtes Mehrheitserfordernis aufstellt und damit ein gewisser Bestandsschutz der bestehenden Regelungen erreicht werden soll, führt jedoch nicht dazu, dass eine Öffnungsklausel stets dahingehend auszulegen wäre, dass die Beschlusskompetenz als solche bereits an das Erreichen des Quorums geknüpft wäre.
Dies zeigt ein Vergleich mit anderen Fällen einer fehlerhaften Beschlussverkündung trotz Nichterreichens eines bestimmten Mehrheitserfordernisses:
Nach Auffassung des BGH sind jedenfalls Beschlüsse einer beschlussunfähigen Wohnungseigentümerversammlung nur anfechtbar (vgl. BGH, NJW 2009, 2132).
Gleiches gilt, wenn bei der Beschlussfassung gemäß § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG die erforderliche Stimmenzahl nicht erreicht wird. Ein gleichwohl gefasster Mehrheitsbeschluss ist wirksam, aber anfechtbar (Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., §16 Rn. 66). So führt die Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 16/887, Bl. 25) zu § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG n.F. aus: "Wird bei der Beschlussfassung die gemäß Absatz 4 Satz WEG (neu) erforderliche Stimmenzahl nicht erreicht, so ist ein gleichwohl gefasster Mehrheitsbeschluss wirksam, aber anfechtbar. Er erlangt unter den Voraussetzungen des § 24 Abs. 4 WEG Bestandskraft."
Auch im Rahmen einer Beschlussfassung gem. § 22 Abs. 1 WEG wirkt der Umstand, dass eine bauliche Veränderung oder eine Aufwendung beschlossen werden sollen, nicht jedoch das Erreichen der benötigten Stimmenzahl kompetenzbegründend (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 22 Rn. 6). Hierzu heißt es in der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 16/887, S. 28): "Das Erfordernis der Zustimmung aller Beeinträchtigten regelt die erforderliche Stimmenzahl. Es ist – wie im geltenden Recht- nicht kompetenzbegründend."
Es kann nicht angenommen werden, dass anders als in den beschriebenen Fällen einer fehlerhaften Beschlussverkündung bei dem Nichterreichen eines Quorums bei einer vereinbarten Öffnungsklausel der Beschluss nichtig und nicht lediglich anfechtbar sein soll.
Die Interessenlage ist denen der gesetzlichen Mehrheitserfordernisse durchaus vergleichbar. Eine Auslegung dahingehend, dass in jedem Falle das Nichterreichen eines qualifiziertes Mehrheitserfordernisses im Rahmen einer Öffnungsklausel zur Nichtigkeit des jeweiligen Mehrheitsbeschlusses führen soll, lässt sich insbesondere nicht allein damit begründen, dass der Zweck des Quorums darin liege, dass aufgrund der besonderen Bedeutung von Änderungen der Gemeinschaftsordnung für die Wohnungseigentümer diese eine Änderung nur erfolgen solle, wenn dies dem Willen der überwiegenden Mehrheit der Wohnungseigentümer entspricht.

