23.10.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht November 2013

WEG §§ 15 Abs. 2, 16 Abs. 3 u. Abs. 4, 48 Abs. 4

Kapitel
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WEG §§ 15 Abs. 2, 16 Abs. 3 u. Abs. 4, 48 Abs. 4 Verweigerung der Reparaturen an der Gemeinschaftswaschmaschine AG Kassel, Urteil vom 8.11.2011, 803 C 4518/11

Sachverhalt
Die Parteien streiten über die Gültigkeit des Eigentümerbeschlusses vom 15.8.2011, der gemäß der Versammlungsniederschrift wie folgt protokolliert wurde: „Die Waschmaschine bleibt bestehen. Auf Kosten der Gemeinschaft werden keine weiteren Reparaturen und keine Instandsetzung der Waschmaschine vorgenommen. Den nutzenden Eigentümern/Mietern … wird genehmigt, die Waschmaschine auf eigene Kosten zu betreiben. Die Klärung der genauen Modalitäten erfolgt durch die Beteiligten.“
Die im Gemeinschaftseigentum stehende Waschmaschine wird lediglich von den Wohnungseigentümern und von den Mietern von Wohnungseigentum genutzt, die im Beschluss namentlich aufgeführt sind. Zur Begleichung der Wasserkosten, die beim Betrieb der Waschmaschine anfallen, zahlen diese einen Pauschalbetrag von 1 €/Waschvorgang, während die Stromkosten individuell über die Wohneinheiten der jeweiligen Wohnungseigentümer und Mieter abgerechnet werden. Es ist vorgesehen, dass der Wasserverbauch durch einen Zähler gemessen werden soll.
Da sich die Reparaturen der Waschmaschine häuften und die Kosten hierfür bisher auf alle Wohnungseigentümer verteilt wurden, trafen die Wohnungseigentümer mehrheitlich den Beschluss vom 15.8.2011. Die Kläger haben diesen Beschluss angefochten, weil er im Ergebnis auf eine unzulässige Entfernung der Waschmaschine hinauslaufen würde, wenn die nutzenden Wohnungseigentümer künftige Reparaturen ablehnten, weil die Reparaturkosten nicht über den Einzelfall hinaus auf einzelne Wohnungseigentümer und Mieter von Wohnungseigentum verteilt werden könnten und den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz für Gebrauchs- und Kostenregelungen gegenüber den Mietern von Wohnungseigentum fehlen würde.

Das Amtsgericht hat die Anfechtungsklage durch Urteil vom 8.11.2011 als unbegründet abgewiesen. Die hiergegen eingelegte Berufung wurde mangels Erreichen des Beschwerdewerts als unzulässig verworfen.

Danach stellte sich ein Lagerschaden an der Waschmaschine heraus. Da nach Auskunft einer Fachfirma die Reparaturkosten ca. 600 € betragen würden und eine Reparatur wegen des Alters der Waschmaschine nicht mehr sinnvoll sei, wies die Verwalterin mit Schreiben vom 20.12.20111, das an alle „Waschmaschinennutzer“ gerichtet ist, darauf hin, dass sie sich gemäß der Beschlusslage und dem Urteil des Amtsgerichts entscheiden müssten, wie sie hier weiter vorgehen wollen.

Begründung
Der Beschluss ist nicht deswegen für ungültig zu erklären, weil mit dem Beschluss eine Gemeinschaftseinrichtung abgeschafft bzw. entzogen wird. Denn in dem Beschluss ist klar geregelt, dass die Waschmaschine bestehen bleibt. Damit wird das Gemeinschaftseigentum nicht entzogen. Auch wird durch den weiteren Beschluss, dass Reparaturen auf Kosten der Gemeinschaft nicht mehr durchgeführt werden, nicht auch zugleich die Waschmaschine de facto abgeschafft. Denn es ist auch beschlossen worden, dass den Nutzern der Waschmaschine der weitere Betrieb der Maschine auf ihre eigenen Kosten gestattet wird. Der weitere Beschluss, dass weitere Reparaturen auf Kosten der Gemeinschaft nicht vorgenommen werden und den Nutzern genehmigt wird, die Waschmaschine auf eigene Kosten zu betreiben, enthält eine Regelung über die Verteilung der lnstandsetzungskosten. lnstandhaltungsmaßnahmen sind Aufwendungen für Maßnahmen, die den ursprünglichen Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums erhalten oder wiederherstellen bzw. einen mangelhaften Zustand beseitigen (vgl. Niedenführ, 8. Aufl., § 16 Rn. 74).
Mit Beschluss zu Top 5 wird eine solche Regelung über zukünftige Reparaturen und lnstandhaltungsmaßnahmen getroffen.
Eine solche Regelung über die Umlegung von Reparatur- bzw. lnstandsetzungskosten ist grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss möglich, (vgl. Niedenführ a.a.O., § 16 Rn. 73). Eine Beschlusskompetenz für die Verteilung von lnstandhaltungskosten ist gemäß § 16 Abs. 4 WEG gegeben.
Ob der Beschluss den Anforderungen des § 16 Abs. 4 WEG entspricht, kann dahinstehen, da die Kläger ihre Beschlussanfechtung hierauf nicht gestützt haben. Vielmehr machen die Kläger geltend, die Beschlusskompetenz fehle. Gemäß § 46 Abs. 1 S. 2 WEG ist die Anfechtung binnen der 2-Monats-Frist zu begründen. Dabei genügt als Begründung nicht, dass der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Ein Tatsachenvortrag, der eine Subsumtion unter den § 16 Abs. 4 WEG zulässt, wurde vorliegend innerhalb der Begründungsfrist des § 46 WEG nicht gehalten.

Bedeutung für die Praxis
Selbst wenn der angegriffene Beschluss im Ergebnis nicht auf eine unzulässige Entfernung der Waschmaschine hinausliefe, wenn die nutzenden Wohnungseigentümer künftige Reparaturen ablehnen, ist er keinesfalls zu verallgemeinern. So entspricht es z. B. keineswegs ordnungsmäßiger Verwaltung, die Kosten für die Verkehrssicherheit von Spielplätzen und die Funktionsfähigkeit der Heizanlage qua Mehrheitsbeschluss den nutzenden Eigentümern zu übertragen.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Wohnungseigentumsrecht

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