WEG § 22; BGB § 1004 Aufbringen stattlicher Findlinge als bauliche Veränderung?

Das Aufbringen der stattlichen Findlinge stellt eine bauliche Veränderung dar. Eine bauliche Veränderung ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums. Auf die konkrete technische Ausführung kommt es insoweit nicht an.

Sachverhalt
Die Parteien sind Wohnungseigentümer. An einer Giebelseite des Objekts, wo sich auch ein Gartentor befindet, liegt eine Rasenfläche, welche an eine gepflasterte Hoffläche angrenzt. Ein Gebrauch dieser Rasenfläche als Parkplatz bzw. Stellplatz ist unzulässig. In der Vergangenheit parkten gleichwohl Fahrzeuge auf dieser Fläche. Um dies zu verhindern, fasste die Gemeinschaft mehrheitlich bei einer Gegenstimme den Beschluss,
2 bis 3 stattliche Findlinge auf dieser Fläche auszulegen.
Der Kläger macht geltend, nachteilig sei an dem Beschluss, dass die Fläche – soweit die Steine verlegt worden seien – nicht mehr als Grünfläche verwendet werden könne. Dort, wo die Steine ausgelegt werden, könne der Fußweg zum Gartentor beeinträchtigt werden. Auch beeinträchtige dies den Kläger, wenn er an dieser Stelle ein Sonnenbad nehmen wolle. Abgesehen davon sei der Beschluss auch zu unbestimmt: Größe und Anzahl der Findlinge blieben unklar. Zudem gäbe es andere Möglichkeiten, ein Abstellen von Fahrzeugen auf der streitgegenständlichen Fläche zu unterbinden, etwa das Einbringen von Buschwerk, eines Zaunes oder einer Erhöhung der Bordsteinkante. Die Anfechtung war erfolgreich.

Begründung
Der angefochtene Beschluss war für ungültig zu erklären, weil er gegen § 22 Abs. 1 WEG verstößt. Danach bedürfen bauliche Veränderungen grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, welche hier nicht vorliegt, da zumindest ein Wohnungseigentümer gegen den Beschluss gestimmt hat. Das Aufbringen der stattlichen Findlinge stellt eine bauliche Veränderung dar. Eine bauliche Veränderung ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums. Auf die konkrete technische Ausführung kommt es insoweit nicht an.
Eine gärtnerische Gestaltung oder etwa das Aufbringen kleinerer Kieselsteine etc. in diesem Sinne stellt noch keine bauliche Veränderung dar. Darüber geht der hier angefochtene Beschluss jedoch weit hinaus. Zwar ist die Größe der aufzubringenden Steine nicht näher beschrieben, doch geht aus dem Sinn und Zweck des Beschlusses hervor, dass die stattlichen Findlinge verhindern sollen, dass die streitgegenständliche Rasenfläche von einem PKW als Parkplatz genutzt werden kann. Das bedingt, dass die Steine zumindest eine derartige Größe haben, dass ein Autofahrer, der möglicherweise beabsichtigt, auf der Rasenfläche zu parken, nicht in der Lage sein soll, diese Steine ohne Weiteres zur Seite zu legen, um eine Freifläche für sein Kraftfahrzeug zu schaffen. Die Steine sollen also – ihrem Sinn und Zweck entsprechend – ein derartiges Eigengewicht und eine derartige Größe aufweisen, dass es nicht möglich sein soll, die Steine fortzubewegen.
Ein Stein, der aber ein derartiges Gewicht und eine solche Größe erreicht, dass er ohne weitere Hilfsmittel nicht mehr bewegt werden kann, steht einer baulichen Veränderung bereits gleich. Das ist bereits in der Rechtsprechung etwa für eine Kinderschaukel auf einer Rasenfläche entschieden, die nur aufgrund ihres eigenen Gewichts auf dem Rasen ruht (vergl. Bärmann/Merle, WEG, 12. Auflage, § 22 Rn. 97).

