25.04.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Mai 2014

WEG §§ 12, 26 Abs.3, 29 Nachweis der Zustimmung des Verwaltungsbeirates zur Veräußerung

Kapitel
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OLG Hamm, Beschluss vom 13. 3. 2013 , 15 W 311/12

1. Ist durch die Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass die Veräußerung eines Sondereigentums zusätzlich der Zustimmung des Verwaltungsbeirates bedarf, muss neben der Zustimmung auch die Bestellung der Erklärenden zu Beiratsmitgliedern nachgewiesen werden.
2. Dieser Nachweis kann in entsprechender Anwendung des § 26 Abs. 3 WEG geführt werden.

Sachverhalt
I.) Im Rahmen des notariellen Kaufvertrages vom 18.01.2012 hat die Beteiligte zu 1) ihr im Grundbuch von H Blatt ... verzeichnetes Wohnungseigentum sowie ihr im Grundbuch von H Blatt ... verzeichnetes Teileigentum (Garage) an die Beteiligten zu 2) und 3) aufgelassen. Die beiden Sondereigentumseinheiten gehören zu unterschiedlichen Gemeinschaften, nämlich einmal zu der am Flurstück 89 bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft N-Straße 1 und einmal zu der am Flurstück 197 bestehenden Teileigentümergemeinschaft N-Straße 1. In den Grundbüchern der Wohnungseigentümergemeinschaft ist vermerkt, dass die Miteigentümer zur Veräußerung neben der Zustimmung des Verwalters auch der Zustimmung des Beirats bedürfen. In den Grundbüchern der Teileigentümergemeinschaft ist vermerkt, dass zur Veräußerung die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist.
Mit Schreiben vom 10.04.2012 hat der Notar die Umschreibung unter gleichzeitiger Löschung einer zuvor eingetragenen Auflassungsvormerkung beantragt. Mit dem Schreiben hat er u.a. die öffentlich beglaubigte Zustimmung der H2 GmbH sowie einen unterschriftbeglaubigten Auszug aus dem Versammlungsprotokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.11.2010 vorgelegt, aus dem sich die Verwalterbestellung der genannten Gesellschaft für die Zeit vom 01.01.2011 bis zum 31.12.2015 ergibt. Weiter wurde die ebenso beglaubigte Zustimmungserklärung des Herrn C und der Frau W vorgelegt.

Mit Zwischenverfügung vom 12.04.2012 hat das Grundbuchamt den Antrag beanstandet und die ergänzende Vorlage folgender Unterlagen verlangt:

1) Nachweis der Verwalterbestellung der H2 GmbH für die Teileigentümergemeinschaft in der Form des § 26 Abs. 3 WEG;
2) ein ergänztes Versammlungsprotokoll über die Eigentümerversammlung vom 18.11.2010, da sich aus dem vorgelegten Auszug nicht ergebe, in welcher Eigenschaft (Miteigentümer oder Vorsitzender des Beirats) die Mitunterzeichner C und W unterzeichnet hätten, sich aus dem Gesamtzusammenhang jedoch ergebe, dass auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft ein Beirat bestellt sei;
3) Im Hinblick auf das qualifizierte Zustimmungserfordernis bei der Wohnungseigentümergemeinschaft den Nachweis in der Form entsprechend § 26 Abs. 3 WEG, dass Frau W und Herr C zu Beiräten der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt worden sind.
Mit Schriftsatz vom 23.07.2012 hat der Notar ergänzend die öffentlich beglaubigte Zustimmungserklärung des Herrn C als Verwalter der Teileigentümergemeinschaft sowie Auszug aus dem Versammlungsprotokoll der Teileigentümergemeinschaft vom 27.06.2012 vorgelegt, aus dem sich die Verwalterbestellung des Herrn C ab dem 01.06.2012 ergibt. Mit Verfügung vom 24.07.2012 hat das Grundbuchamt unter neuer Fristsetzung die oben unter 2) und 3) aufgeführten Beanstandungen aufrechterhalten, da allein die Beanstandung zu 1) durch die nunmehr eingereichten Unterlagen erledigt worden sei. Zur Beiratsbestellung war die Beschwerde nicht erfolgreich

Begründung
II. Zunächst ist festzuhalten, dass sich die Beanstandungen des Grundbuchamtes nunmehr auf den Vollzug der Umschreibung des Wohnungseigentums beschränken. Allein dieser verbleibende Teil der Zwischenverfügung ist daher auch Beschwerdegegenstand und dem Senat zur Entscheidung angefallen. In der Sache verlangt das Grundbuchamt noch im Hinblick auf den qualifizierten Zustimmungsvorbehalt zugunsten des Beirats den Nachweis (entsprechend § 26 Abs. 3 WEG), dass die zustimmenden Personen zum Beirat bestellt worden sind, und eine Ergänzung des Versammlungsprotokolls, dass die Funktion der Mitunterzeichner ausweisen soll. Das erstgenannte Verlangen ist berechtigt, das zweitgenannte nicht.
Zum Nachweis der Beiratsbestellung:
Der vorliegende Sachverhalt weist die Besonderheit auf, dass die beantragte Umschreibung nach dem eingetragenen Inhalt des Sondereigentums (§ 12 Abs. 1 WEG) von der Zustimmung des Verwalters und des Beirats abhängig ist. Dass hier ein Beirat für die Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt worden ist, erschließt sich unmittelbar daraus, dass die Beteiligten selbst die Notwendigkeit einer solchen Zustimmung gesehen haben. Die Frage, was zu gelten hat, wenn kein Beirat bestellt worden ist, stellt sich hier demnach nicht.
Die rechtliche Besonderheit besteht danach darin, dass es nicht darum geht, die Verwalterbestellung nachzuweisen, sondern die Funktion desjenigen, der nach dem maßgebenden Grundbuchinhalt (ebenfalls) die erforderliche Zustimmung zu erteilen hat. Soweit es um die Verwalterbestellung geht, gilt unmittelbar § 26 Abs. 3 WEG. Aus dem anerkannten Gesetzeszweck, insbesondere im Hinblick auf § 29 GBO eine Nachweiserleichterung für Wohnungseigentumsgemeinschaften zu schaffen, wird allgemein gefolgert, dass die Bestellung der Beiratsmitglieder, die das Protokoll nach § 24 Abs. 6 WEG unterzeichnen, jedenfalls nicht in der Form des § 29 GBO nachzuweisen ist, da § 26 Abs. 3 WEG andernfalls leerlaufen würde (zum Meinungsstand jüngst OLG Köln FGPrax 2013, 16ff m.w.N.). Dies betrifft jedoch nur den Nachweis der Verwalterbestellung, für den die Rechtsposition der Protokollunterzeichner quasi eine Vorfrage ist.

Hier geht es hingegen darum, dass durch die im Grundbuch eingetragene Vereinbarung der Miteigentümer ein zusätzliches Zustimmungserfordernis begründet worden ist. Knüpft die Zustimmungsmacht an eine nicht aus dem Grundbuch ersichtliche Rechtsstellung an, so ist nicht nur die Zustimmung in öffentlich beglaubigter Form nachzuweisen, sondern auch, dass derjenige, der die Zustimmung erteilt, die entsprechende Rechtsstellung tatsächlich einnimmt. Dies ist für den Verwalter völlig unbestritten (juris-PK/Lafontaine, 6.Aufl., § 12 WEG Rdn.79 m.w.N.) und es ist nicht ersichtlich, aus welchem Grund für den Verwaltungsbeirat in diesem Zusammenhang etwas anderes gelten sollte.

Nach allgemeinen Regeln wäre der erforderliche Nachweis nur durch einen beurkundeten Bestellungsbeschluss zu führen. Der Senat teilt jedoch die Auffassung des Grundbuchamtes, wonach es angesichts des aus § 26 Abs. 3 WEG sprechenden Bemühens des Gesetzgebers, der Eigentümergemeinschaft die Zuziehung eines Notars zu den Versammlungen der Gemeinschaft zu ersparen, gerechtfertigt ist, diese Regelung auf den Beirat zu übertragen, wenn dessen Bestellung aufgrund der Besonderheiten der Gemeinschaft im Grundbuchverfahren nachgewiesen werden muss.

Zur Ergänzung des Protokolls betr. die Bestellung der Verwalterin:
Diese Beanstandung ist zu Unrecht erhoben bzw. hat neben der vorgenannten Beanstandung keine eigenständige Bedeutung. Wenn im Hinblick auf die Notwendigkeit der Zustimmung durch den Beirat der Nachweis geführt wird, dass Herr C und Frau W zu Verwaltungsbeiräten bestellt worden sind, steht zugleich fest, dass das Protokoll vom 18.11.2010 neben dem Versammlungsleiter auch durch einen Verwaltungsbeirat und einen Miteigentümer unterschrieben worden ist, da beide ausweislich des Grundbuchs auch Miteigentümer sind. Lässt sich jedoch feststellen, dass das Protokoll von dem Versammlungsvorsitzenden, einem Beirat und einem Miteigentümer unterschrieben worden ist, so ist nach der Rechtsprechung des Senats (Beschluss vom 08.07.2011 - 15 W 183/11 = NZM 2012, 241) eine Zuordnung, wer in welcher Eigenschaft unterschrieben hat, entbehrlich. Denn nach dem Wortlaut und dem Zweck des § 24 Abs. 6 WEG, eine möglichst breit fundierte Gewähr für die Richtigkeit des Protokolls zu bieten, ist allein die Feststellung erforderlich, dass Personen unterschrieben haben, die die entsprechenden Positionen innehaben. Ob einer von mehreren Beiräten als Vorsitzender des Beirats oder als Miteigentümer unterschreibt, ist gemessen am Gesetzeszweck hingegen unerheblich, da hiervon weder das Vertrauen der Gemeinschaft in seine Person, noch seine persönliche Verantwortlichkeit abhängt. Der Nachweis, dass einer von mehreren Beiräten Vorsitzender im Sinne des § 24 Abs. 6 WEG ist, kann im Grundbuchverfahren ohnehin nicht verlangt werden, da diese Stellung auf der inneren Willensbildung des Beirats beruht, die sich mangels gesetzlicher Regelung einem grundbuchförmigen Nachweis entzieht.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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