25.04.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Mai 2014

BGB § 876, 877; WEG § 5 Abs. 4 Aufhebung und anschließende Neubegründung von Sondernutzungsrechten

Kapitel
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OLG München, Beschluss vom 4.2.2014, 34 Wx 434/13

Anders als für die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum bedarf die nachträgliche Aufhebung und anschließende Neubegründung von Sondernutzungsrechten der Zustimmung des dritten Rechtsinhabers (Banken; Grundpfandrechtsgläubiger).
Die Ausnahmebestimmung des § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG greift insoweit nicht ein (siehe bereits OLG München, ZMR 2009, 870).

I. Sachverhalt
Mit Urkunde vom 19.8.2013 änderte die Beteiligte zu 1 in eigenem Namen sowie namens aller bisherigen Käufer - der Beteiligten zu 2 - die Teilungserklärung (§ 8 WEG) vom 1.2.2012 ab mit dem Ziel, aus vier im Erdgeschoß gelegenen, bisher gewerblich zu nutzenden Einheiten (Nrn. 26 bis 29) sechs neue Wohneinheiten (Nrn. 201 bis 206) mit sechs neuen sogenannten Wohnungskellern (Nrn. 207 bis 212) zu schaffen. Zu diesem Zweck hoben die Beteiligten das Sondereigentum an den vorbezeichneten Einheiten sowie alle Sondernutzungsrechte gemäß Abschn. B Ziff. 2 der Vorurkunde auf, um sie mit der gegenständlichen Urkunde (Ziff. III) anschließend neu zu begründen. Die Beteiligten bildeten neue Miteigentumsanteile und verbanden diese mit dem jeweiligen Sondereigentum an den neuen Wohnungen und Kellerräumen. Ziff. III der Urkunde enthält sodann die Neuzuordnung von Sondernutzungsrechten sowie Ziff. IV die Bewilligung und den Eintragungsantrag.


