26.05.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Juni 2014

Wichtiger Grund gegen Wiederwahl des Verwalters

Kapitel
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BGB § 626; WEG § § 21, 26 Wichtiger Grund gegen Wiederwahl des Verwalters; Fehler bei der Geldverwaltung LG Itzehoe, Urteil vom 12.7.2013, 11 S 39/12

1. Die Wohnungseigentümer haben nicht nur einen Anspruch darauf, dass die Tätigkeit der Verwaltung Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen genügt (BGH Urteil vom 22.06.2012, V ZR 190/11; Bärmann - Merle, § 26 Rn 40). Daran fehlt es, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung spricht.

2. Gravierenden Fehler in der Jahresabrechnung, die unbefugte Vergabe von Aufträgen und der Verstoß gegen das Gebot des § 27 Abs. 5 WEG, eingenommene Gelder der Wohnungseigentümer von ihrem Vermögen gesondert zu halten, stellen erhebliche Pflichtverletzungen dar, die jedenfalls bei einer Gesamtschau eine Wiederbestellung der bisherigen Verwaltung nicht mehr vertretbar erscheinen lassen.

Sachverhalt
In der Eigentümerversammlung vom 12.05.2011 wurden folgende Beschlüsse gefasst: zu TOP 5a (Ablehnung der vorgelegten und Neuaufstellung der Jahresabrechnung 2010), TOP 5b (vorgelegte Jahresabrechnung 2010 mit der Maßgabe, die Positionen 10, 11 und 14 in Höhe von insgesamt 10.042,94 € nicht als sonstige Kosten zu berücksichtigen, sondern aus der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen) und TOP 7 (Verlängerung des bestehenden Verwaltervertrages um weitere 3 Jahre bis zum 31.12.2014), die allesamt angefochten wurden. Die Jahresabrechnung enthielt Fehler. Die Vergabe von Aufträgen durch die Verwaltung erfolgte, ohne  entsprechende Befugnis und eingenommene Gelder der Wohnungseigentümer wurden nicht von ihrem Vermögen gesondert gehalten.

Das Gericht erklärte alle Beschlüsse für ungültig.

Begründung

1. Aufgrund der Fehler in der Jahresabrechnung 2010, welche der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft erstellt und in der Eigentümerversammlung zur Abstimmung vorgelegt hat, waren die zu TOP 5a und 5b gefassten Beschlüsse, welche den abgelehnten Antrag auf Neuerstellung bzw. die Genehmigung der Jahresabrechnung 2010 betreffen, für ungültig zu erklären.

Nach Ablauf des Kalenderjahres hat die Verwaltung gemäß § 28 Abs. 3 WEG eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen und die Kontostände auf den Gemeinschaftskonten am Anfang und Ende des Abrechnungszeitraumes enthält. Sie ist keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern eine schlichte Einnahme- und Ausgabenrechnung, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss (u.a. BGH Urteil vom 04.12.2009, V ZR 44/09, ZMR 2010, 300, Rn 10 in juris).

a) Die Prüfung der rechnerischen Schlüssigkeit der Abrechnung (Kontenabstimmung) ist aufgrund fehlender Angaben zum Teil nicht möglich und zeigt im Übrigen erhebliche Differenzen und Fehler in den Buchungsvorgängen auf.

b) Die Jahresabrechnung 2010 ist überdies in Bezug auf die Instandhaltungsrücklage, die Heizkostenabrechnung und die Zinseinnahmen fehlerhaft.

Der auf der Eigentümerversammlung unter TOP 7 gefasste Beschluss der Wohnungseigentümer, den Verwaltervertrag um weitere 3 Jahre ab dem 01.01.2012 zu verlängern, verstößt gegen ordnungsgemäße Verwaltung und war deshalb für ungültig zu erklären.

Die Bestellung eines Verwalters ist am Maßstab einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu messen. Denn die Wohnungseigentümer haben nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG nicht nur einen Anspruch darauf, dass die Tätigkeit der Verwaltung diesen Grundsätzen entspricht, sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen genügt (BGH Urteil vom 22.06.2012, V ZR 190/11; Bärmann - Merle, § 26 Rn 40). Daran fehlt es, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung spricht. Wann ein solcher wichtiger Grund vorliegt, bestimmt sich in Anlehnung an § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG nach den für die Abberufung des Verwalters geltenden Grundsätzen (BGH Urteil vom 22.06.2012 aaO; OLG Stuttgart Urteil vom 18.12.1985, 8 W 338/85; Bärmann - Merle, aaO., § 26 Rn. 40; Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 26 Rn 63).

