24.02.2015 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht März 2015

WEG § 28 Erneute Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan

Kapitel
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AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 16.7.2014, 539 C 13/14

Die Gerichte können keinen Nichtigkeitsgrund daraus konstruieren, dass eine Gemeinschaft - und sei es aus Bequemlichkeit - die Vorauszahlungen/Einzelwirtschaftspläne des Vorjahres im laufenden Jahr erneut beschlossen hat.
Selbst wenn der Passus "der genehmigte Gesamtwirtschaftsplan 2013 und die Einzelwirtschaftspläne gelten unverändert für das Jahr 2014 fort bis zur Beschlussfassung über einen neuen Gesamtwirtschaftsplan einschließlich Einzelwirtschaftsplänen" nichtig wäre, stünde dies der Zahlungsverpflichtung bis Dezember 2013 nicht entgegen. Es kann insbesondere nicht davon ausgegangen werden, dass eine möglicherweise nichtige Fortgeltungsklausel auch den Wirtschaftsplanbeschluss für 2013 erfassen sollte.
Es liegt ein bestandskräftiger Wirtschaftsplanbeschluss auch dann vor, wenn er nicht bereits vor Beginn des Wirtschaftsjahres (vgl. Casser ZWE 2014, 157)  beschlossen wurde.

Bedeutung für die Praxis
Für einen Beschluss über die generelle Fortgeltung des Wirtschaftsplans fehlt die nach strenger Auffassung die Beschlusskompetenz.
Von einem Fortgeltungsbeschluss zu unterscheiden ist ein Beschluss, der lediglich die Vorauszahlungen/Einzelwirtschaftspläne wie bereits Vorjahr auch im laufenden Jahr erneut, d. h. in selber Höhe, festlegt.
Weder im Fall des LG Itzehoe (ZMR 2014, 144) noch hier, ging es um eine Zahlungsverpflichtung aufgrund einer Fortgeltungsklausel. Dies übersieht auch Merle in seiner Anmerkung zu LG Itzehoe in ZWE 2014, 134.

Sachverhalt

Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, begehrt vom Beklagten als Mitwohnungseigentümer die Zahlung rückständiger (restlicher) Hausgeldvorauszahlungen für die Monate August 2013 bis Dezember 2013 (5 x Euro 151,57) sowie die Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten.

Auf der Versammlung vom 5.6.2012 wurde zu Top 20 der Wirtschaftsplan für 2012 genehmigt. Der Gesamtwirtschaftsplan wies eine Summe von 117.587,60 Euro aus. Trotzdem wurde es bei den Einzelwirtschaftsplänen, die zu einer Gesamtsumme von Euro 117.957,48 führten, belassen, damit keine neue Hausgeldberechnung erfolgen müsse.

Ähnlich wurde verfahren auf der Eigentümerversammlung v. 11.6.2013. Dort wurde zu Top 18 der Wirtschaftsplan 2013 genehmigt. Der Gesamtwirtschaftsplan wies eine Endsumme von Euro 118.237,60 aus. Trotzdem wurden weiterhin die Einzelwirtschaftspläne - wie im Vorjahr - mit einer Gesamtsumme von Euro 117.957,48 erneut beschlossen, damit keine Hausgeldneuberechnung erforderlich werde. Es folgte wie im Vorjahr der Passus "der genehmigte Gesamtwirtschaftsplan 2013 und die Einzelwirtschaftspläne gelten unverändert für das Jahr 2014 fort bis zur Beschlussfassung über einen neuen Gesamtwirtschaftsplan einschließlich Einzelwirtschaftsplänen". Diesen Beschluss fasste die Eigentümerversammlung mit 100% Ja-Stimmen. Der Beklagte war auf der Eigentümerversammlung durch seine Mutter mit Vollmacht vertreten.