Der Bedeutung der entsprechenden Entscheidungen wird hinreichend dadurch Rechnung getragen, dass bestimmte Mehrheitserfordernisse gewahrt sein müssen, damit der Beschluss zustande kommt. So hat es – wie bereits dargestellt- auch der Gesetzgeber für die nunmehr geregelten Fälle der Abänderung von Kostenverteilungsregelungen gesehen.
Hierbei ergibt sich nichts anderes daraus, dass bei Schaffung der vorliegenden Teilungserklärung die Regelungen gem. § 16 Abs. 3 und Abs. 4 WEG noch nicht geschaffen waren. Es wurde bereits nach altem Recht bei Beschlüssen, die aufgrund einer Öffnungsklausel ergingen, vertreten, dass diese, auch wenn das Quorum nicht erreicht ist, bei nicht durchgeführter Beschlussanfechtung bestandskräftig werden (BGH, DWE 1994, 140; KG NZM 1999, 569; OLG Köln, NZM 2000, 909).
So kann die Gemeinschaftsordnung auch andere formelle Voraussetzungen für die Gültigkeit eines Beschlusses aufstellen, wie etwa besondere Protokollierungserfordernisse. Die Wirksamkeit der gefassten Beschlüsse soll auch hier davon abhängen, dass bestimmten Anforderungen an das Verfahren Genüge getan wird. Dies bedeutet jedoch nicht, dass bei einem Verstoß gegen diese Bestimmungen, von einer Nichtigkeit des Beschlusses auszugehen wäre. Es ist vielmehr anerkannt, dass derartige Formverstöße lediglich einen Anfechtungsgrund darstellen (vgl. etwa BGH, NJW 1997, 2956; OLG Köln NZM 2007, 133).
Anhaltspunkte dafür, dass vorliegend anders als in den dargestellten Fällen einer fehlerhaften Beschlussverkündung das Nichterreichen des Quorums zur Nichtigkeit des Beschlusses führen sollte, finden sich im Wortlaut der Öffnungsklausel nicht.
Durch die Vereinbarung einer Öffnungsklausel haben die Wohnungseigentümer vielmehr Regelungsgegenstände, welche grundsätzlich nur im Rahmen einer Vereinbarung geregelt werden könnten, einem Mehrheitsbeschluss zugänglich gemacht. Die Beschlusskompetenz ist damit – soweit sich der Gegenstand der Regelung im sachlichen Anwendungsbereich der Öffnungsklausel hält – grundsätzlich gegeben. In diesem Rahmen vorgesehene Mehrheitserfordernisse sind den dargestellten formellen Beschlussvoraussetzungen und gesetzlichen Mehrheitserfordernissen vergleichbar.
Die Auslegung eines qualifizierten Mehrheitserfordernisses im Rahmen einer vereinbarten Öffnungsklausel als Gültigkeits – jedoch nicht als Beschlussexistenzvoraussetzung führt auch nicht zu untragbaren Ergebnissen. Die Wohnungseigentümer können die Einhaltung der Voraussetzungen, unter denen von der durch die vereinbarte Öffnungsklausel eingeräumten Beschlussmacht Gebrauch gemacht werden kann, hinreichend durch die Erhebung einer entsprechenden Anfechtungsklage sicherstellen.
Eine derartige Auslegung dient darüber hinaus der Rechtssicherheit der Wohnungseigentümer, welche nach Ablauf der Anfechtungsfrist grundsätzlich auf die Gültigkeit des verkündeten Beschlusses vertrauen dürfen und nicht etwa befürchten müssen, noch nach vielen Jahren einen Streit darüber zu führen, ob die erforderliche Mehrheit tatsächlich erreicht wurde oder nicht.
Das Erreichen des Quorums ist daher, sofern nicht die Öffnungsklausel selbst anderes zum Ausdruck bringt, keine Beschlussexistenzvoraussetzung.
(3) Etwas anderes ergibt sich nach Auffassung der Kammer auch nicht aus dem Urteil des BGH vom 1.4.2011, Az: V ZR 162/10 (ZWE 2011, 323). Die Entscheidung ist zwar im Hinblick auf die hier zu entscheidende Rechtsfrage missverständlich formuliert. Bei näherer Betrachtung insbesondere des gewählten Aufbaus der Entscheidung lässt diese jedoch nicht den Schluss zu, dass der Senat das Nichterreichen des Quorums in dem entschiedenen Fall als Nichtigkeitsgrund ansah.
Im Rahmen der dortigen Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof einen Mehrheitsbeschluss, welcher das erforderliche Quorum einer Öffnungsklausel nicht erreichte, für nichtig erklärt. Nach den vorherigen Ausführungen hätte der Beschluss auf Anfechtung hin jedoch für unwirksam erklärt werden müssen, da er lediglich als anfechtbar anzusehen wäre (wie hier: Sauren, ZWE 2011, 326).
Es ist nicht erkennbar, dass der Senat insoweit – ohne sich mit der bestehenden Rechtsprechung auseinanderzusetzen – von der bisherigen herrschenden Meinung hinsichtlich der Folgen des Nichterreichens eines Quorums bei vereinbarten Öffnungsklauseln abweichen wollte.
Der Senat setzte sich in dieser Entscheidung intensiv mit den Voraussetzungen des § 16 Abs. 4 WEG auseinander, welche er als nicht gegeben ansah mit der Folge, dass er den streitgegenständlichen Beschluss als nichtig betrachtete. Insoweit führte er lediglich ergänzend aus, dass aus der vorhandenen Öffnungsklausel nichts anderes folge, da das Quorum nicht erreicht sei.
Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass aufgrund des einheitlichen Streitgegenstands von Anfechtungs- und Nichtigkeitsfeststellungsklagen eine weitere Differenzierung im Hinblick auf die auszusprechende Rechtsfolge nicht zwingend erforderlich war.
Nach der Auffassung von Jennißen könnte der Senat in dem genannten Fall auch deshalb zur Nichtigkeit des Beschlusses gelangt sein, weil der Kostenverteilungsschlüssel zur Zuführung zu den Instandsetzungskosten nicht identisch mit dem Verteilungsschlüssel für Instandsetzungskosten gewesen ist (vgl. Jennißen, MietRB, 2011, 212).
Für ein solches Verständnis der Entscheidung spricht auch, dass der Bundesgerichtshof kurze Zeit später in einer weiteren Entscheidung vom 10.6.2011, Az: V ZR 2/10 ein Urteil des Landgerichts Köln bestätigte, durch welches ein Beschluss über die Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels aufgrund einer Öffnungsklausel bei Nichterreichen des erforderlichen Quorums für ungültig – und nicht etwa für nichtig – erklärt worden war.

c) Auch soweit der angegriffene Beschluss sachlich nicht gerechtfertigt wäre, wäre der Beschluss lediglich anfechtbar, jedoch nicht nichtig (vgl. BGH, NJW 1985, 2832; BGH, ZWE 2011, 323; Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 20; Staudinger/Kreuzer, § 10 Rn. 20; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 17; Palandt/Bassenge, § 10 Rn. 22a). Lediglich ergänzend weist die Kammer darauf hin, dass die Wohnungseigentümer auch bei Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels auf Grundlage einer Öffnungsklausel einen weiten Gestaltungsspielraum haben (vgl. BGH, Urteil vom 10.6.2011, Az: V ZR 2/10).

2.a) Die Anschlussberufung der Beklagten war zurückzuweisen. Das Amtsgericht hat den Beschluss zu TOP 6 Beschlussantrag 1 zu Recht für unwirksam erklärt. Die Aufhebung des Beschlusses über die Genehmigung des Wirtschaftsplanes erfolgte zu Recht. …

Bedeutung für die Praxis
Ob das Nichterreichen der erforderlichen qualifizierten Mehrheit bei einer vereinbarten "Öffnungsklausel" (Anpassungsvereinbarung im Rechtssinne) nach positiver Beschlussverkündung zur Nichtigkeit oder zur bloßen Anfechtbarkeit führt, ist bisher noch nicht höchstrichterlich geklärt. Würde man das Erreichen der vereinbarten qualifizierten Mehrheit als kompetenzbegründend ansehen, dann hätten Zählfehler, das Übersehen von Stimmverboten oder unzulänglichen bzw. fehlenden Vollmachten gravierende Bedeutung und könnten noch nach Jahren mit der Nichtigkeitsklage verfolgt bzw. geltend gemacht werden.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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