II. Begründung
1. Entbehrlich ist die Zustimmung dinglich Berechtigter im Sinne von § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG, soweit es um die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum geht. In diesem Umfang hat die Zwischenverfügung keinen Bestand.
a) Die Kennzeichnung als Wohnungs- oder Teileigentum (§ 1 Abs. 1 WEG) stellt sich als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gemäß § 15 Abs. 1 WEG dar (BayObLG FGPrax 2005, 11; KG ZMR 2007, 299; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vanden- houten WEG 10. Aufl. § 1 Rn. 20). Eine Umwandlung ist Inhaltsänderung des Sondereigentums (§ 5 Abs. 4 Satz 1, § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG; § 877 BGB; siehe BGH NJW-RR 2012, 1036; BayObLG Rpfleger 1986, 177; auch Rapp in Beck'sches Notarhandbuch 5. Aufl. A III Rn. 110). Nach der bis 30.6.2007 gültigen Rechtslage war für die Umwandlung die Zustimmung der dinglich Berechtigten an der betroffenen Einheit, aber auch die Zustimmung der dinglich Berechtigten an den anderen Einheiten in derselben Wohnanlage erforderlich (BayObLG NJW-RR 1989, 652 = BayObLGZ 1989, 28; Rapp aaO.).
Seit dem 1.7.2007 bestimmt § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG, dass im Falle der Belastung des Wohnungseigentums mit einer Hypothek, einer Grund- oder Rentenschuld oder einer Reallast die Zustimmung dieser Gläubiger im Fall einer Nutzungsänderung entfällt. Denn nur erforderlich ist die Zustimmung der aufgeführten Drittberechtigten, wenn es um die Begründung eines Sondernutzungsrechts (zum Begriff etwa BGH ZMR 2000, 771 = BGHZ 145, 158; Senat vom 19.5.2009, 34 Wx 36/09 = Rpfleger 2009, 562) zugunsten einer anderen Wohnung oder aber um die Aufhebung, Änderung oder Übertragung eines mit dem belasteten Sondereigentum verbundenen Sondernutzungsrechts geht (Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 5 Rn. 61). Hingegen bedarf es keiner Zustimmung der Gläubiger für die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum oder umgekehrt (KG ZWE 2011, 84 = Rpfleger 2011, 268; auch Demharter Anhang zu § 3 Rn. 95 und 79).
b) Zudem enthält die Teilungserklärung vom 1.2.2012 unter Abschnitt B (Gemeinschaftsordnung - GO) Ziff. 8 die Regelung, dass bisher als gewerbliche Räume vorgesehene Einheiten auch als Wohnungen genutzt und ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer in Wohnungseigentum umgewandelt werden können; ebenso dürfen hiernach alle Einheiten, insbesondere auch die Gewerbeeinheiten zusammengelegt oder unterteilt werden, so dass auch verändertes Sondereigentum und neues Gemeinschaftseigentum entsteht. Schon nach früherer Rechtslage war es zulässig, durch die im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung die übrigen Wohnungs- und Teileigentümer von der Mitwirkung bei der Umwandlung von Gewerbe- in Wohnflächen auszuschließen. Wenn dann später die Umwandlung vorgenommen wird, bewirkt dies keine Änderung des Inhalts ihres Sondereigentums; ebenso wenig in ihren Rechten berührt sind die sonstigen dinglich Berechtigten (vgl. BayObLG NJW-RR 1989, 652 = BayObLGZ 1989, 28/33).
c) Die zugleich vorgenommene Unterteilung ist ebenfalls ohne Mitwirkung der dinglich Berechtigten zulässig (Demharter Anhang zu § 3 Rn. 74).
2. Anders gestaltet sich die Rechtslage, soweit die Änderung der Teilungserklärung Sondernutzungsrechte (Terrassen, Stellplätze, sonstige Flächen) betrifft.
a) § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG macht bei der Begründung eines Sondernutzungsrechts die Zustimmung des Dritten (nur) entbehrlich, wenn durch die Vereinbarung gleichzeitig das zu seinen Gunsten belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird. Ist hingegen mit der Neubegründung zugleich die Aufhebung, Änderung oder Übertragung von Sondernutzungsrechten verbunden, findet Satz 3 keine Anwendung (siehe Senat vom 19.5.2009, ZMR 2009, 870; Demharter Anhang zu § 3 Rn. 79; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 5 Rn. 62; ausdrücklich auch Bärmann/Armbrüster WEG 12. Aufl. § 5 Rn. 145). Wegen der dafür maßgeblichen Erwägungen, die der Senat weiterhin für zutreffend erachtet, wird auf die bereits zitierte Entscheidung BayObLG vom 19.5.2009, ZMR 2009, 870 verwiesen.
b) Nach diesen Grundsätzen verlangt das Grundbuchamt hier zu Recht die Zustimmung Dritter (vgl. §§ 877, 876 Satz 1 BGB analog), weil in dem maßgeblichen Nachtrag zur Teilungserklärung Sondernutzungsrechte an den betroffenen Einheiten vollständig aufgehoben werden, um sodann solche Rechte mit derselben Urkunde in Ziff. III. neu zu begründen. § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG ist als Ausnahmefall zu Satz 2 konzipiert. Dieser erklärt die Zustimmung zu einer Vereinbarung für erforderlich, die die Begründung, Aufhebung, Änderung oder Übertragung eines Sondernutzungsrechts betrifft. Davon ausgenommen wird nur der Fall der Begründung, wenn gleichzeitig das belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird. Dieser vom Gesetzgeber ins Auge gefasste Ausnahmefall für die Annahme, dass eine messbare Wertminderung des Belastungsobjekts bei einem "Geben" und "Nehmen" eines solchen Rechts typischerweise nicht eintritt, erfasst die vorliegende Gestaltung nicht. In der bereits zitierten Entscheidung vom 19.5.2009 (ZMR 2009, 870) hat der Senat darauf hingewiesen, dass in derartigen Fällen die vom Gesetzgeber unterstellte Äquivalenz entweder nicht besteht oder zumindest nicht typischerweise sichergestellt ist. Das Interesse der Gläubiger, das Haftungsobjekt ohne Schmälerung zu erhalten, genießt insoweit Vorrang gegenüber dem Änderungsinteresse der Wohnungseigentümer.
Dass hier bei wirtschaftlicher Betrachtung massiv auf die jeweiligen Haftungsobjekte eingewirkt wird, ergibt ein Vergleich der zur Teilungserklärung sowie zu deren Änderung jeweils vorgelegten Grundrisspläne.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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