20.09.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Oktober 2013

WEG §§ 22 ff. Grundsatzbeschluss zu Glasveranden auf Terrassen

Kapitel
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OLG München, Beschluss vom 31.07.2013, 32 Wx 129/13

Auch bei Vorliegen eines bestandskräftigen Eigentümergrundsatzbeschlusses, wonach der Bau von Glasveranden auf Terrassen grundsätzlich genehmigt wird, kann ein Eigentümer aus Gründen des Bestandsschutzes oder aus dem Gleichbehandlungsgrundsatz keine Rechte herleiten, wenn er seine Terrassenfläche ohne Wissen und Genehmigung der übrigen Wohnungseigentümer verändert hat.

Sachverhalt
Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, für die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.6.1985 unter TOP 4.5 folgender Beschluss protokolliert ist:
„Die Eigentümergemeinschaft genehmigt grundsätzlich jedem Eigentümer bereits jetzt den Bau von Glasveranden über deren Terrassen zu gleichen Bedingungen.”
Der Antragsteller hatte ohne Wissen der übrigen Wohnungseigentümer seine ursprüngliche Terrassenfläche mehr als verdoppelt und will nun den Bau eines Wintergartens darauf gegen die übrigen Wohnungseigentümer durchzusetzen. Ohne Erfolg!

Begründung
1. Das Landgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:
Der Inhalt des Protokolls der Eigentümerversammlung von 1985 zu TOP 4.5 könne nur dahingehend verstanden werden, dass die Eigentümer lediglich eine Absichtserklärung dahingehend abgegeben hätten, dass grundsätzlich auch jeder andere Eigentümer den Bau einer Glasveranda auf seiner Terrasse genehmigt erhalten könne. Der Beschluss beinhalte keinerlei durchführbare Regelung hinsichtlich einer zu diesem Zeitpunkt etwa abgegebenen Zustimmungserklärung. Daher gebe es für den Antragsteller aus diesem Beschluss auch keine Anspruchsgrundlage für seine zuletzt gestellten Anträge.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand.
a) Eigentümerbeschlüsse sind aus sich heraus objektiv und normativ auszulegen. ... Das Rechtsbeschwerdegericht kann den betroffenen Eigentümerbeschluss selbst auslegen.
b) In der Formulierung in TOP 4.5 der Eigentümerversammlung von 1985 – „genehmigt grundsätzlich jedem Eigentümer bereits jetzt” – kann durchaus auch die Abgabe einer generellen Zustimmungserklärung gesehen werden. Ein solcher Grundsatzbeschluss kann auch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (BayObLG ZMR 2004, 927).
Allerdings würde sich eine solche Grundzustimmung nach dem Wortlaut eindeutig nur auf die Errichtung einer Glasveranda, und damit nach dem üblichen Sprachgebrauch auf eine gläserne Umrandung der jeweiligen Terrasse erstrecken, nicht aber auf eine gläserne Bedachung wie bei einem Wintergarten. An dieser Beschränkung einer möglichen Grundzustimmung ändert sich auch nichts, wenn der Eigentümer der Wohnung Nr. 6 seinerseits eine Bedachung hat bauen lassen.
c) Der Beschluss, sofern man in ihm eine Grundzustimmung zur Errichtung von Glasveranden sieht, lässt zur Bauausführung keine durchführbaren Regelungen erkennen, und vor allen Dingen legt er auch nicht fest, welche Ausnahmen von der „grundsätzlichen” Zustimmung gemacht werden können oder sogar sollen. Es bestehen deshalb Zweifel an der Wirksamkeit der Beschlussfassung zu TOP 4.5, da Eigentümerbeschlüsse, denen die inhaltliche Klarheit und Bestimmtheit fehlt, nach einhelliger Auffassung unwirksam sind (BayObLG ZWE 2002, 523).
d) Letztlich kann aber dahingestellt bleiben, welcher Auslegung der Vorzug zu geben ist, da sich der Beschluss in jedem Fall aufgrund seiner Formulierung („über deren Terrassen”) nur auf die zum Beschlusszeitpunkt nach Kenntnis der damaligen Wohnungseigentümer vorhandenen Terrassen bezieht. Nachdem der Antragsteller aber seine Terrasse ohne Wissen und Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer durch seine eigenmächtige Erweiterung beseitigt hat, kann er aus dem Beschluss zu TOP 4.5 in keinem Fall irgendwelche Rechte herleiten.
Auch aus Gründen eines etwaigen Bestandsschutzes oder aufgrund des auch im Wohnungseigentumsrecht geltenden Gleichbehandlungsgrundsatzes (vgl. Schmid ZWE 2011, 70) gibt der Eigentümerbeschluss vom Jahr 1985 dem Antragsteller daher keinen Anspruch auf Errichtung einer Glasveranda (oder gar eines Wintergartens), da er selbst die jeweiligen Voraussetzungen vernichtet hat.

Bedeutung für die Praxis
Grundsatz- bzw. Grundlagenbeschlüsse sind in der Praxis hilfreich, etwa um dem Verwalter Richtlinien für die Einholung von Angeboten zu geben oder – wie hier – um dem Eigentümer eine gewisse Planungssicherheit zu verschaffen. Trotzdem besteht immer wegen der Unbestimmtheit im Beschlusstext die latente Gefahr einer Anfechtungsklage oder gar einer Nichtigkeitsfeststellungsklage, die zeitlich unbegrenzt möglich ist. Es ist demnach wichtig, im Beschlusstext zu verdeutlichen, welche Fragen noch durch einen nachfolgenden Ausführungsbeschluss geklärt werden sollen und welche der Grundlagenbeschluss selbst verbindlich regeln will. Das OLG konnte diese Fragen hier offen lassen, da selbst bei Wirksamkeit des Grundbeschlusses die vorgenommene Baumaßnahme hiervon nicht gedeckt war.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Wohnungseigentumsrecht

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