Das Vorliegen eines wichtigen Grundes verpflichtete die Wohnungseigentümer allerdings nicht ohne weiteres dazu, den Verwalter abzuberufen. Sie haben vielmehr einen Beurteilungsspielraum auch bei der Bestellung des Verwalters, bei der sie eine Prognose darüber anstellen müssen, ob er das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben wird. Die Bestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung deshalb erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, das heißt, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellen (BGH vom 22.06.2012 aaO).

Im vorliegenden Fall haben die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschritten.
Die gravierenden Fehler in der Jahresabrechnung 2010 (a), die Vergabe von Aufträgen, wozu die Verwaltung nicht bzw. nicht in dem Umfang befugt war (b), und der Verstoß gegen das Gebot des § 27 Abs. 5 WEG, eingenommene Gelder der Wohnungseigentümer von ihrem Vermögen gesondert zu halten (c), stellen erhebliche Pflichtverletzungen dar, die jedenfalls bei einer Gesamtschau eine Wiederbestellung der bisherigen Verwaltung nicht mehr vertretbar erscheinen lassen.

a) Die wesentlichen Verstöße gegen die Regeln einer ordnungsgemäßen Abrechnung, die angesichts der fehlenden Abstimmbarkeit der Bestände am 01.01.2010 auch in der Vorjahresabrechnung 2009 vorgelegen haben müssen, beinhalten einen wichtigen Grund zur Abberufung eines Verwalters (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.07.2005, 3 Wx 46/05; LG Düsseldorf, Urteil vom 27.01.2010, 16 S 45/09).

b) Darüber hinaus hat die Verwaltung, ohne hierzu ermächtigt zu sein, Aufträge zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums vergeben), Reparaturen im Bereich von mehreren Sondereigentumseinheiten auf Kosten der Gemeinschaft beauftragt und die hierfür von der Wohnungseigentümergemeinschaft verauslagten Gelder nicht von den Wohnungseigentümern zurück gefordert.

aa) Diese ihm zustehenden Kompetenzen hat der Verwalter dadurch überschritten, dass er nicht nur den in der Eigentümerversammlung vom 19.05.2010 zu TOP 24 gefassten Beschluss („a) Reinigung der Südfassade inkl. verschmutzter Gebäudeteile und Streichen der abgeplatzten dunklen Balkoninnenseiten. Kosten in Höhe von ca. 9.000,00 € Kosten aus der Instandhaltungsrücklage.“) umgesetzt hat, sondern darüber hinausgehend weitere Aufträge im Bereich der Südfassade vergeben hat mit der Folge, dass Gesamtkosten in Höhe von 21.061,92 € aufgewendet wurden.
Unter TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 12.05.2011 erläuterte der Verwalter die vorgenannten Instandsetzungskosten unter Ziffer 1. wie folgt: „Ausführung Malerarbeiten Südfassade gemäß Beschluss inkl. Erweiterung um Abstellräume 4. OG…“. Das Streichen der Abstellräume gehört jedoch nicht zu den von dem Verwalter in eigener Zuständigkeit zu entscheidenden Bereichen. Es handelt sich weder um eine dringende Maßnahme, noch war sie von dem Beschluss der Wohnungseigentümer gedeckt. Das ergibt sich auch daraus, dass die im Beschluss veranschlagten Kosten mehr als doppelt so hoch ausfielen. Der Verwaltungsbeirat hat insoweit auch keine eigene Entscheidungskompetenz. Allein die Wohnungseigentümerversammlung hätte über das Ob und das Wie dieser Instandhaltungsmaßnahme entscheiden müssen. Vor der Entscheidung über die Erteilung des Auftrages wäre es auch erforderlich gewesen, dass die Verwaltung mehrere Alternativ- oder Konkurrenzangebote zu den beschlossenen Sanierungsangeboten einholt oder solche Angebote bereits zur Beschlussfassung vorlegt. Anhand derer soll gewährleistet werden, dass einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung der Mängel und Schäden versprechen, und andererseits auf die Wirtschaftlichkeit beachtet und keine überteuerten Aufträge erteilt werden.