Das Hausgeld für die Sondereigentumseinheit des Beklagten beläuft sich ausweislich -  des insoweit fortgeschriebenen - Wirtschaftsplans für 2011 auf monatlich Euro 523,47. Der Beklagte hat seit August 2013 monatlich lediglich Euro 371,90, d.h. monatlich Euro 151, 57 weniger an Hausgeld vorausgezahlt.
 Der Beklagte hat eine "Kontrollliste", Ausgabedatum 15.3.2013 für den Zeitraum 1.1. - 31.12.2013 vorgelegt. Diese zum Wirtschaftsplan ab 1.1.2013 entworfene Liste endete mit einer Gesamtsumme von Euro 118.237,18, sie erwähnt für das Sondereigentum des Beklagten ein Hausgeld von insgesamt mtl. Euro 371,90. Die Summe der einzelnen erwähnten Vorauszahlungen ergibt Euro 9.853,15, multipliziert mit 12 Monaten ergibt sich der Jahres-Gesamtbetrag in Höhe von Euro 118.237,18.
Der Beklagte ist der Auffassung, dass die erwähnten Beschlüsse zu den Wirtschaftsplänen 2012 und 2013 eine nichtige Fortgeltungsklausel darstellten.

Es sei für den Beklagten nicht klar, wie lange das bisher geschuldete Hausgeld weiter geleistet werden solle. Eine unbefristete Fortgeltung führe zur Nichtigkeit, weil es an der entsprechenden Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung fehle.

Begründung

1.    Der Beklagte schuldet auch für die Zeit von August 2013 bis Dezember 2013 ein weiteres Differenzwohngeld in Höhe von monatlich je Euro 151,75.

Der Zahlungsanspruch folgt aus dem - evident ordnungs- und rechtswidrigen, aber bestandskräftigen - Beschluss zu Top 18 vom 11.6.2013 i.V.m. § 28 WEG.

Gemäß Beschluss zu Top 18 wurde festgestellt, dass keine Hausgeldneuberechnung gegenüber dem Vorjahr erfolgen sollte. Dies bedeutet, dass es weiterhin bei den bisherigen Vorauszahlungen bleibt, obwohl der Wirtschaftsplan in der Gesamtsumme 118.237,16 Euro ausweist, während die Summe der Vorauszahlungen gem. den Einzelwirtschaftsplänen lediglich Euro 117.957,48 erreicht.

So schreibt etwa Abramenko (Riecke/Schmid, WEG 3. Aufl. § 28, Randnr. 9):
"...war der allgemeine Beschluss, jeder Wirtschaftsplan solle bis zur Genehmigung eines neuen fortgelten, bislang mangels Beschlusskompetenz nichtig (OLG Düsseldorf NJW-RR 2003, 1596). Es wurde lediglich der Beschluss mehrerer aufeinanderfolgender Wirtschaftspläne für jeweils ein Jahr für zulässig befunden (Staudinger/Bub § 28 Randnr. 53). Dies mag hinsichtlich der Beschlusskompetenz zutreffen, wird aber regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen... Bei weiter oder analoger Anwendung lassen sich die entsprechenden Schwierigkeiten über die neue Beschlusskompetenz in § 21 Abs. 7 WEG ausräumen..."
Auch dieser Lösungsansatz räumt das Nichtigkeitsrisiko nicht vollständig aus.

Im vorliegenden Fall ist jedoch zu berücksichtigen, dass - genau wie im Fall des LG Itzehoe (ZMR 2014, 144, unter Ziff. 2 der Gründe) - für das hier streitgegenständliche Wirtschaftsjahr 2013 ein Wirtschaftsplan beschlossen wurde (Top 18 vom 11.6.2013).

Selbst wenn man der strengen Auffassung von Casser, ZWE 2014, 157, Fußnote 7 unter Hinweis auf Riecke WuM 1989, 319/321 folgt, dass ein Wirtschaftsplan bereits vor Beginn des Wirtschaftsjahres zu beschließen ist, kann auch dies hier wegen Versäumens der Anfechtungsfrist nicht mehr geltend gemacht werden.

Außerdem ist der Beschluss zu Top 18 im Juni 2013 erfolgt, während hier Wohngelder (Differenzbeträge) erst für spätere Zeiträume (August bis Dezember 2013) geltend gemacht werden.

Hinzu kommt, dass der Beklagte dieser Beschlussfassung selber zugestimmt hat. Diese Zustimmung - durch die bevollmächtigte Mutter - hätte zwar einer Anfechtungsklage nicht entgegengestanden, diese wurde jedoch vom Beklagten nicht (fristgerecht) erhoben (vergl. dazu Riecke/Schmidt/Elzer, ETV, 4. Aufl., Randnr. 797 unter Hinweis auf OLG Karlsruhe, ZMR 2003, 290 ff).
Offen bleiben kann hier die Frage, ob der allstimmige Beschluss zu Top 18 ggf. auch eine teilungserklärungsändernde Vereinbarung enthält. Hier wird zugunsten des Beklagten angenommen, dass sich seine Vollmacht auf eine Beschlussfassung und nicht auf eine Vereinbarung im Sinne des § 10 WEG bezog.
Selbst wenn der Passus "der genehmigte Gesamtwirtschaftsplan 2013 und die Einzelwirtschaftspläne gelten unverändert für das Jahr 2014 fort bis zur Beschlussfassung über einen neuen Gesamtwirtschaftsplan einschließlich Einzelwirtschaftsplänen" nichtig wäre, stünde dies der Zahlungsverpflichtung - die im Dezember 2013 lt. Klageantrag endet - nicht entgegen. Es kann insbesondere nicht davon ausgegangen werden, dass eine möglicherweise nichtige Fortgeltungsklausel auch den Wirtschaftsplan für 2013 (Top 18) erfassen sollte.
Weder im Fall des LG Itzehoe (ZMR 2014, 144) noch hier, ging es um eine Zahlungsverpflichtung aufgrund einer Fortgeltungsklausel. Dies übersieht auch Merle in seiner Anmerkung zu LG Itzehoe in ZWE 2014, 134.
Im vorliegenden Fall wurde im Jahr 2013 für das Wirtschaftsjahr 2013 mit Rückwirkung auf den 1.1.2013 anstelle eines neuen Wirtschaftsplanes ein früherer Wirtschaftsplan erneut beschlossen, da man meinte, aufgrund der geringen Abweichungen keine neue Hausgeldberechnung vornehmen zu müssen.
Die Gerichte können keinen Nichtigkeitsgrund daraus konstruieren, dass eine Gemeinschaft - und sei es aus Bequemlichkeit - die Vorauszahlungen/Einzelwirtschaftspläne des Vorjahres im Jahr 2013 erneut beschlossen hat.

Ob der Verwalter den alten Wirtschaftsplan des Vorjahres noch einmal abschreibt oder die prognostizierten Ausgaben marginal über denen des Vorjahres einschätzt und dann den Vorjahresplan erneut beschließen lässt, kann keinen Unterschied machen in puncto Beschlusskompetenz aus § 28 WEG.

Die Frage der Teilnichtigkeit der Fortgeltungsklausel stellt sich hier nicht, da Hausgeldforderungen für 2014 nicht Streitgegenstand sind.

Dem Beschlussinhalt (Top 18)  lässt sich auch nicht entnehmen, dass die Gemeinschaft sich zukünftig nicht mehr zu Beschlussfassungen über den Wirtschaftsplan bereitfinden wird. Ein derartiges künftiges gesetzwidriges/ordnungswidriges Verhalten könnte nicht wirksam im Vorwege beschlossen werden.

Eine Übersicht aller wohnungswirtschaftlichen Urteile aus der Fachzeitschrift DW Die Wohnungswirtschaft finden Sie hier.

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