25.04.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Mai 2014

WEG §§ 13, 14; BGB § 1004 Hausordnung für eine vermietete Eigentumswohnung

Kapitel
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LG Karlsruhe, Urteil vom 12.12.2013, 5 S 43/13

Die Regelung in einer beschlossenen Hausordnung über das Verbot, Tiere im Aufzug zu befördern, ist wirksam.
Durch die trotzdem erfolgende Nutzung des Fahrstuhls durch den Hund der Mieter der Wohnungseigentümer wird das Eigentum der Mitwohnungseigentümer beeinträchtigt.


Sachverhalt
Gegenstand des Berufungsverfahrens ist eine Verpflichtungsklage der Kläger.
Die Parteien sind Miteigentümer der Wohnanlage Y in Freiburg. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus vier Gebäuden, an denen ausweislich der Teilungserklärung Untergemeinschaften gebildet wurden. Dabei werden die Anwesen X  als Haus 1“ bezeichnet.

Die Kläger sind Eigentümer der im Dachgeschoss des Anwesens X befindlichen Wohnung Nr. W, die Beklagte der im 2. Obergeschoss mit der Nr. Z Die Beklagten haben die Wohnung seit dem 15.01.2011 an die Eheleute M vermietet, die sie zusammen mit ihrem im November 2013 14 Jahre alten und 20kg schweren Cocker Spaniel/Golden Retriever-Mischling namens Daisy bewohnen. In dem Anwesen X befindet sich ein Aufzug, der direkt in die Dachgeschosswohnung der Kläger führt. In diesem Aufzug haben die Mieter der Beklagten ihren Hund jedenfalls bis November 2011 befördert.
In der am 26.11.2009 beschlossenen Haus- und Wohnordnung heißt es unter Ziff. 15
(Haustiere):
Das Halten von Haustieren sollte dem Verwalter angezeigt werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich bei entsprechender Begründung gegen eine Haustierhaltung aussprechen. Der Tierhalter muss dafür sorgen, dass durch die Tiere weder Schmutz noch anderweitige Belästigungen verursacht werden. (..‘) Die Beförderung von Tieren in beiden Personenaufzügen von Haus l ist nicht gestattet.
Unter Ziff. 19 (Vermietung) wurde u.a. geregelt:
(...) Hat ein Wohnungseigentümer seine Wohnung vermietet, ist er verpflichtet, die Hausordnung in der jeweils gültigen Fassung seinem Mieter bindend aufzuerlegen. (…)“
Im Mietvertrag der Beklagten mit den Eheleuten M heißt es unter § 26 (Sonstige Vereinbarungen, Eigentumswohnung, Hausordnung): 1. Sofern es sich bei vermieteten Räumen um eine Eigentumswohnung handelt, gelten für das Mietverhältnis ausschließlich die in der Teilungserklärung oder in rechtsgültigen Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegten Bestimmungen über die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, insbesondere die Hausordnung, soweit diese den Mieter betreffen und diese von den Bestimmungen diese Vertrages abweichen. Der Vermieter hat dem Mieter die betreffenden Schriftstücke zur Kenntnis zu bringen.
2. Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft - auch solche, die nach Abschluss des Mietvertrages ergehen - sind für den Mieter verbindlich und bewirken eine entsprechende Änderung oder Ergänzung des Mietvertrages, sofern sie die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen und den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Sie sind dem Mieter jeweils bekannt zu machen.
3. (...)
4, Die nachstehende Hausordnung ist Bestandteil dieses Vertrages. (...)“
Es folgt eine „Haus-, Wohn-, Garagen- und Stellplatzordnung“. Mit Schreiben vom 05.10.2011 forderten die Kläger die Verwaltung unter Fristsetzung auf den 14.10.2011 erfolglos auf, für eine Unterlassung der Nutzung des Personenaufzuges durch den Hund der Familie M. zu sorgen. Mit Schreiben vom 16.11.2011 wiederholten sie ihr Begehren unter Fristsetzung auf den 23.11.2011. Am 22.11.2011 lehnte die Verwaltung ein Tätigwerden ab. Am 02.12.2011 wandten sich die Kläger mit ihrem Anliegen unter Zuhilfenahme ihres Anwalts schließlich an die Beklagten direkt, die die gewünschten Maßnahmen und Erklärungen jedoch auch ablehnten.