Es ist bereits entschieden, dass die Verlegung von bloßen Trittplatten mit Zwischenräumen, die als Gehhilfe Sondernutzungsflächen mit einem befestigten Weg über eine im Gemeinschaftseigentum stehende Rasenfläche verbinden, eine bauliche Veränderung darstellt (so ausdrücklich BayObLG NZM 2001, 959). Bloße Trittplatten, die einen Gehweg bilden sollen, reichten dort schon aus, um eine Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums anzunehmen. Der Einbau von Parksperrbügeln auf einer Sondernutzungsfläche stellt ebenfalls bereits eine bauliche Veränderung dar (OLG Schleswig, NJWE-MietR 1997, 29).

Diese bauliche Veränderung ist nicht etwa nach § 14 Nr. 1 WEG zulässig, weil sie keinen der anderen Wohnungseigentümer ungebührlich benachteiligt. Ein solcher Nachteil ist nur dann ausgeschlossen, wenn er ganz unerheblich erscheint. Jeder bereits erhebliche Nachteil, der nicht ganz zu vernachlässigen ist, schließt bereits aus, dass eine bauliche Veränderung mehrheitlich beschlossen werden kann, vielmehr muss der nachteilig betroffene Wohnungseigentümer zustimmen.

Hier ist von einem solchen möglichen Nachteil auszugehen. Der Nachteil liegt schon darin, dass die von den Steinen in Anspruch genommene Fläche nicht mehr anderweitig der ursprünglichen Zweckbestimmung der Rasenfläche verwendet werden kann.

Zutreffend bringt der Kläger vor, dass er an der Stelle, wo die Steine gelegt werden sollen – die im Übrigen unklar bleibt –, nicht mehr ohne Weiteres gehen oder sich sonst aufhalten kann. Hier kommt es nicht darauf an, inwieweit der Kläger tatsächlich die Fläche konkret benutzt und wie oft dies geschieht oder ob man um die Steine herumlaufen kann. Sie stellen jedenfalls ein Hindernis dar. Hinzu kommt, dass eine Gefährdung des Verkehrs, auch des parkenden, nicht ausgeschlossen werden kann. Dies gilt unabhängig davon, ob die Fläche zum Befahren oder zum Abstellen von Kraftfahrzeugen überhaupt gedacht und vorgesehen ist. Jedenfalls unterscheiden sich Findlinge von Parkabsperrbügeln normalerweise dadurch, dass sie im Gegensatz zu Letzteren nicht in auffälligen Verkehrswarnfarben ausgeführt sind und möglicherweise daher von Autofahrern im Dunkel nicht hinreichend beachtet werden können.

Es ist daher nicht auszuschließen, dass die Steine von Kraftfahrern, die gleichwohl – wenn auch illegal – die Fläche befahren oder beparken wollen, übersehen werden können, so dass es zu einem Schaden kommen könnte. Auch insoweit ist also ein Nachteil anderer nicht von vornherein auszuschließen.

Bedeutung für die Praxis
Eine bauliche Veränderung ist auch ohne Substanzeingriffe denkbar. Nach LG Hamburg (ZMR 2013, 739) und OLG Hamburg (ZMR 2005, 394) kann der Neuanstrich der rückwärtigen Fassade, der in der Weise erfolgt, dass anstatt der bisherigen einheitlichen und unauffälligen Farbgebung nunmehr die Balkone und die sie stützenden Pfeiler mit einem kräftigen Farbton farblich abgesetzt werden, eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung darstellen. Selbst der bloß teilweise neue und auffällige Anstrich von nach außen sichtbaren Bauteilen reicht aus. Wenn die – ggf. nur teilweise – neue Farbgebung eine störende/negative Veränderung des architektonisch-ästhetischen Gesamteindrucks der Fassade als Ganzes herbeiführt, so müssen die übrigen Wohnungseigentümer dies nicht hinnehmen, sondern können Beseitigung verlangen.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg