23.10.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht November 2014

WEG §§ 13 Abs. 2 Satz 1, 14 Nr. 1, 15 Abs. 2, 23 Abs. 2 Hundehaltung auf Gemeinschaftsflächen

Kapitel
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LG Itzehoe, Urteil vom 28.5.2014, 11 S 58/13 (Revision tw. zugelassen)

Ein Mehrheitsbeschluss, der das "Spielen von Hunden auf den Rasenflächen" des Gemeinschaftseigentums zulässt, ist nicht allein deswegen anfechtbar, weil er keine unbedingte Anleinpflicht vorsieht. Die Wohnungseigentümer sind berechtigt, das Abstellen von Fahrzeugen auf dem Gemeinschaftsgrundstück außerhalb der dafür vorgesehenen Stellflächen im Beschlusswege zu untersagen.

Sachverhalt
Der Kläger begehrt die Feststellung der Nichtigkeit, hilfsweise die gerichtliche Ungültigkeitserklärung von zwei Wohnungseigentümerbeschlüssen. Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, diese besteht aus sechs Wohneinheiten, von denen sich eine im Sondereigentum des Klägers befindet. Dieser nutzt das Objekt zu gewerblichen Zwecken. Eine weitere Wohneinheit steht im Sondereigentum des Sohnes des Klägers, F. R. Nach der Teilungserklärung vom 19.12.1980 ist sämtlichen Wohnungseigentümern ein Sondernutzungsrecht an einem der auf dem Grundstück befindlichen Stellplätze zugewiesen. § 5 der Teilungserklärung lautet:

„Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt … auch das gemeinschaftliche Eigentum in einer Weise zu nutzen, die nicht die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt.“

Über die Zulässigkeit einer Hundehaltung auf dem Grundstück trifft die Teilungserklärung keine Aussage. Nach Ziffer 2. der Hausordnung „soll keine Tierhaltung außerhalb der Wohnung erfolgen“.

Die Stellplätze sind durch einen Carport überdacht. An diesen schließt sich ein mitüberdachter Abstellplatz für Fahrräder an. Vor den Stellflächen befindet sich eine ca. 8,50 m breite gepflasterte Zufahrtsfläche. Die Stellplätze des Klägers und seines Sohnes F. R. sind nebeneinander angeordnet. In der Vergangenheit kam es vor, dass der Kläger oder dessen Gäste ein weiteres Fahrzeug quer vor diesen beiden Stellflächen parkten. Auf der gegenüberliegenden Seite der Stellplätze ist eine langgestreckte rechteckige Rasenfläche angelegt. Diese wurde zuletzt lediglich von dem Mieter einer der beklagten Wohnungseigentümer dazu genutzt, um mit seinem kleinen Hund darauf Ball zu spielen. Auf der Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 3 („Beschlussfassung über eine Parkplatzordnung einschl. Regelung zum Fahrradstellplatz“) mit vier Stimmen bei zwei Gegenstimmen wie folgt:

„Außerhalb der gem. Teilungserklärung zugewiesenen Carport-Stellplätze ist das Parken ab sofort verboten. Falschparker werden zukünftig kostenpflichtig abgeschleppt. Lediglich kurzes Anhalten zum Be- und Entladen, sowie rücksichtsvolles Parken von Handwerkern und dem Gärtner sind zukünftig in diesem Bereich erlaubt. Der Fahrradstellplatz bietet bei gegenseitiger Rücksichtnahme Platz für maximal 6 Fahrräder. Fahrräder, die weniger häufig benutzt werden, sind im hinteren Bereich, häufig genutzte Fahrräder im vorderen Bereich abzustellen. Wegen der relativen Enge in diesem Bereich können Fahrradbesitzer andere Fahrräder, die das Herausnehmen ihres eigenen Fahrrades behindern, vorsichtig umrangieren. Dabei ist darauf zu achten, dass der daneben parkende PKW nicht behindert oder beschädigt wird. Kraftfahrzeuge dürfen dort nicht mehr abgestellt werden.“

Zu TOP 4 („Klarstellung der Beschlüsse zur Hundehaltung“) beschlossen die Wohnungseigentümer mit vier Stimmen bei zwei Enthaltungen:

„Hunde der Eigentümer und Mieter dürfen bis auf Widerruf auf den Rasenflächen spielen. Die Rasenflächen sind jedoch kein Hundeklo, sollten Hunde dennoch versehentlich auf dem Rasen koten, so ist dieser Kot unverzüglich und sorgfältig durch den Hundebesitzer zu entfernen. In keinem Fall dürfen Hunde der Bewohner Gäste oder Mitbewohner z. B. durch Anspringen belästigen.“