Die Kläger behaupten, dass die Klägerin Ziff. 1 an einer hochgradigen Tierhaarallergie leide. Durch die Tierhaare im Fahrstuhl würden bei ihr heftige Allergie- und Krankheitssymptome ausgelöst werden.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft die Mieter nicht binde, da sie nicht Gegenstand des Mietvertrages geworden sei. Vielmehr nehme dieser Bezug auf eine Hausordnung, in der keine Regelungen zur Tierhaltung enthalten seien. Insofern wäre der geltend gemachte Anspruch gegenüber den Mietern nicht durchsetzbar. Dieses wäre als AGB-Klausel jedenfalls unwirksam. Außerdem sei die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft unwirksam, da sie zu weitreichend sei. Die Verpflichtungsklage war erfolgreich.


Begründung
Die Kläger haben nach § 1004 BGB einen Anspruch gegen die Beklagten darauf, dass die Beklagten auf ihre Mieter dahingehend einwirken, dass deren Hund nicht im Aufzug im Anwesen Y in Freiburg befördert wird.
1. Nach § 1004 BGB kann der Eigentümer gegen den Störer auf Unterlassung klagen, wenn das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt wird und der Eigentümer nicht zur Duldung verpflichtet ist.
2. Durch die Nutzung des Fahrstuhls durch den Hund der Mieter der Beklagten wird das Eigentum der Kläger in diesem Sinne beeinträchtigt.
a) Nach § 13 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der § 14 und 15 WEG berechtigt. Nach § 15 WEG können die Wohnungseigentümer den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums regeln. Eine solche Regelung haben die Parteien auf der Miteigentümerversammlung vom 26.11.2009 unter TOP 4 f. getroffen, indem sie mehrheitlich eine Haus- und Wohnordnung beschlossen haben, in der unter Ziff. 15 festgelegt ist, dass die Benutzung des Fahrstuhls durch Tiere untersagt ist. Diese Regelung ist wirksam.
b) Der Beschluss ist nicht aus formellen Gründen nichtig. Insbesondere fehlte der Eigentümergemeinschaft nicht die Beschlusskompetenz.
Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen Angelegenheiten, die die Wohnungseigentümer durch Mehrheit(-beschluss), und solchen, die sie durch Vereinbarung regeln können, vgl. § 21 WEG. Nach § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr.1, 15 Abs. 2 WEG können die Miteigentümer - sofern nicht eine Vereinbarung entgegensteht - den ordnungsgemäßen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums durch Stimmenmehrheit beschließen. Danach räumt das Gesetz den Wohnungseigentümern in § 21 Abs. 3, 15 Abs. 2 WEG ausdrücklich die Möglichkeit einer Mehrheitsentscheidung ein, sofern es um eine „ordnungsmäßige“ Maßnahme geht. Die Wohnungseigentümerversammlung ist also nicht von vornherein für eine Beschlussfassung absolut unzuständig. Sie darf nur keine Beschlüsse fassen, die über die „Ordnungsmäßigkeit“ des Gebrauchs, der Verwaltung und der Instandhaltung hinausgehen. Da dies aber von den Umständen des Einzelfalls abhängt und die Frage der Abgrenzung vielfach nicht leicht zu entscheiden ist, kann die Beschlusszuständigkeit nicht davon abhängen, ob eine Maßnahme ordnungsmäßig ist. Die ‚Ordnungsmäßigkeit“ ist aus Gründen der Rechtssicherheit nicht kompetenzbegründend, so dass für Gebrauchs-, Verwaltungs- und lnstandhalttungsregelungen bestandskräftig Mehrheitsbeschlüsse gültig sind, auch wenn der Regelungsgegenstand den Abschluss einer Vereinbarung oder Einstimmigkeit erfordert hätte, sog. vereinbarungsersetzende Beschlüsse (BGH ZMR 2000, 771 = NJW 2000, 3500, 3503). Etwas anders gilt nur für - hier nicht gegebene - vereinbarungsändernde Beschlüsse oder Beschlüsse, die gesetzliche Bestimmungen abbedingen (BGH ZMR 2000, 771 = NJW 2000, 3500, 3501; vgl. auch OLG Saarbrücken, NZM 2007, 168, 168).
