25.04.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Mai 2014

WEG § 23 Negativbeschlüsse; Feuchtigkeitsschäden im Sondereigentum

Kapitel
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AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 8.1.2014, 539 C 17/13 n. rkr.

1. Negativbeschlüsse haben in der Regel keine Sperrwirkung.

2. Die Ablehnung der Beschlussanträge entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die übrigen Wohnungseigentümer Positivbeschlüsse zu den Anträgen erfolgreich mit der Anfechtungsklage nach § 43 Nr. 4 WEG zu Fall bringen könnten.

3. Ein WEG-Verwalter ist auch bei einer nur im Sondereigentum aufgetretenen Feuchtigkeit und Schimmelbildung gehalten, der Ursache nachzugehen, solange nicht ein Mangel am Gemeinschaftseigentum von vorherein auszuschließen ist.

4. Die Eigentümergemeinschaft ist nicht verpflichtet, ohne Vorlage von Rechnungen und Arbeitsnachweisen sowie Abnahmen größere Beträge quasi blanko an einen Sondereigentümer zu zahlen.

Sachverhalt
Die Kläger und die Beklagten sind Sondereigentümer der Wohnungseigentumsanlage L-straße. Auf der Eigentümerversammlung vom 4.7.2013 wurden unter TOP 7c zur Instandhaltung Negativbeschlüsse/Ablehnungen zu folgenden Beschlussthemen gefasst:
- Übernahme der Kosten der Eigentümer S in Höhe von Euro 7.699,83 für die Schimmelsanierung mittels Silikonplatten in deren Wohnung durch die WEG;

 - die WEG gibt ein Gutachten in Auftrag, in welchem das Schadensbild dargelegt und Reparaturmaßnahmen vorgeschlagen werden. Auf Grundlage des Gutachtens ist eine Firma mit der Reparatur zu beauftragen;

 - zeitnahe Dämmung der Nord- und Ostseite des Hauses und Einholung von Kostenvoranschlägen für Steinwolle und Putz/Steinwolle und Klinker-Riemchen/Steinwolle und jetziges Aussehen (Riemchen und Buntstein). Beschlussfassung im Sommer, so dass die Maßnahme noch vor der nächsten Heizperiode umgesetzt werden kann;

 -  die WEG beauftragt einen vereidigten und von der Handwerkskammer zugelassenen Gutachter a) zur Feststellung, ob und ggf. welche Schäden an der Nord- und Ostfassaden bestehen, die ursächlich für die Schimmelbildung in den Wohnungen sind und ggf. b) zur Erstellung von Empfehlungen für die Maßnahmen zur Beseitigung festgestellter Schäden und trägt die Kosten des Gutachtens.

Die Beschlussvorschläge 4b, 4c und 5 der Verwaltung fanden ein positives Abstimmungsergebnis und wurden ausdrücklich angenommen. Die einzelnen Beschlüsse lauten:

4b) Die Verwaltung wird beauftragt, eine Vereinbarung zwischen den Eigentümern S und S1 sowie der WEG zu entwerfen, in welcher die Übernahme der Kosten für die Erstellung eines Gutachtens zur Beurteilung der Nord- und Ostfassaden hinsichtlich der Schimmelbildung in den Wohnungen S und S1 geregt wird. Die Vereinbarung wird rechtskräftig nach Unterzeichnung durch die Eigentümer S und S1 sowie durch den Beirat und die Verwaltung. Diese Vereinbarung soll folgendes enthalten:
 - die WEG trägt die Kosten des Gutachtens, soweit allein die Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums als Ursache für die Schimmelbildung festgestellt wird;

- die Eigentümer S und S1 übernehmen die Kosten des Gutachtens, wenn die Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums nicht als Ursache der Schimmelbildung festgestellt wird;

4c) Nach Klärung der Kostentragung hat die Verwaltung einen vereidigten und von der Handwerkskammer zugelassenen Gutachter zu beauftragen a) zur Feststellung, ob und ggf. welche Schäden an den Nord- und Ostfassaden bestehen, die ursächlich für die Schimmelbildung in den Wohnungen (Nr. 1 und 8) sind und ggf. b) zur Erstellung von Empfehlungen für Maßnahmen zur Beseitigung festgestellter Schäden.