Begründung
2a) Der Beschluss zu TOP 3 ist hinsichtlich der darin erfolgten Vorgabe für das Abstellen von Fahrrädern auf dem Fahrradstellplatz als nichtig zu bewerten. Nichtig ist ein Beschluss insbesondere dann, wenn er infolge inhaltlicher Unbestimmtheit keine durchführbare Regelung enthält (vgl. OLG Hamburg, Beschl. v. 27.3.2001 – 2 Wx 149/00, ZMR 2002, 725; Kümmel, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 23 Rn. 79). Das ist hier der Fall. Es unklar, wann ein Fahrrad „häufig“ und wann es „weniger häufig“ genutzt wird. Diese Unklarheit lässt sich auch nicht durch Auslegung beseitigen. Eine solche kann hier allein nach dem Wortlaut der Regelung und ihrem Sinn erfolgen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung erschließt (BGH, Beschl. v. 10.9.1998 – V ZR 11/98, NJW 1998, 3713, 3714; OLG München, Beschl. v. 20.3.1998 – 34 Wx 46/07, NZM 2009, 548, 549). Auch ein unbefangener Leser des Beschlusses, etwa der spätere Erwerber einer Wohnungseigentumseinheit, kann unter der „häufigen Nutzung“ eines Fahrrads dessen mehrmals wöchentlichen Gebrauch, gleichermaßen aber dessen zumindest tägliche Inanspruchnahme als Fortbewegungsmittel verstehen. Letztlich hängt es von dem individuellen Nutzerverhalten der in der Anlage lebenden Personen ab, wann ein häufiger und wann ein weniger häufiger Gebrauch eines Fahrrads vorliegt. Dies lässt sich jedoch anhand des objektiven Beschlussinhalts nicht ermitteln, so dass es bei der Auslegung keine Rolle spielen kann.

b) Im Übrigen ist der zu TOP 3 gefasste Beschluss der Wohnungseigentümer betreffend die Stellflächen nicht zu beanstanden; er ist weder nichtig noch für ungültig zu erklären. Gleiches gilt für den Beschluss zu TOP 4 betreffend das Spielen mit Hunden auf der Rasenfläche.

aa) Keiner der beiden Beschlüsse ist wegen einer Abweichung von der Teilungserklärung nichtig. § 5 Abs. 1 TE entspricht inhaltlich den gesetzlichen Vorschriften der §§ 13 Abs. 2 Satz 1, 14 Nr. 1 WEG. … Was ein zulässiger Gebrauch in diesem Sinne ist, kann indes gem. § 15 Abs. 2 WEG durch Mehrheitsbeschluss konkretisiert werden. Nichts anderes ist hier durch die streitgegenständlichen Beschlüsse zu TOP 3 und 4 geschehen.

In der zu TOP 4 beschlossenen Regelung ist keine Umgestaltung der Rasenflächen in einen Hundespielplatz zu sehen. Dies folgt bereits daraus, dass der Aufenthalt von Hunden in diesem Bereich lediglich „bis auf Widerruf“ erfolgen darf. Demgemäß handelt es sich hier um eine jederzeit – wiederum durch Mehrheitsbeschluss – abänderbare Gebrauchsregelung.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem der Teilungserklärung als Anlage beigefügten Lageplan. Sofern in diesem eine Rasenfläche mit Spielgeräten, offenbar einer Sandkiste und einer Schaukel, eingezeichnet sind, handelt es sich nicht um eine bindende Nutzungsvorgabe, sondern lediglich um einen Nutzungsmöglichkeit. Denn die Aufgabe einer derartigen Planskizze besteht nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG allein darin, Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen, nicht jedoch die Rechte der Wohnungseigentümer zu definieren (vgl. BGH, Urt. v. 16.11.2012 – V ZR 246/11, NZM 2013, 153).

bb) Es ist weder ein Einberufungsmangel i. S. von § 23 Abs. 2 WEG erkennbar (1), noch sind die Beschlüsse aus inhaltlichen Gründen zu beanstanden (2).

