26.05.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Juni 2014

Ablehnung des Vorgehens gegen eine bauliche Veränderung durch Mehrheitsbeschluss

Kapitel
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WEG §§ 14, 5 Abs. 3, 32 Ablehnung des Vorgehens gegen eine bauliche Veränderung durch Mehrheitsbeschluss AG Friedberg (Hessen), Urteil vom 27.11.2013, 2 C 1676/12

Lehnt die Wohnungseigentümerversammlung ein Vorgehen gegen eine bauliche Veränderung durch Mehrheitsbeschluss ab, so kann hierin eine nachträgliche Genehmigung der baulichen Veränderung gesehen werden.

Wird ein solcher Beschluss nicht angefochten, schließt dieser einen Beseitigungsanspruch einzelner Wohnungseigentümer aus.

Sachverhalt
Die Parteien sind Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft ... Im November 2011 ließen die Beklagten die ursprünglich vorhandene Balkontüre nebst des daran anschließenden einflügeligen Fensters austauschen und ersetzten diese durch drei bodentiefe Fenster. Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.02.2012 fassten die Wohnungseigentümer unter TOP 8 b) darüber ab, ob die von den Beklagten vorgenommene Veränderung als beeinträchtigende bauliche Maßnahme gesehen wird und ein Rückbau gerichtlich durchgesetzt werden soll. Der Beschlussantrag wurde mit 3 Nein-Stimmen bei 2 Enthaltungen und 1 Ja-Stimme abgelehnt.

Die Kläger sind der Auffassung, dass die Beklagten bei dem Austausch der Balkontür- und Fensterelemente eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums vorgenommen hätten und verlangen die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes

Die Beklagten tragen vor, den Klägern fehle es angesichts des Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.02.2012 bereits an der Aktivlegitimation, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft die Frage, ob gegen eine etwaige bauliche Veränderung gerichtlich vorgegangen werden solle, an sich gezogen habe. In der Sache handele es sich auch nicht um eine bauliche Veränderung, sondern um eine Instandhaltungsmaßnahme. Es bestehe auch keine optische Beeinträchtigung des Gesamteindrucks der Fassade, da die Veränderung von außen kaum erkennbar sei.

Begründung
Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch aus §§ 1004, 1011 ff. BGB i.V.m. §§ 15 Abs. 3, 22 Abs. 1, 14 WEG.
Der Realisierung des Anspruchs steht hier zwar nicht der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.02.2012 entgegen, denn in diesem Beschluss haben es die Wohnungseigentümer abgelehnt, den Individualanspruch der Kläger zu vergemeinschaften. Ein entsprechender Sinn kann der Ablehnung des Beschlussantrages, durch den die Gemeinschaft ermächtigt werden sollte, gegen die Baumaßnahme der Beklagten vorzugehen, nicht beigelegt werden (vgl. LG Hamburg, Urt. v. 02.05.2012 - 318 S 79/11, ZMR 2012, 811 = BeckRS 2012, 21574).

