27.04.2015 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Mai 2015

Prüfungspflicht des Verwalters vor Erteilung der Veräußerungszustimmung

Kapitel
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WEG § 12, Prüfungspflicht des Verwalters vor Erteilung der Veräußerungszustimmung, LG Köln, Urteil vom 8.9.2014, 29 T 96/14

1. Die mangelnde Sicherheit für die Erfüllung der Lastenbeitrags- und Finanzierungsverpflichtungen ist ein anerkannter wichtiger
Grund im Sinne von § 12 Abs. 2 WEG.

2. Wenn bereits einigermaßen konkret absehbar erhebliche finanzielle Belastungen durch umfangreiche Sanierungsmaßnahmen auf den einzelnen Eigentümer zukommen, entspricht es einem berechtigten Interesse des Verwalters, auch die diesbezügliche Bonität zu klären.

Sachverhalt

Die Klägerin ist Eigentümerin zweier Wohnungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft C, D-Straße, ... B.. Die Beklagte verwaltet die Wohnungen.

Die Klägerin schloss bezüglich ihrer zwei Wohnungen am 07.08.2013 einen notariellen Kaufvertrag mit den Eheleuten H. Nach den Bestimmungen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft bedurfte die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters.

Die Klägerin ersuchte die Beklagte um Erteilung der Zustimmung. Mit Schreiben vom 08.08.2013 teilte die Beklagte mit, dass sie erst Erkundigungen über die Solvenz und Bonität der Erwerber einholen müsse und bat um Vorlage entsprechender Unterlagen. In einem anschließenden E-Mail-Verkehr wies die Beklagte die Klägerin unter anderem darauf hin, dass aufgrund einer anstehenden Fassadensanierung Kosten von 3-4 Millionen Euro auf die Wohnungseigentümer zukämen, worüber die Erwerber zu informieren seien und worauf sich die Zahlungsfähigkeit zu erstrecken habe.
Mit Schreiben vom 20.08.2013 gaben die Eheleute H unter Bezugnahme auf das oben genannte Schreiben vom 08.08.2013 gegenüber der Beklagten an, dass sie über das Kaufobjekt informierte seien und den Kauf finanzieren könnten. Auf etwaige Sanierungsmaßnahmen wird in dem Schreiben nicht eingegangen.

Mit Schreiben durch ihre Prozessbevollmächtigten vom 23.08.2013 forderte die Klägerin die Beklagte erneut zur Abgabe der Zustimmung bis zum 30.08.2013 auf.

Mit E-Mail vom 28.08.2013 wurde seitens der Beklagten gegenüber der Klägerin erklärt, dass das Schreiben der Eheleute H vom 20.08.2013 nicht ausreiche, da es sich nicht zu den Sanierungsmaßnahmen und der diesbezüglichen Zahlungsfähigkeit verhalte. Zudem seien noch Einkommensnachweise / Schufa-Auskünfte vorzulegen.

Mit Schreiben vom 11.09.2013 übermittelte die Klägerin eine Bestätigung der Schufa und setzte eine Frist zur Erteilung der Zustimmung bis zum 16.09.2013.

Mit Schreiben vom 13.09.2013 erklärte die Beklagte, dass aufgrund noch fehlender Informationen eine weitergehende Prüfung erforderlich sei und dass man in der 38. Kalenderwoche 2013 (diese lief bis zum 20.09.2013) auf die Angelegenheit zurückkommen werde.
Mit Schreiben vom 20.09.2013 erklärte die Beklagte durch anwaltliches Schreiben, dass die Schufa-Auskünfte nichtssagend seien. Zudem seien die Einkommensverhältnisse der Erwerber nicht bekannt und über die Zahlungsfähigkeit bezüglich der Sanierungsmaßnahmen sei nichts mitgeteilt worden.

Mit Schriftsatz vom 20.09.2013 wurde durch die Klägerin Klage auf Zustimmung erhoben.