(1) Ein Einberufungsmangel liegt nicht vor. Nach dem Urteil des BGH vom 13.01.2012 (V ZR 129/11, NZM 2012, 75) reicht es aus, wenn in dem Einladungsschreiben die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet sind, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen die betreffenden Entscheidungen haben werden. Eine schlagwortartige Bezeichnung reicht regelmäßig aus. Jedenfalls eine solche ist in dem Einladungsschreiben vom 19.06.2012 erfolgt. Aus diesem ergibt sich, dass zu TOP 3 eine Beschlussfassung über eine Parkplatzordnung und zu TOP 4 eine solche über die Hundehaltung in der Anlage vorgesehen war. Damit hat jeder Eigentümer, der das Einladungsschreiben erhalten hat, erkennen und überblicken können, was auf der Versammlung beschlussgegenständlich hat sein sollen.

Das gilt auch für den zu TOP 4 gefassten Beschluss betreffend die „Klarstellung der Beschlüsse zur Hundehaltung“. Die Wohnungseigentümer konnten dem Einberufungsschreiben entnehmen, dass – u.U. anknüpfend an frühere Beschlüsse zu dieser Thematik – eine Regelung über die Hundehaltung getroffen werden sollte. Wann lediglich eine Klarstellung und wann bereits eine Neuregelung vorliegt, lässt sich schwer erfassen, insoweit sind die Übergänge fließend. Jedenfalls genügt es, wenn die Wohnungseigentümer anhand der Einladung erkennen können, um welches Thema es geht, so dass sie im Hinblick darauf entscheiden können, ob sie an der Versammlung teilnehmen wollen oder nicht. Das ist hier zweifelsohne der Fall.

(2) Der Beschluss zu TOP 3 ist aber auch inhaltlich nicht zu beanstanden. § 15 Abs. 2 WEG erlaubt es den Wohnungseigentümern, im Beschlusswege einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch zu beschließen. Gerade das ist hier geschehen. Die Wohnungseigentümer haben eine Regelung darüber getroffen, wie das Gemeinschaftseigentum außerhalb der ihnen speziell zugewiesenen Stellflächen zum Abstellen von Fahrzeugen genutzt werden kann. Die von ihnen getroffenen Regelungen sind zwar restriktiv; sie liegen jedoch im Rahmen des ihnen zustehenden großzügigen Ermessensspielraums, unter mehreren möglichen Regelungen eine solche zu treffen, die ihren Bedürfnissen entspricht. Das Gericht kann derartige Beschlüsse lediglich auf Ermessensfehler hin überprüfen (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 06.08.2003 – 20 W 22/02, NZM 2004, 31). Derartige Ermessensfehler sind jedoch nicht erkennbar. Die Grenzen des Ermessens sind dort zu ziehen, wo ein billigenswerter Gebrauch entweder gänzlich verboten oder einer dem faktisch gleichzusetzenden Reglementierung unterzogen wird (vgl. BGH, Beschluss vom 10.09.1998 – V ZB 11/98, NJW 1998, 3713). Das ist hier nicht der Fall.

(a) Ein Parken außerhalb der den Wohnungseigentümern zugewiesenen Stellflächen, welches deren Benutzung erschwert, stellt keinen billigenswerten Gebrauch des Gemeinschaftseigentums dar. Insoweit hat das Amtsgericht ausgeführt, es liege nach den räumlichen Verhältnissen, wie sie durch die Fotografien und den Lageplan zum Ausdruck kämen, auf der Hand, dass eine Nutzung des Grundstücks zum Parken außerhalb der den Wohnungseigentümern zugewiesenen Stellflächen jeweils anderen Nutzungsberechtigten das dortige Parken nicht unerheblich erschwere. …
Indes ist das Abstellen von Fahrzeugen durch Handwerker oder Gärtner sowie zum kurzfristigen Be- oder Entladen als billigenswerter Gebrauch des Gemeinschaftseigentums selbst dann zu betrachten, wenn davon gewisse Beeinträchtigungen für die Stellplatzinhaber ausgehen. Gerade diese Fälle haben die Wohnungseigentümer in dem Beschluss zu TOP 3 auch explizit ausgenommen.

Die Kammer sieht sich nicht im Widerspruch zu der Entscheidung des OLG Hamm vom 19.04.1995 (15 W 26/95). Zu einer anderen Bewertung gibt auch die Entscheidung des LG Karlsruhe vom 26.05.2009 (11 S 83/08) keine Veranlassung. In dem dortigen Fall ging es nicht um die Grenzen einer mehrheitlich beschlossenen Gebrauchsregelung, sondern um den Unterlassungsanspruch eines Wohnungseigentümers hinsichtlich der Nutzung von Gemeinschaftsflächen zum Abstellen von Fahrzeugen, worüber die Wohnungseigentümer gerade keine (beschlussförmige) Gebrauchsregelung getroffen hatten. Hier besteht in der Tat eine grundsätzliche Berechtigung der Wohnungseigentümer, diesen Bereich als Stellplatz für Besucher zur Verfügung zu halten oder für ein Zweitfahrzeug zu nutzen. Diese Berechtigung ist jedoch nach Auffassung der Kammer durch Mehrheitsbeschluss im Rahmen des § 15 Abs. 2 WEG einschränkbar.

(b) Als unbedenklich stuft die Kammer schließlich die übrigen in dem Beschluss zu TOP 4 enthaltenen Regelungen hinsichtlich des Fahrradstellplatzes ein. Auch ein Verbot des Abstellens von Krafträdern liegt im Rahmen des den Eigentümers nach § 15 Abs. 2 WEG zustehenden Ermessensspielraums. Der Stellplatzbereich ist offensichtlich allein dem Abstellen von Fahrädern gewidmet. Das schließt zwar noch das Abstellen von Fahrrädern mit Hilfsmotor ein, nicht jedoch von ausschließlich motorbetriebenen Fahrzeugen.

 (3) Auch der zu TOP 4 gefasste Beschluss betreffend die Nutzung der Rasenfläche mit Hunden verlässt nicht die Grenzen des den Wohnungseigentümern durch § 15 Abs. 2 WEG zur Regelung eines ordnungsgemäßen Gebrauchs eingeräumten Ermessens.

Dem Kläger ist allerdings insoweit Recht zu geben, dass der Beschluss auch das Spielen mit nicht angeleinten Hunden auf der gemeinschaftlichen Rasenfläche legitimiert. Dies folgt wiederum aus einer objektiven Auslegung der Regelung nach ihrem Wortlaut und ihrem objektiven Sinngehalt (s. dazu unter II. 2. a). Ist darin der Hinweis auf eine erforderliche Anleinung nicht enthalten, kann sie aus Sicht eines unbefangenen Betrachters allein dahin verstanden werden, dass eine derartige Pflicht bei einem Aufenthalt mit einem Hund auf dem Rasenstreifen nicht besteht.

Das führt aber nicht dazu, dass die Regelung gegen § 2 Abs. 2 Nr. 4 des Gefahrhundegesetzes (GefHG) des Landes Schleswig-Holstein vom 28.01.2005 (GVOBl. Schl.-H. 2005, S. 51), verstoßen könnte. Nach § 2 Abs. 2 Nr. 4 GefHG sind Hunde bei Mehrfamilienhäusern auf Zuwegen, in Treppenhäusern, in Aufzügen, in Fluren und in sonstigen von der Hausgemeinschaft gemeinsam genutzten Räumen an einer zur Vermeidung von Gefahren geeigneten Leine zu führen. Hier geht es jedoch nicht um einen dieser geschützten Bereiche, sondern um Rasenflächen. Derartige Gemeinschaftsflächen sind – anders als beispielsweise bei § 2 Abs. 2 Nr. 3 GefHG – nicht in die Regelung miteinbezogen.

Der Beschluss zu TOP 4 kollidiert auch nicht mit Ziffer 2. der Hausordnung. Das zeitweilige Spielen mit Hunden auf einer Rasenfläche stellt keine „Tierhaltung außerhalb der Wohnung“ dar. Gemeint ist damit nach dem maßgeblichen objektiven Sinngehalt der Vorschrift ein Halten von Tieren außerhalb des Wohnbereichs in speziellen Käfigen oder Zwingern. Darum geht es hier nicht.

