25.04.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Mai 2014

Weiterbenutzung einer Einzugsermächtigung in Kenntnis des Verkaufs eines Wohnungseigentums

Kapitel
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WEG § 27; BGB § 812 Zur Weiterbenutzung einer Einzugsermächtigung in Kenntnis des Verkaufs eines Wohnungseigentums AG Bonn, Urteil vom 07.06.2013, 27 C 43/13

Den Verwalter trifft bei erteilter Einzugsermächtigung für die laufenden Hausgelder keine Verpflichtung, diese Einzugsermächtigung nicht mehr auszuführen, wenn ihm vom Verkäufer angezeigt wird, dass die Eigentumswohnung verkauft worden ist.
Der Verwalter ist nicht zur Überwachung der jeweiligen Stadien des Eigentumsübergangs verpflichtet.


Sachverhalt
Die Klägerin war Eigentümerin der Immobilie, die im Laufe der Jahre 2010 und 2011 in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde. Die Miteigentumsanteile wurden, verbunden mit dem jeweiligen Sondereigentum, von der Klägerin in den Jahre 2010 und 2011 veräußert. Die Beklagte war Verwalterin der dann entstandenen Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Rahmen dieser Verwaltertätigkeit zog die Beklagte monatlich fällige Hausgelder von den jeweiligen Miteigentümern, auch von der Klägerin ein. Die Klägerin hatte der Beklagten zu diesem Zweck eine Einzugsermächtigung erteilt.
Die Klägerin teilte der Beklagten jeweils per E-Mail mit, wenn sie eine der in ihrem Eigentum befindlichen Einheiten "veräußerte". Trotz diesen Mitteilungen zog die Beklagte weiterhin das Hausgeld auch bezüglich solcher Einheiten ein, die die Klägerin bereits veräußert hatte. Mit Schreiben vom 25.05.2012 informierte die Klägerin die Beklagte über diesen Sachverhalt und forderte einen Betrag in Höhe von 6.680,00 Euro. Die Beklagte lehnte eine Zahlung, auch auf anwaltliche Aufforderung vom 24.09.2012 hin, ab.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte habe ihre Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt. Nachdem der Beklagten die "Veräußerung der jeweiligen Objekte mitgeteilt" worden sei, hätte diese die Einziehung von Hausgeldern einstellen müssen.
Die Klage wurde in Höhe von 1.741,00 Euro übereinstimmend für erledigt erklärt.

Die Beklagte ist der Ansicht sie sei nicht passivlegitimiert. Gemäß § 27 WEG habe sie lediglich als Vertreterin der einzelnen Wohnungseigentümer beziehungsweise des teilrechtsfähigen Verbandes gehandelt. Eine Pflichtverletzung liege nicht vor. Ihr sei lediglich die Veräußerung, nicht aber der Eigentumsübergang angezeigt worden. Eine Pflicht, insoweit selbständig Nachforschungen über den Eigentumsübergang anzustellen, treffe sie nicht.
Die Klage war erfolglos.

Begründung
Ein Anspruch aus §§ 280, 276, 675, 611 BGB wegen einer nachvertraglichen Verletzung der Pflichten aus dem Verwaltervertrag steht der Klägerin gegen die Beklagte nicht zu. Es gehört nicht zu den Sorgfaltspflichten im Rahmen einer Verwaltertätigkeit, jeweils zu überprüfen, ob die Berechtigung für den Einzug von Geldern durch Eigentumswechsel endet. Unstreitig hatte die Klägerin der Beklagten eine Einzugsermächtigung erteilt. Es ist nicht erklärlich, wieso die Klägerin diese Einzugsermächtigung nicht einfach widerrufen hat, zumal ihr am ehesten sowohl der Zeitpunkt des Verkaufes als auch der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bekannt sein musste. Es war hier durchaus sachnäher, einen solchen Widerruf beziehungsweise eine Mitteilung des Eigentumsübergangs durch die Klägerin zu erwarten. Von einer pflichtwidrigen Handlungsweise der Beklagten kann daher nicht gesprochen werden. Die Beklagte muss nicht überprüfen, wann eine tatsächliche Umschreibung erfolgt, zumal dies schon bei üblichem Verlauf durchaus Monate bis Jahre dauern kann. Diese Frist kann sich noch zusätzlich verlängern, wenn beispielsweise einer der Erwerber in Zahlungsschwierigkeiten gerät oder es aus anderen Gründen. zu Schwierigkeiten bei der Abwicklung des Kaufvertrages, kommt.

Ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB scheitert bereits daran, dass die Beklagte nicht bereichert ist. Sie hat glaubhaft dargelegt, dass sie die Gelder auf Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft eingezogen hat. Etwas Gegenteiliges ist weder substantiiert vorgetragen, noch unter Beweis gestellt.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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