c) Die Regelung über das Verbot, Tiere im Aufzug zu befördern, ist auch materiell wirksam. Ein Nichtigkeitsgrund liegt insofern nicht vor.
aa) Materiell nichtig ist ein Beschluss, wenn ein Beschluss gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot, gegen die guten Sitten (§§ 134, 138 BGB) sowie zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verstößt oder in den Kernbereich des Wohnungseigentums oder Sondereigentums eingreift (Bärmann/Klein, WEG, 12. Auflage 2013, § 15 Rn 39). Solch ein Nichtigkeitsgrund ist vorliegend nicht gegeben.
bb) So beinhaltet die Hausordnung kein generelles Haustierhaltungsverbot, sondern lediglich eine Einschränkung dahingehend, dass die gehaltenen Tiere nicht den Aufzug, sondern daraus folgend lediglich das Treppenhaus nutzen dürfen. Durch diese Regelung wird der wesentliche Inhalt der Nutzung von Wohneigentum nicht in sittenwidriger und damit in einer die Nichtigkeit des Beschlusses nach sich ziehenden Weise eingeschränkt. Insofern kann dahinstehen, ob ein generelles Tierhaltungsverbot unzulässigerweise in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift (so Saarländisches OLG, Beschluss vom 02.10.2006, 5 W 154106; offengelassen in OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.01.2011, 20 W 500/08). Daran ändert auch nichts, wenn der konkrete Hund der Mieter der Beklagten wegen gesundheitlicher Einschränkungen die Wohnung nicht mehr über das Treppenhaus erreichen kann. Denn Einschränkungen der Tier- bzw. hier konkret der Hundehaltung, die nicht ein generelles Haustierhaltungsverbot vorsehen, sind lediglich unter Umständen anfechtbar, nicht aber nichtig; die Möglichkeit der Hundehaltung gehört nicht zum Wesentlichen Inhalt der Nutzung von Wohnungseigentum (vgl. BGH MittBayNot 1995, 279, 280; OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.01.2011, 20W 500/08; vgl. auch OLG Celle, Beschluss vom 31.01.2003, 4W 15/03; KG NJW-RR 1998, 1385, 1386).
cc) Die streitgegenständliche Regelung zum Tierbeförderungsverbot in Aufzügen ist auch nicht wegen Unverhältnismäßigkeit nichtig (vgl. hierzu OLG Saarbrücken, Beschluss vom 02.10.2006, 5 W 154/06). Zwar erfasst sie unterschiedslos alle Tiere. Maßgeblich betroffen sind aber vornehmlich Hunde. Denn andere üblicherweise gehaltene (Haus)Tiere wie Vögel, Katzen oder Nagetiere lassen sich unschwer durch das Treppenhaus transportieren.
d) Die Beklagten sind als Zustandsstörer verpflichtet, für die Beseitigung der Störung zu sorgen.
aa) Als Zustandsstörer kann ein Eigentümer einer Sache in Anspruch genommen werden, wenn die Beeinträchtigung wenigstens mittelbar auf seinen Willen zurückgeht. Das setzt voraus, dass er die Möglichkeit hat auf die Beeinträchtigung Einfluss zu nehmen (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 72. Auflage 2013, § 1004 Rn 19). Dies ist vorliegend der Fall. Insbesondere stehen dem mietvertragliche Regelungen nicht entgegen.
bb) Mietrechtliche Vorgaben wirken sich im Erkenntnisverfahren nicht auf den eigentumsrechtlichen Unterlassungsanspruch aus. Es geht vorliegend um die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander. Diese werden weder erweitert noch beschränkt dadurch, dass der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer mietvertraglich gebunden ist. Insbesondere kann von einer unmöglichen Leistung der Beklagten keine Rede sein. Sie haben in Kenntnis des Hundehaltungsverbots die Wohnung vermietet. Sie müssen deshalb alles in ihrer Macht stehende unternehmen, damit ihre Mieter sich an das streitgegenständliche Beförderungsverbot halten. Alles weitere kann dem Vollstreckungsverfahren überlassen werden (BGH MittBayNot 1995, 279, 281 m.w.N.)
cc) Im Übrigen stehen die mietvertraglichen Regelungen der Durchsetzung des Unterlassungsanspruchs vorliegend auch nicht entgegen.