Die Zustimmung wurde durch die Beklagte schließlich am 31.10.2013 - noch vor Zustellung der Klage - erteilt.
Mit Schriftsatz vom 21.11.2013 - ebenfalls noch vor Zustellung der Klageschrift - erklärte die Klägerin die Rücknahme der Klage und stellte Kostenantrag zulasten der Beklagten.

Begründung

Nachdem die Klägerin die Klage zurückgenommen hatte, war gemäß § 269 Abs. 3 S. 3 ZPO unter Heranziehung des nach § 91a Abs. 1 ZPO geltenden Billigkeitsgrundsatzes vor allem zu Grunde zu legen, wie der Rechtsstreit ohne das erledigende Ereignis unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes ausgegangen wäre.
Die Entscheidung des Amtsgerichts, die Kosten des Rechtsstreits nach billigem Ermessen im Sinne von § 91a Abs. 1 ZPO der Klägerin aufzuerlegen, ist nicht zu beanstanden.
Die Beklagte war vorliegend noch nicht mit der Erteilung der Zustimmung in Verzug, da sie ein berechtigtes Interesse hatte, die Kenntnis der Erwerber und deren Zahlungsfähigkeit im Hinblick auf die anstehenden Sanierungsmaßnahmen zu klären; Die mangelnde Sicherheit für die Erfüllung der Lastenbeitrags- und Finanzierungsverpflichtungen ist ein anerkannter wichtiger Grund im Sinne von § 12 Abs. 2 WEG (vgl. Bärmann/Pick, WEG, 19. Auflage 2010, § 12 Rn 10). Den Veräußerer trifft zumindest eine Nebenpflicht alles ihm Zumutbare zu tun, um dem Verwalter (oder der Gemeinschaft) die Erfüllung der Prüfungspflicht zu erleichtern bzw. den Erwerber zur Selbstauskunft zu veranlassen (Bärmann/Pick, a.a.O.).

Der Beklagten lagen auch nach dem Schreiben der Eheleute H vom 20.08.2013 und den mit Schreiben vom 13.09.2013 übermittelten Schufa-Auskünften keine diesbezüglichen Informationen vor, sondern diese Auskünfte befassen sich nur allgemein mit der Solvenz der Eheleute H. In keiner Auskunft - weder der Klägerin noch der Eheleute H - wird konkret auf die anstehenden Sanierungsmaßnahmen und die diesbezüglichen Kosten eingegangen.

Wenn jedoch - wie im vorliegenden Fall - bereits einigermaßen konkret absehbar erhebliche finanzielle Belastungen durch umfangreiche Sanierungsmaßnahmen auf den einzelnen Eigentümer zukommen, entspricht es einem berechtigten Interesse des Verwalters auch die diesbezügliche Bonität zu klaren. Insofern konnte die Beklagte durch ihr Schreiben vom 20.09.2013 auch berechtigterweise auf noch ausstehende Prüfungen verweisen.

Bedeutung für die Praxis

Die vorliegende Sachverhaltskonstellation rechtfertigte es ausnahmsweise, die Verwalterzustimmung vorerst zu versagen, und zwar trotz positiver Schufa-Auskunft, weil sehr teure Maßnahmen unmittelbar bevorstanden. Im Regelfall dagegen genügt eine positive Schufa-Auskunft und eine gesicherte Finanzierung des Erwerbspreises auf Seiten des Erwerbers zur Erteilung der Verwalterzustimmung. Der Anspruch des Verwalters auf eine eingeschränkte Selbstauskunft des Erwerbers richtete sich an den Veräußerer. Der Erwerber selbst ist insoweit nicht gegenüber dem Verwalter oder der Gemeinschaft verpflichtet. Die eigentliche kurze Prüfungsfrist des Verwalters läuft erst, wenn berechtigt von ihm angeforderte Nachweise vorliegen.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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