Diese Vorgehensweise hat die Verwaltung pflichtwidrig nicht eingehalten, sondern anhand eines grob skizzierten Sanierungsumfangs und ohne vorherige Einholung von Angeboten, auf der Grundlage einer Kostenschätzung von 9.000,00 € einen Auftrag an ein selbst ausgewähltes Unternehmen vergeben, das nicht nur die beschlossene Maßnahme, sondern zusätzlich auch weitere Arbeiten zu einem Betrag von insgesamt 21.061,92 € ausgeführt hat.

bb) Das zu aa) Ausgeführte gilt entsprechend, soweit die Verwaltung entschieden hat, dass die Durchlauferhitzer in mehreren Wohnungen auf Kosten der Gemeinschaft ausgetauscht werden.

Das dargestellte Übergehen der Entscheidungsbefugnisse der Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit Instandsetzungsmaßnahmen, kann eine Abberufung des Verwalters rechtfertigen (BayObLG, Beschluss vom 29.01.2004, 2Z BR 181/03).

c) Die Verwalterin hat überdies unter Verstoß gegen § 27 Abs. 5 WEG die von den Wohnungseigentümern eingenommenen Gelder nicht so weitgehend von ihrem Vermögen gesondert gehalten, wie dies seit Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 2005 möglich und seit dem 01.07.2007 gesetzlich vorgesehen ist.

Die Verwalterin ist gemäß § 27 Abs. 3 Ziff. 5 WEG berechtigt, im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen Gelder Konten zu führen und nach § 27 Abs. 5 WEG verpflichtet, eingenommene Gelder von ihrem Vermögen gesondert zu halten. Die mit dieser Vorschrift bezweckte Insolvenz- und Pfandsicherheit der eingenommenen Gelder verbietet im bargeldlosen Verkehr, die Gelder auf einem Eigenkonto des Verwalters zu führen. Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft sind vielmehr seit Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaften als Fremdkonten anzulegen, bei denen die Eigentümergemeinschaft Kontoinhaberin und der Verwalter lediglich kontoführungsbefugt ist. Treuhandkonten, bei denen Kontoinhaber der Verwalter ist, widersprechen seit Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsgemäßer Verwaltung (Bärmann - Merle, aaO., § 27 Rdnr. 212; Riecke/Schmid/Abramenko, WEG 3. Aufl., § 27 Rn 30).

Vorliegend führt die Verwalterin für die Gemeinschaft kein Fremdkonto, sondern ein Treuhandkonto unter eigenem Namen („X. Verwaltung GmbH“, wohl mit dem Zusatz „wegen Wohnungseigentümergemeinschaft W.“). Dies stellt nach den oben dargestellten Maßstäben einen Verstoß gegen ordnungsgemäße Verwaltung dar und kann zudem die Abberufung eines Verwalters begründen (OLG Rostock, Beschluss vom 20.05.2009, 3 W 181/08, Rn 38 in juris; LG Itzehoe, Urteil vom 12.04.2011, 11 S 47/10; Bärmann - Merle, § 26 Rn 211).

Im Zeitpunkt der Beschlussfassung in 2011 bestand (aufgrund der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft) die Möglichkeit der Führung eines offenen Fremdkontos bereits seit 6 Jahren. Die Verwalterin hatte mithin nicht nur ausreichend Zeit und Gelegenheit, die bis 2005 nur bestehende Möglichkeit, das Kontoguthaben bzw. Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber einem Zugriff ihrer Gläubiger, sei es in der Insolvenz oder im Rahmen der Zwangsvollstreckung, weitergehender als durch Nutzung eines Treuhand-Sonderkontos zu schützen, sondern auch die gesetzliche Verpflichtung dazu. Gegen diese Verpflichtung hat sie verstoßen.