(1) Nach § 26 Ziff. 1 des Mietvertrages gelten die in rechtsgültigen Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegten Bestimmungen über die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums auch für die Mieter der Beklagten. Nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Regelung gehen diese Bestimmungen der unter § 26 Ziff. 4 des Mietvertrages wiedergegeben Hausordnung als Spezialbestimmungen vor. Zu diesen Regelungen zählt auch Ziff. 15 der am 26.11.2009 beschlossenen Hausordnung und damit das Verbot, Tiere im Aufzug zu befördern.
(2) Die Bezugnahme auf dieses Verbot ist auch nicht nach § 307 BGB unwirksam.
Bei der Klausel im Mietvertrag handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 BGB. Sie hält aber einer Inhaltskontrolle nach 307 Abs. 1 Satz 1,  Abs. 2 Nr. 1 BGB stand. Denn eine unangemessene Benachteiligung der Mieter durch die in Rede stehende Regelung ist nicht gegeben. Maßgeblich kommt es darauf an, ob das Verbot, Tiere im Aufzug zu befördern, gegen den wesentlichen Grundgedanke der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 BGB verstößt. Dies ist bei einem generellen Tierhaftungsverbot anzunehmen, da die Frage, ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten erfordert (BGH MDR 2013, 580, 580). Bei der Regelung, Tiere nicht im Aufzug zu befördern, ist solch eine Abwägung indes in zulässiger Weise - wenn auch abstrakt - vorgenommen worden. Denn mit dieser Regelung ist nicht die Haltung von Tieren als solche untersagt, sondern die Mieter haben sich im Rahmen der Tierhaltung an konkret bezeichnete Verhaltensregeln zu halten, die die Haltung als solche nicht in Frage stellen. Insofern kann eine abstrakte Interessenabwägung in zulässiger Weise dadurch vorgenommen werden, dass der Vermieter bestimmt, dass Tiere in einem geschlossenen und beengten Raum wie einem Fahrstuhl nicht befördert werden dürfen, ohne dass der Gebrauch des Mietobjekts unangemessen eingeschränkt wäre. Etwas anderes ergibt sich im konkreten Einzelfall auch nicht daraus, dass der Hund der Mieter erkrankt ist. Denn maßgeblich für die Inhaltskontrolle des § 307 BGB ist die generelle Tierhaltung als Kernbereich des Nutzungsrechts, nicht aber ein von den Mietern einseitig vorgegebener bestimmter Gebrauch der Mietsache.
3. Die nach § 1004 BGB erforderlich Wiederholungsgefahr liegt unproblematisch vor.
4. Dem Unterlassungsanspruch steht auch kein Ausübungshindernis entgegen.
a) Die Durchsetzung des Unterlassungsanspruchs kann im Einzelfall unzulässig sein, wenn ihr der Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB entgegensteht (BayObLG Beschluss vom 25.10.2001, 2Z BR 81/01). Dies ist insbesondere Fall, wenn die Berufung auf die Regelung zur Tierhaltung im Einzelfall gegen zwingende gesetzliche Regelungen oder Wertungen verstößt (vgl. hierzu BayObLG Beschluss vom 25.10.2001, 2Z BR 81/01).
b) Auch dies ist vorliegend nicht anzunehmen. Die Beklagten meinen zwar, dass der Hund wegen gesundheitlicher Einschränkungen die Treppe nicht mehr benutzen könne. Die Berufung auf das Beförderungsverbot ist dennoch nicht rechtsmissbräuchlich. Es bestehen keine Anhaltspunkte, dass die Mieter der Beklagten - insbesondere aus gesundheitlichen Gründen - unbedingt auf den Hund angewiesen wären (vgl. hierzu BayObLG Beschluss vom 25.10.2001, 2Z BR 81/01). Im Übrigen führt das Beförderungsverbot im Aufzug bei einem 20 kg schweren Hund nicht dazu, dass die Haltung des Hundes unmöglich wird. Er kann - nötigenfalls mit Hilfe Dritter - durch das Treppenhaus getragen werden.
5. Nach alledem sind die Beklagten nach § 1004 BGB verpflichtet, dafür zu sorgen, dass ihre Mieter ihren Hund nicht mehr im Aufzug befördern.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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