Daraus folgt freilich noch nicht, dass der Anspruch der Kläger auch begründet wäre. Hierbei kann die Frage offen bleiben, ob es sich bei dem vorgenommenen Austausch der Fensterelemente tatsächlich um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG handelt. Denn selbst wenn eine bauliche Veränderung zu bejahen wäre - wofür einiges spricht - so ist diese durch die Wohnungseigentümerversammlung durch einen nicht angefochtenen Mehrheitsbeschluss vom 15.02.2012 nachträglich genehmigt worden, so dass es für den Beseitigungsanspruch an der Voraussetzung fehlt, dass es sich bei dem Austausch der Fensterelemente um einen ungenehmigte bauliche Veränderung handelt.
§ 22 Abs. 1 WEG macht die Zulässigkeit baulicher Veränderungen, die über die Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen, grundsätzlich davon abhängig, dass jeder Miteigentümer, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden, der Maßnahme zustimmt. Bei einer Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Fassade des Wohnungseigentumsanlage ist daher regelmäßig davon auszugehen, dass die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer erforderlich ist. Dies ist vorliegend unstreitig nicht geschehen. Eine vorherige Zustimmung der Wohnungseigentümer ist nicht eingeholt worden.
Die Wohnungseigentümerversammlung kann jedoch auch eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG nachträglich genehmigen (OLG Köln,  Beschl. vom 12. 1. 2001 - 16 Wx 156/00, ZMR 2001, 474 = NZM  2001, 293; OLG Düsseldorf, Beschl. vom 2. 11. 2004 - 3 Wx 234/04 - ZMR 2005, 143 = NZM 2005, 791). Entsprechendes ist vorliegend geschehen. Die Wohnungseigentümerversammlung hatte über die Frage abzustimmen, ob gegen sie gegen die streitgegenständliche Maßnahme vorgehen soll, weil es sich dabei um eine bauliche Veränderung handele. Dies hat die Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich verneint und damit - zumindest mehrheitlich - zum Ausdruck gebracht, dass sie die von den Beklagten vorgenommene Änderung des äußeren Erscheinungsbildes bei der Fenstergestaltung hinnimmt und keinen Anlass für ein Vorgehen gegen diese sieht. Hierin in eine Genehmigung der Veränderung zu sehen, auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass es sich bei dem Austausch der Fensterelemente um eine bauliche Veränderung handeln könnte. Dieser Aspekt war ausweislich des Beschlussantrages Gegenstand des Beschlusses. Daran, dass bei der Beschlussfassung den Wohnungseigentümern die Art und das Ausmaß der Veränderung durch die Beklagten bekannt war, besteht nach dem Vorbringen der Parteien kein Zweifel.

Zwar ersetzt ein Mehrheitsbeschluss nicht die nach § 22 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung sämtlicher Miteigentümer, dies gilt aber nur, solange der Beschluss nicht rechtskräftig (gemeint: bestandskräftig)  und noch anfechtbar ist, denn ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung ist dazu nicht ausreichend (BGH, ZMR 1979, 146 = NJW 1979, 817). Daraus folgt jedoch nicht, dass eine Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung zu einer mehrheitlichen Beschlussfassung über die Genehmigung einer baulichen Veränderung fehlt (vgl. hierzu auch BGH ZMR 2000, 771 = BGHZ 145, 158, Ls. 5). Aus § 22 I WEG folgt eine Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung, weil auch nach dieser Vorschrift bauliche Veränderungen Gegenstand der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung sein können. Ob dafür ein mehrheitliches Beschlussergebnis ausreicht, ist eine Frage der Ordnungsmäßigkeit der Beschlussfassung bezogen auf die konkreten Umstände und damit der Rechtmäßigkeit der getroffenen Regelung des Einzelfalls. Die Überschreitung der rechtlichen Grenzen durch die im Einzelfall getroffene Regelung kann deshalb nur die Anfechtbarkeit des Eigentümerbeschlusses begründen, die lediglich in einem Beschlussanfechtungsverfahren nach § 43 Nr. 4 WEG geltend gemacht werden kann (BayObLG, ZMR 2001, 292 = NZM 2001, 133; OLG Köln, ZMR 2001, 474 = NZM 2001, 293; Engelhardt in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl. 2013, § 23 WEG Rn. 23 ff.).

Im vorliegenden Fall ist der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 15.02.2012 jedoch nicht angefochten und damit bestandskräftig geworden. Da mangels entsprechender Antragstellung eine Ungültigerklärung des Beschlusses in einem Verfahren nach § 43 Nr. 4 WEG nicht erfolgt ist, bleibt der Eigentümerbeschluss für die Wohnungseigentümer verbindlich.

Diese Bindungswirkung tritt gem. § 10 Abs. 5 WEG auch für diejenigen Miteigentümer ein, die nach der Beschlussfassung durch Eigentumserwerb in die Gemeinschaft eingetreten sind oder an ihr nicht mitgewirkt haben. Ein Eigentümerbeschluss, durch den die bauliche Veränderung genehmigt worden ist, schließt einen Anspruch auf Beseitigung derselben aus (BayObLG, NJW-RR 1995, 395).

Dr. Olaf Riecke

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Wohnungswirtschaft

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