5) Sofern durch einen Gutachter Schäden am Gemeinschaftseigentum festgestellt wurden, ist bei größerem Schadensumfang (über 10.000,-- Euro) ein Sachverständiger bzw. ein Ingenieurbüro zu beauftragen mit der Erstellung eines Leistungsverzeichnisses, der Einholung von Angeboten und der Erstellung einer Vergabeempfehlung zur Beseitigung der festgestellten Schäden. Anschließend sind Beschlüsse zu fassen über die Beauftragung notwendig werdender Maßnahmen und deren Finanzierung möglichst im Frühjahr 2014. Sofern nur geringfügige Schäden (bis 10.000,-- Euro) am Gemeinschaftseigentum festgestellt werden, sind diese im Rahmen ordnungsgemäßer Instandhaltung zu beseitigen.

Von Seiten der Verwaltung wurde den Klägern am 30.7.2012 mitgeteilt, dass nach Angaben eines Maurermeisters die Fassadenschäden nicht ursächlich für die Schimmelbildung innerhalb der Wohnung sind....

Inzwischen haben die Kläger in Eigenarbeit die Innensanierung in ihrer Wohnung vorgenommen. Ihre Klage war erfolglos.

Begründung

I. 1. Die Anfechtungsklage (§ 43 Nr. 4 WEG) ist unzulässig; ihr fehlt das Rechtschutzinteresse.

Die Negativbeschlüsse Top 7c vom 4.7.2013 entfalten keinerlei Sperrwirkung für die Zukunft (zum alten Recht: AG Hamburg-Blankenese, Beschluss vom 17.7.2007, Az.: 506 II 256/06).
Dies gilt insbesondere, wenn die Möglichkeit einer erneuten Beschlussfassung über denselben Gegenstand nicht eingeschränkt wird (vgl. Jennißen/Elzer, WEG vor §§ 23 - 25 Randnr. 124 ff).
Die Eigentümer haben hier lediglich beschlossen, nicht ohne Rechtsstreit Kosten der Kläger zu übernehmen, nicht auf eigene Rechnung ein Gutachten in Auftrag zu geben, nicht zeitnah eine Dämmung zu veranlassen oder einen Gutachter zur Feststellung der Schäden sowie eventuellen Sanierungsempfehlungen einzuschalten.

Selbst wenn das Gericht alle diese Beschlüsse, die mit deutlicher Mehrheit von 9.085, 9.054, 8.462 und 7.069 Stimmen abgelehnt wurden, für ungültig erklärte oder deren Nichtigkeit feststellte, so würde sich an der Rechtslage überhaupt nichts ändern. Die Beseitigung eines Negativbeschlusses führt nicht automatisch zum Positivbeschluss.

Gegen eine Sperrwirkung des Negativbeschlusses hat sich im Übrigen auch das LG München I, ZMR 2012, 44 ff ausgesprochen.

Selbst wenn man mit dem BGH (ZMR 2010, 542) die isolierte Anfechtung eines Negativbeschlusses ohne Verbindung mit einem auf die Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichteten Antrags als zulässig ansieht, käme man vorliegend nicht zu einem abweichenden Ergebnis. Die Ablehnung der Anträge entsprach hier nämlich den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Deshalb hätten die übrigen Wohnungseigentümer Positivbeschlüsse zu den Anträgen der Kläger erfolgreich mit der Anfechtungsklage nach § 43 Nr. 4 WEG zu Fall bringen können.

Die Eigentümergemeinschaft war nicht verpflichtet, ohne Vorlage von Rechnungen und Arbeitsnachweisen sowie Abnahmen 7.699,83 Euro quasi blanko an die Kläger zu zahlen.

Die Wohnungseigentümer waren auch nicht verpflichtet, ein Gutachten in Auftrag zu geben oder zeitnah die Dämmung zu beauftragen.

Zwar ist ein WEG-Verwalter auch bei einer nur im Sondereigentum aufgetretenen Feuchtigkeit und Schimmelbildung gehalten, der Ursache nachzugehen, solange nicht ein Mangel am Gemeinschaftseigentum von vorherein auszuschließen ist. Dies hat die Verwaltung hier jedoch ansatzweise getan und sich dabei auf die Aussage des Maurermeisters H verlassen, wonach Reparaturarbeiten an der Fassade wegen möglicherweise eindringender Feuchtigkeit nicht erforderlich seien.

Ergänzend wird zu den Verwalterpflichten insoweit verwiesen auf die instruktive Entscheidung LG München I ZMR 2013, 657 ff. Wegen der Erforderlichkeit einer DIN-gerechten Sanierung wird verwiesen auf BGH, Urteil vom 24.5.2013, V ZR 182/12.