Die Kammer berücksichtigt bei der Prüfung des Beschlusses auch den Umstand, dass die Teilungserklärung keinerlei Einschränkung der Hundehaltung vorsieht, das Halten von Hunden in der Anlage also grundsätzlich erlaubt ist. Das ist entgegen der vom Kläger geäußerten Rechtsansicht keineswegs selbstverständlich, denn eine Einschränkung der Tierhaltung in der Teilungserklärung wäre durchaus zulässig. Der BGH hat dies für eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer entschieden (BGH, Beschl. v. 4.05.1995 – V ZB 5/95, NJW 1995, 2036); entsprechendes gilt für die einseitige Erklärung zur Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG (vgl. Bärmann/Klein, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 68, 102). Enthält die Teilungserklärung im vorliegenden Fall aber gerade keine Einschränkung der Tierhaltung, so muss jeder Wohnungseigentümer damit rechnen, dass die Eigentümer im Beschlusswege auch großzügige Gebrauchsregelungen unter Ausschöpfung des ihnen insoweit zustehenden Ermessensspielraums treffen. Nichts anderes ist hier geschehen. Der Beschluss legitimiert einerseits allein das Spielen von Hunden auf dem Rasenstreifen, wobei ein Anspringen von Personen zu unterbleiben hat, was die Anwesenheit des Hundehalters oder einer vertrauten Person erfordert. Er untersagt andererseits die bei Hundehaltern nicht selten zu beobachtende Unsitte, die Rasenfläche zur Verrichtung des „täglichen Geschäfts“ durch das Tier zu nutzen. Wenn der Beschluss den Bewohnern der Anlage gleichwohl eine Begegnung mit Hunden sowie gewisse Belästigungen wie etwa durch Bellen oder das Vorhandensein von Hundehaaren nicht gänzlich erspart, so liegt dies noch im Rahmen eines ordnungsgemäßen Gebrauchs i. S. von § 15 Abs. 2 WEG. Dieser verlangt jedem Wohnungseigentümer eine gewisse Rücksichtnahme auf die Interessen der Mitbewohner ab, wozu auch die Duldung von moderaten Beeinträchtigungen infolge sozialadäquater Tierhaltung zu rechnen ist.

Es beinhaltet der Beschluss zu TOP 4 weder eine Diskriminierung von Wohnungseigentümern, die keinen Hund halten, noch eine Nutzungserweiterung zugunsten von hundehaltenden Nichteigentümern. An einer Diskriminierung fehlt es bereits deswegen, weil eine etwa unterschiedliche Behandlung von Personen auf einem legitimen Zweck beruht. Ein solcher kann auch auf einer wirksamen wohnungseigentumsrechtlichen Regelung, etwa einem Beschluss, beruhen. Adressaten des Beschlusses sind überdies lediglich die Wohnungseigentümer und deren Mieter, nicht hingegen fremde Personen, die in der Anlage nicht ansässig sind.

Gegen Auswüchse der Hundehaltung haben die Eigentümer in dem zu TOP 4 gefassten Beschluss Vorkehrungen getroffen. Belästigungen von Personen durch Anspringen sind absolut untersagt; die Nutzung der Rasenfläche durch bestimmte Hunde darf bei derartigen Vorkommnissen durch Mehrheitsbeschluss widerrufen werden. Insofern eröffnet die zu TOP 4 beschlossene Regelung hinreichende Spielräume, um eine in der Anlage grundsätzlich ja erlaubte Hundehaltung für alle Bewohner zumutbar zu gestalten.

Die Kammer sieht sich nicht im Widerspruch zu der Entscheidung des OLG Hamburg vom 20.08.2007 (2 Wx 72/07, ZMR 2008, 151). Aus dieser ergibt sich lediglich, dass es den Wohnungseigentümern im Rahmen eines ordnungsgemäßen Gebrauchs unbenommen bleibt, Tierhaltung in der Anlage durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 15 Abs. 2 WEG zu regeln.
Die Kammer verkennt indes nicht, dass in der Rechtsprechung teilweise die Auffassung vertreten wird, im Bereich der Wohnungseigentumsanlage einschließlich der gemeinschaftlichen Außenflächen bestehe eine generelle Anleinpflicht für Hunde (so insbesondere AG München, Urt. v. 19.9.2011 – 485 C 1864/11 WEG, ZMR 2012, 307; tendenziell auch OLG Köln, Beschl. v. 28.7.2008 – 16 Wx 116/08, WuM 2009, 372; LG Konstanz, Beschl. v. 15.12.2008 – 62 T 73/08, ZMR 2009, 634). …  Dem möchte sich die Kammer jedoch nicht anschließen …

Bedeutung für die Praxis
Wenn es in der Gemeinschaftsordnung keine Regelung gibt, kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss eine Beschränkung der Hundehaltung konstituiert werden. Unschädlich ist es nach verbreiteter Ansicht, wenn in einer „Haus- und Gartenordnung“ – diese wird nur als formeller Bestandteil der Gemeinschaftsordnung gesehen – eine Regelung existiert. Trotz BGH vom 20.9.2000, ZMR 2000, 771 soll auch dann durch Mehrheitsbeschluss (mit Beschlusskompetenz) diese Regelung modifiziert oder aufgehoben werden können. Anleinpflichten, widerrufliche Gestattungen etc. sind nur einige Regelungspunkte.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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