25.04.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Mai 2014

Abspaltung des Teilbetriebs "WEG-Verwaltung"

Kapitel
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UmwG § 123 Abs.2 Nr.1, 131 Abs.1; WEG §§ 12 Abs.1, 26 Abs.1 Abspaltung des Teilbetriebs "WEG-Verwaltung" OLG München, Beschluss vom 31.1.2014, 34 Wx 469/13

Die im Weg der Umwandlung vorgenommene Abspaltung eines Teilbetriebs ("WEG-Verwaltung") bewirkt keinen Wechsel in der Person des bestellten Verwalters. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird auch nicht verwalterlos. Ist zur Veräußerung des Wohnungseigentums die Verwalterzustimmung erforderlich, bedarf es weiterhin der Zustimmung des bestellten bisherigen Verwalters.

I. Sachverhalt
Die Beteiligte zu 1 ist Teileigentümerin von zwei Garagen in einer Wohnanlage.
In den beiden Teileigentumsgrundbüchern ist im Bestandsverzeichnis jeweils folgender Vermerk eingetragen:
Zur Veräußerung ist die Zustimmung des Verwalters erforderlich, ausgenommen Veräußerungen:
a) im Wege der Zwangsvollstreckung, durch den Konkursverwalter oder in den Fällen des § 19 WEG,
b) durch einen Grundpfandrechtsgläubiger, der das Wohnungseigentum erworben hat.
Gemäß Beschlussprotokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.6.2011 ist für den Zeitraum vom 1.1.2012 bis 31.12.2016 die X-GmbH als Verwalter bestellt.
Mit notariellem Vertrag vom 14.8.2013 verkaufte die Beteiligte zu 1 ihre beiden Miteigentumsanteile verbunden mit dem Sondereigentum an jeweils einer Garage an die Beteiligte zu 2. Die Auflassung wurde erklärt.
Unter dem 17.10.2013 legte der Notar die Bewilligung vor und beantragte (u.a.) die Eintragung der Auflassung. Beigefügt ist dem Antrag eine Verwalterzustimmung vom 28.8.2013, abgegeben namens der Y-GmbH. Der Antrag enthält zudem noch die notarielle Feststellung, wonach die X-GmbH den selbständigen Teilbetrieb "WEG-Verwaltung" im Wege der Abspaltung zur Aufnahme auf die Y-GmbH übertragen hat.
Mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 14.11.2013 hat das Grundbuchamt die fehlende Zustimmung des Verwalters moniert. Zum Nachweis der Verwaltereigenschaft der Y-GmbH sei ein Bestellungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich und das entsprechende Protokoll vorzulegen. Denn die Abspaltung des Teilbetriebs habe zur Folge, dass die Eigentümergemeinschaft verwalterlos sei.
II. Begründung
Die Beschwerde hat im Hinblick auf die nun vorgelegte Verwalterzustimmung vom 6.12.2013 Erfolg.
1. Zutreffend geht die Zwischenverfügung allerdings davon aus, dass eine wirksame Zustimmung (§ 12 Abs. 1 WEG) des bestellten Verwalters zur Veräußerung des Teileigentums (zwei Garagen) in der Erklärung vom 28.8.2013 nicht zu sehen ist. Zu einem Wechsel in der Verwaltung ist es nämlich trotz der Abspaltung des Teilbetriebs "WEG-Verwaltung" (§ 123 Abs. 2 UmwG) aus der bisherigen X-GmbH nicht gekommen (OLG Köln vom 24.9.2003, 2 Wx 28/03; LG Frankfurt/Oder ZMR 2013, 981).
Die Y-GmbH ist nicht in Folge der Abspaltung Verwalter der Wohnanlage geworden, da das Verwalteramt an die Person des Verwalters gebunden ist (BayObLGZ 1975, 327/329). Eine Rechtsnachfolge in das personenbezogene Verwalteramt findet grundsätzlich nicht statt, weil das Vertrauensverhältnis zum Verwalter eine Rechtsnachfolge ohne Mitwirkung der Wohnungseigentümer ausschließt (BayObLG ZWE 2002, 214).
Dies gilt auch bei Abspaltung/Ausgliederung eines Teils des Betriebs nach § 131 Abs. 1 UmwG. Zwar wurde § 132 UmwG, der eine solche Beschränkung ausdrücklich vorsah, durch das Gesetz vom 19.4.2007 (BGBl I S. 542) aufgehoben; indessen schließt § 26 Abs. 1 WEG die Übertragbarkeit aus (OLG Köln a.a.O. bei juris Rn. 18; LG Frankfurt/Oder ZMR 2013, 981/982). Eine Rechtsnachfolge ohne Mitwirkung der Wohnungseigentümergemeinschaft - damit ohne Möglichkeit der Einflussnahme - würde das auf Vertrauen angelegte Geschäftsbesorgungsverhältnis erheblich stören. Beispielhaft weist der Senat hier nur auf den offensichtlichen Umstand hin, dass das Stammkapital des bestellten Verwalters 260.000 €, das des "aufgedrängten" Verwalters hingegen bei 25.000 € liegt. Für die Entscheidung der Eigentümergemeinschaft, wer sie verwalten soll, spielt ein solcher Umstand wegen des als Haftungsmasse nur zur Verfügung stehenden Gesellschaftsvermögens (§ 13 Abs. 2 GmbHG) naturgemäß eine wichtige Rolle.
2. Aber auch wenn die Abspaltung des Teilbetriebs im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft unbeachtlich ist, wurde diese nicht verwalterlos. Vielmehr dauert die bisherige Verwalterbestellung fort. Die zum Verwalter bestellte juristische Person ist nicht erloschen, sondern existiert weiterhin, mögen sich auch deren Geschäftsaufgaben geändert haben. Dies hat aber auf die fortwährende Wirksamkeit des Bestellungsakts keinen Einfluss.
3. Die Zwischenverfügung wäre auf das Rechtsmittel dahin abzuändern gewesen (siehe BayObLG NJW-RR 2000, 1545 = BayObLGZ 2000, 167/168), dass das Eintragungshindernis durch die Zustimmungserklärung des (noch) zuständigen Verwalters beseitigt werden kann. Aufgrund der im Beschwerdeverfahren vorgelegten Unterlagen, die nach § 74 GBO zu berücksichtigen sind, ist die Zwischenverfügung jedoch vollständig aufzuheben. Der Senat geht davon aus, dass die Zustimmung der X-GmbH als bestellter Verwalterin vom 6.12.2013 wirksam ist. Auch die Vollmacht der handelnden Person zur Erteilung der Verwalterzustimmung ist urkundlich (§ 29 Abs. 1 GBO) nachgewiesen. Das Hindernis der fehlenden Verwalterzustimmung ist daher beseitigt.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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