2. Hinsichtlich der Positivbeschlüsse fehlt das Rechtschutzinteresse schon deshalb, weil die Kläger durch ein einfaches Schweigen oder Nein-Sagen jedwede nachteilige Folge der Beschlussvorschläge 4b, 4c und 5 zu Top 7c für sich selber vermeiden können.

Der Beschlussvorschlag 4b ist lediglich eine Offerte an die Kläger und den Mitwohnungseigentümer S1. Wenn diese mit den entsprechenden Vorgaben der Vereinbarung nicht einverstanden sind, ändert sich weder bei Schweigen noch bei Ablehnung die Rechtslage zu ihren Lasten.

Der Beschlussvorschlag 4c seinerseits entfaltet nur Wirkung, wenn die Kläger dem Beschlussvorschlag 4b nachträglich zustimmen. Entsprechendes gilt für den Beschlussvorschlag 5.

II. Der Zahlungsantrag gegen die übrigen Wohnungseigentümer ist zulässig, jedoch unbegründet.

1. Die Kläger verkennen schon, dass eine Haftung der Beklagten dem Grunde nach nur dann in Betracht kommt, wenn ein Mangel am Gemeinschaftseigentum - hier bestritten - kausal zu Schäden im Bereich des Sondereigentums geführt hat - ebenfalls bestritten - und dieser adäquat kausal war und die übrigen Wohnungseigentümer hieran ein Verschulden trifft.

Für Schäden am Sondereigentum haftet der Sondereigentümer allein, und zwar selbst dann, wenn ein Schaden am Gemeinschaftseigentum vorliegt, dieser aber von keinem der Beklagten verschuldet ist.

Darüber hinaus wäre - selbst wenn eine Haftung dem Grunde nach bestünde - ein erhebliches Mitverschulden auf Seiten der Kläger anzunehmen, da diese nach eigenem Sachvortrag über Jahre hin eine fehlende Sanierung weder forciert noch gegenüber den Mitwohnungseigentümern eingeklagt haben.

Bei unterstellt gegebener Sanierungsbedürftigkeit des Gemeinschaftseigentums "Außenfassade" hätte seit 1.7.2007 gem. § 21 Abs. 8 WEG die Möglichkeit bestanden, die übrigen Wohnungseigentümer in Anspruch zu nehmen, weil sie eine erforderliche Maßnahme nicht beschlossen hätten.

Typischerweise ist dies bei einer Ermessensreduzierung auf Null zu bejahen, d. h. bei Versagen der Selbstverwaltung der Eigentümer. Wegen weiterer Einzelheiten wird verwiesen auf Drabek in Riecke/Schmid, WEG 3. Aufl. § 21, Rn. 306 ff.

Für den Fall unzureichender positiver Beschlussfassungen über  notwendige Instandsetzungsmaßnahmen wird verwiesen auf die instruktive Entscheidung BGH ZMR 2012, 974 zum Hausschwamm....    Voraussetzung ist in jedem Fall, dass zuerst einmal eine Bestandsaufnahme über den Ist-Zustand des möglicherweise zu sanierenden Bauteils erfolgt (vgl. LG Hamburg, ZMR 2012, 723).

Vor Auftragsvergabe sind - nicht nur für die in der Versammlung beschließenden Wohnungseigentümer - sondern erst Recht für die hier als Kläger auftretenden Wohnungseigentümer erst einmal Vergleichsangebote einzuholen (vgl. LG Hamburg, ZMR 2012, 474).

2. Den Klägern hilft es auch nichts, dass sie - letztlich - ihre Zahlungsklage doch noch gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet haben.

Für die Passivlegitimation der übrigen Wohnungseigentümer spricht zwar auch BGH ZMR 2012, 974, wonach der Verband nur haftet, wenn es um die fehlende Umsetzung bereits existenter Sanierungsbeschlüsse geht (§ 31 BGB analog).

Das Landgericht Hamburg (ZMR 2012, 974 und ZMR 2012, 189) verneint jetzt entgegen früherer Rechtsprechung (LG Hamburg, ZMR 2009, 714 ff) eine Haftung des Verbandes.

Wenig plausibel ist allerdings, warum die Beklagten verpflichtet sein sollten, den Schaden im Sondereigentum der Kläger allein zu tragen ohne Kostenbeteiligung der Kläger.
Wenn man den Ansatz der Kläger konsequent zu Ende denkt, kommt derjenige Sondereigentümer am Günstigsten weg, in dessen Sondereigentum ein Schaden auftritt. Ein wahrlich überraschendes Ergebnis.


Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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