d) Die gebotene Gesamtschau der Pflichtverstöße der Verwaltung, die bereits jeder für sich schwer wiegen, führt dazu, dass sich der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Verlängerung des Verwaltervertrags nicht mehr im Rahmen des ihnen eingeräumten Beurteilungsspielraums bewegt und deshalb für unwirksam zu erklären war.
Gegen die Grundsätze bei der Aufstellung einer Jahresabrechnung wurde in mehrfacher Hinsicht, schwerwiegend und angesichts der fehlenden Schlüssigkeit des Gesamtrechenwerks auch über mehr als einen Abrechnungszeitraum verstoßen. Der Verwaltung, zu deren Hauptaufgabe es gehört, die gemeinschaftlichen Gelder zu verwalten und eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu erstellen, hätten die - zugegebenermaßen zum Teil hohen – Anforderungen an eine Abrechnung bekannt sein und von ihr umgesetzt werden müssen. Die grundlegenden Defizite zeigen sich schon an der offenkundigen Unschlüssigkeit der Abrechnung, die einen höheren Bestand in der Instandhaltungsrücklage aufweist, als sich Gelder auf den Konten befinden. Erläuterungen dazu, wie z.B. Rückstände bei den Einzahlungen in die Rücklage, die diesen logischen Bruch nachvollziehbar machen würden, fehlen ebenfalls.
Auch die rückwirkende Änderung des Bestandes der Instandhaltungsrücklage zum 31.12.2009 / 01.01.2010 lässt einerseits die fehlende Kenntnis offenbar werden, dass eine Kontenabstimmung erforderlich ist. Denn eine solche Änderung hätte zur Herstellung eines abstimmbaren Ergebnisses gleichzeitig zu einer Änderung bei dem Vermögensbestand, mithin bei den Kontoständen zum 31.12.2009 / 01.01.2010, führen müssen. Andererseits lässt sie erkennen, dass der Verwaltung, welche die Zahlungsverpflichtungen, die auf einem Beschluss aus 2010 über die Jahresabrechnung 2009 beruhen, wirtschaftlich also dem Jahr 2009 zuzurechnen, aber erst im Jahr 2010 geflossen sind, das nach § 28 Abs. 3 WEG zu beachtende Zu- und Abflussprinzip bei einer reinen Einnahmen-Ausgaben-Rechnung nicht gegenwärtig ist.

Des Weiteren machen die Pflichtverletzungen bei der Erteilung von Aufträgen deutlich, dass der Verwaltung entweder die Grenzen der Entscheidungskompetenzen zwischen den Wohnungseigentümern, dem Beirats und der Verwaltung nicht bewusst sind, oder sie diese nicht ausreichend beachtet. So bleibt es auch dann die Pflicht der Verwaltung eine Entscheidung der Eigentümer herbeizuführen, wenn im Zuge der Durchführung von Instandhaltungsarbeiten weiterer Instandhaltungsbedarf entdeckt wird und angesichts eines bereits vorhandenen Gerüsts kostengünstiger beseitigt werden kann, als wenn diese Arbeiten zu einem späteren Zeitpunkt gesondert in Auftrag gegeben werden. Entscheidungen über das Ob und Wie einer Instandhaltungsmaßnahme treffen insbesondere in den Fällen, in denen erhebliche Zusatzkosten entstehen, allein die Wohnungseigentümer.
Im Hinblick auf den Verstoß der Verwaltung, die Gelder der Gemeinschaft auf einem Fremdkonto anzulegen, hat die Kammer bei der Bewertung des Pflichtverstoßes zwar berücksichtigt, dass es sich hierbei um ein Versäumnis handelt, die frühere zulässige und übliche Praxis an die neue Rechtslage anzupassen. Aber angesichts des langen Zeitablaufs seit der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft, wodurch es ermöglicht wurde, Konten auf den Namen der Eigentümergemeinschaft zu eröffnen, sowie der damit einhergehenden Möglichkeit, das Vermögen der Gemeinschaft dem Zugriff der Gläubiger des Verwalters vollständig zu entziehen, stellt sich der Verstoß als gravierend dar.

Die Summe dieser Pflichtverstöße spricht dafür, dass es objektiv nicht mehr vertretbar war, den Vertrag mit der Verwaltung zu verlängern. Überdies gibt es keine konkreten Anhaltspunkte, dass den Eigentümern bei der Beschlussfassung bewusst war, dass und in welchem Umfang die Verwaltung gegen die ihr obliegenden Pflichten verstieß. Dies relativiert auch die grundsätzlich gebotene Beachtung des Beurteilungsspielraums der Eigentümer. Denn die Eigentümer können nur dann hinreichend von dem ihnen eingeräumten Ermessen Gebrauch machen, wenn sie sich der maßgeblichen Umstände und deren rechtlicher Bewertung bei der Beschlussfassung bewusst sind. Davon ist hier nicht auszugehen.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Wohnungswirtschaft

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